Перш ніж приймати рішення про інвестиції в нерухомість, безумовно, варто врахувати рентабельність інвестицій у нерухомість. Розрахунки повернення майна будуть обговорюватися за допомогою завантажувального калькулятора. Ми обговорюємо, як можна підсумувати дохід від використання нерухомості, витрати, пов’язані з нерухомістю. Ми обговорюємо витрати, понесені за окремими статтями, і їх також слід враховувати при розрахунках повернення. Калькулятор повернення нерухомості можна завантажити, натиснувши тут! Далі я буду постійно посилатися на окремі рядки та розрахунки калькулятора прибутковості.
Чи є хороші можливості на ринку нерухомості?
Серед інвесторів часто задають питання, чи варто все-таки купувати на ринку нерухомості, чи ціни вже на піку? Після зростання курсу в останні роки багато хто може виявити, що ми можемо побачити тут ще один пік, тому варто чекати нових інвестицій у нерухомість. Звичайно, ніхто точно не знає, коли закінчиться підйом на ринку нерухомості. Водночас ринок нерухомості також розвиває довгострокові цикли, які можна добре виміряти різними показниками. Ці показники, пов’язані з інвестиціями в нерухомість, зараз не обговорюються, оскільки ми вже розглядали їх у таких посиланнях:
У будь-якому випадку, яким би застарілим ми не вважали ринок нерухомості, в інвестиціях на ринок нерухомості завжди є можливість купувати за ціною, відмінною від ринкової. Тобто, навіть на жвавому ринку нерухомості, ми можемо торгуватися, можуть виникнути життєві ситуації, коли продавець має нагальну потребу продати нерухомість, або не до кінця обізнаний про ситуацію на ринку нерухомості і не в змозі правильно оцінити ціну майна. Мені відомо, що це рідкісні випадки (і що більш характерно зараз, коли покупець підвищує ціну), однак, не є безпрецедентним те, що ми стикаємось із вищезазначеними ситуаціями на ринку нерухомості. У будь-якому випадку, за допомогою швидкого розрахунку ми точно знатимемо, чи варто купувати нерухомість.
Скільки часу хороша інвестиція в квартиру?
Інвестування в нерухомість, що часто означає покупку житла, може принести інвестору дохід у двох формах. Один - оренда квартири, а другий - збільшення вартості. Зростання вартості є фактором, який важко підрахувати, оскільки ми не можемо передбачити, як довго будуть рости ціни на ринку нерухомості. Звичайно, якщо ми знаходимось на початку зростаючого циклу, варто очікувати значного збільшення вартості, але якщо ми вже добре ввійшли у висхідний цикл, то я не очікую, що вартість властивості зросте перед тим, як зробити інвестиційне рішення.
1) Якого зростання вартості ми можемо очікувати в довгостроковій перспективі?
Таким чином, одна з проблем з розрахунками повернення майна полягає в тому, що ми не можемо точно визначити збільшення вартості майна. Однак, якщо ми думаємо про інвестиції в нерухомість у довгостроковій перспективі (не менше 5–10 років), ми вже можемо очікувати середнього зростання вартості, яке, як я вважаю, становить 3,7% на рік за власним розрахунком. Я усвідомлюю, що за останні роки спостерігалося навіть двозначне зростання вартості нерухомості, але це короткострокові показники, середньостроковий показник, безумовно, буде нижче двозначного зростання.
Звідки тоді взялося середньорічне зростання 3,7%? Досліджуючи ринок нерухомості США за останні 80 років, ми отримуємо результат, що вартість нерухомості зростала в середньому на 3,7% на рік. На жаль, ми не маємо даних за такий тривалий час на угорському ринку нерухомості, саме тому я взяв за основу американський ринок. Звичайно, майте на увазі, що на ціни на нерухомість впливає низка факторів у довгостроковій перспективі. Зараз я б не детально розгортав цю тему, мені цікаво, пропоную таке посилання: Індикатори ринку нерухомості для інвестицій у нерухомість REIT, частина 1
Виходячи з вищесказаного, можна побачити, що єдиним невизначеним моментом при розрахунку рентабельності інвестицій у нерухомість є збільшення вартості майна. Це повинен оцінювати інвестор, але ми також можемо розраховувати на нуль.
2) Який додатковий дохід приносить інвестиція у власність?
