2015 рік увійшов в історію нерухомості, на даний момент, як найкращий рік як за загальними інвестиціями, так і за обсягом операцій. 2016 рік був хорошим, але він не світив такою ж інтенсивністю. Інвестиції в нерухомість досягли близько 8000 мільйонів євро, що є цифрою нижче, ніж понад 9000, досягнутими роком раніше.

компанії

Великим розчаруванням для сектору стала відсутність продукції. Тож він зізнається Оріол Баррачіна, генеральний директор компанії Cushman & Wakefield в Іспанії, що вказує на те, що "якщо трансакцій не було більше, це тому, що товару не було, і потрібно багато для його пошуку".

Barrachina приєднався до консалтингової фірми в 1997 році і в даний час очолює команду, що складається з понад 200 співробітників з різних сфер бізнесу по всій країні. Завдання без глупства, особливо після об’єднання Cushman & Wakefield з DTZ у травні 2015 року, створивши одну з найбільших консалтингових компаній у світі з питань нерухомості.

Минув 2016 рік, хороший рік для сектору нерухомості, незважаючи на світла і тіні, які він мав через Brexit, американські вибори чи рік без уряду в Іспанії. "У секторі ми всі бачили, що світ продовжується", - говорить Баррачіна, додаючи це "Це був позитивний рік у всіх сферах". Пам’ятайте, що нові оператори вийшли на ринок роздрібної торгівлі та офісу, і що рівень поглинання відновився в останньому секторі як у Барселоні, так і в Мадриді.

Вони також були двома секторами, які монополізували більше інвестицій, оскільки "вони є найбільш зрілими та найбільшими", - каже генеральний директор консалтингової компанії, який наголошує, що це не пов'язано з кращою віддачею. "Це питання розміру: в Мадриді чи Барселоні є 16 мільйонів м2 офісів та 900 000 м2 поглинань, тож кількість" гравців "більша. З іншого боку, ринок логістики є більш складним, вимагає більшої спеціалізації та менш якісного продукту. З цієї причини віддача вища », - підкреслює він.

На його думку, хороші логістичні активи мають дуже низький ризик, оскільки продукту дуже мало і тому, що якщо мешканець зазнає невдачі, завжди буде список очікування. Дайте міським радам ляпас по зап’ясті, оскільки вони не розробляють достатньо логістичних проектів.

Але скарга може бути поширена на всі сектори ринку нерухомості. Barrachina шкодує про відсутність продукту на ринку, що є однією з причин того, чому як інвестиції, так і обсяг операцій в 2016 році впали порівняно з 2015 роком. "Якщо трансакцій не було більше, це тому, що товару немає, і його важко знайти".

А чому товару бракує? На думку експерта, ми знаходимось у країні, де традиційно мало обігу нерухомості. “У цій країні існує батьківське бачення і Якщо ви залишите університет і не придбали квартиру, ви ніхто в житті. Якщо у вас є інвестиційне покликання, оскільки у вас є гроші, вам доведеться навчитися продавати та обертати свій портфель на основі стратегічних питань, питань розташування та застарілості. ", підкреслює.

Ще однією причиною, яка відповідає на відсутність продукту, є “що робити з отриманими грошима», - коментує Баррачіна. Тому що альтернатив сьогодні не так багато. Генеральний директор нагадує, що Socimis відігравали дуже активну купівельну роль і що на цей