Іншим набагато більш оцінюваним джерелом доходу є оренда від випуску нерухомості. Ми просто переглядаємо сторінки оголошень та портали реклами нерухомості, щоб побачити, скільки об’єктів подібного стану та розміру пропонуються в оренду в цьому районі, і обчислимо його із середньою орендною платою, або доцільно трохи її відкоригувати ( 10%).
Отже, ми обговорили джерела доходу з вищезазначеним, тобто під час повернення інвестицій у нерухомість нашим доходом буде додана вартість та дохід від орендної плати.
3) Скільки коштує майно?
Вартість майна складається з ціни придбання майна та додаткових витрат, пов’язаних із придбанням. Це плата за придбання майна (4%) та адвокатська винагорода (0,5% -1%, але включимо плату за земельну книгу близько 20 тис. Форинтів). Якщо нам також доведеться витратити трохи на реконструкцію, також можуть виникнути витрати на оновлення.
Отже, можна побачити, що для розрахунку повернення нам також потрібно мати можливість оцінити витрати на ремонт, ми повинні зробити це вже після перегляду квартири. Зазвичай занижують вартість, тому залиште велику частину на витрати на оновлення. Звичайно, можна також подумати, що стан власності не вимагає оновлення, і в цьому випадку вартість ремонту становитиме кілька десятків тисяч форинтів, наприклад, заміна замка. Вищезазначене наводить загальну вартість майна, тобто ціну придбання майна, гонорар адвоката, плату за придбання майна та витрати на оновлення.
Розрахунок загальної вартості володіння має важливе значення, оскільки нам доводиться витрачати стільки грошей на інвестування в нерухомість, тож це більше, ніж ціна придбання нерухомості. Звичайно, рентабельність інвестицій у нерухомість також повинна розраховуватись на загальну вартість, а не на ціну придбання.
Як розрахувати рентабельність інвестицій у нерухомість?
Щоб отримати прибуток від ваших інвестицій у нерухомість, ми повинні мати змогу розрахувати, скільки прибутку ми можемо досягти, здаючи житло в оренду. Для цього нам потрібно визначити орендну плату, яку ми можемо щорічно складати, як описано вище. У калькуляторі я обчислюю річну вартість за 11 місяців. Згідно з деякими статистичними даними, доступними в Інтернеті, ми можемо зняти квартиру в середньому на 10 місяців, якщо поглянути на довгострокові дані. Я б додав, що я цього взагалі не відчував, мої орендарі багато років проживали в орендованих мною помешканнях, тому я думаю, що процес відбору орендарів також може покращитися в середньому за 10 місяців, під час розрахунку я рахую 11 місяців.
Якщо у вас є річна орендна плата, ми також переглянемо вартість. Під час користування майном багато речей застарівають. Невеликий ремонт та можливості помилок можна було б перераховувати довго, тому варто також розрахувати суму для цього. До речі, я розраховую на калькулятор 20 000 форинтів на рік, але це вірно лише в тому випадку, якщо ми вкладаємо свої гроші в квартиру, яка вимагає низького обслуговування. Наприклад, об'єкт у хорошому середньому стані з режимом централізованого опалення (індивідуальний режим опалення має додаткові витрати на обслуговування). Які ще витрати?
Майно амортизується при використанні. Стан покриттів, вбудованих меблів, кухні та інших аксесуарів погіршується досить повільно. Звичайно, ми можемо багато зробити, щоб зробити це погіршення якомога повільнішим, і ми врахуємо та відшкодуємо шкоду, заподіяну орендарями, разом з орендарем. Водночас слід очікувати, що ванну, кухню тощо рано чи пізно потрібно буде відремонтувати. У разі власності на 10 мільйонів HUF це означає 200 000 HUF на рік. Це, звичайно, не негайні витрати, але якщо, наприклад, стан майна погіршиться через 10 років, його потрібно буде оновити, що може фінансуватися за рахунок щорічної амортизації.
Амортизація насправді може бути врахована, навіть якщо ми не витратили її на майно в тому році, тож ми можемо зменшити за допомогою цього свій дохід, тобто ми повинні платити менше податку. На малюнку нижче показано калькулятор повернення властивостей.
Рентабельність інвестицій у нерухомість може також залежати від оподаткування
Після вищевикладеного ми вже можемо розрахувати дохід від інвестицій у нерухомість, тобто щорічні витрати вираховуємо з річного доходу, а потім також віднімаємо з нього 15% ПДФО, тож отримуємо дохід після оподаткування. Якби ми могли це розрахувати, нічого не залишається, як розділити загальну вартість майна на прибуток після оподаткування. Отримане таким чином співвідношення вже виражає наявний прибуток, тобто ми будемо знати, скільки прибутку ми можемо очікувати від витрат на нерухомість.
У презентації нижче ми обговоримо податкову інформацію про оренду нерухомості, зміни в 2019 році. Ми розглядаємо використання програми заповнення форми ÁNYK та різницю між детальним та оподаткуванням витрат.
Презентація є додатковою презентацією нашого курсу інвестицій у нерухомість. Подробиці: https://elemzeskozpont.hu/ingatlan-tanurss
У калькуляторі повернення майна загальновиробничі загальні витрати не враховувались, оскільки їх оплачуватиме орендар. Крім того, наведений вище розрахунок не враховує збільшення вартості майна, тобто приріст вартості тут приймається рівним нулю, але якщо взяти до уваги збільшення вартості (наприклад, середнє довгострокове значення 3,7% Я використовую), ми повинні додати його до доступного повернення.
Коли варто інвестувати в нерухомість?
В результаті наведеного вище розрахунку ми отримаємо дані про урожайність, такі як 10% або 5%. Абсолютне значення лише цієї дохідності не має значення, оскільки нам потрібно порівняти її з доходами безризикових державних облігацій. Зазвичай я порівнюю це з прибутковістю 10-річних державних цінних паперів, і тут я не враховую податок на відсотки, оскільки 10-річний державний цінний папір також можна придбати за рахунок TBSZ. В даний час дохідність 2,5% може бути досягнута за допомогою 10-річних державних цінних паперів, тому нам практично ні з чим працювати, а ризик низький.
За визначенням, інвестування в нерухомість не є мінімальною діяльністю (вважайте, що орендар не платить, не виїжджає, ми не можемо здавати майно в оренду тощо), і навіть не можна стверджувати, що ми нічого робити не треба. З одного боку, орендну плату потрібно збирати, адмініструвати, готувати податкову декларацію, вирішувати виникаючі спеціальні проблеми тощо. Отже, тут питання полягає в тому, який додатковий ризик та додаткову діяльність ми беремо на себе для отримання додаткової декларації.
Це вже питання індивідуального розгляду, але я, мабуть, думаю, що хтось скаже «ні» інвестуванню в нерухомість, якщо, наприклад, ви можете отримати лише додаткову віддачу в 1%, тобто, дотримуючись прикладу вище, ми отримуємо 2,5% з інвестиції в державні цінні папери, тоді як витрати на нерухомість 3,5%. Таким чином, видно, що при розрахунку рентабельності інвестицій у нерухомість це буде важливою точкою відліку державних цінних паперів, безризиковою віддачею.
Статті про інвестиції в нерухомість:
- REIT акції, інвестиційні вигоди, підводні камені
- Показники ринку нерухомості для інвестицій у нерухомість REIT
- ETF на ринку нерухомості: переваги, недоліки, на що звертати увагу
- Критерії відбору інвестиційних фондів у нерухомість
- Існує 10 важливих правил для інвестування в нерухомість
- Панельне житло як інвестиція: переваги, ризики, на що слід звернути увагу.
- Оренда нерухомості як інвестиція: як уникнути підводних каменів
- Ремонт будинку та інвестиції: розрахунок ремонту будинку, ціни, фактори, що збільшують вартість ремонту будинку
- Варто купувати та здавати в оренду квартиру, варто інвестувати в квартиру чи нерухомість?
- Ознаки міхура з нерухомістю
- Інвестування в нерухомість за кордоном: на що звертати увагу, чому купувати нерухомість за кордоном ризиковано
- Як оподатковувати своє майно після здачі в оренду в 2019 році?
Ми також детально розглядаємо вищезазначену тему під час навчання на ринку нерухомості, під час якого ми знайомимось не тільки з прямими інвестиціями в нерухомість (придбання житла), але й з цінними паперами (інвестиційні фонди ринку нерухомості, ETF, REIT) . Демонстраційне відео, докладні теми можна переглянути, натиснувши тут!
Ми також розглядаємо питання, подібні до вищезазначених, у нашій книзі Факти та хибні уявлення про фондову біржу та інвестування. Якщо вас цікавить тема, натисніть тут і прочитайте книгу!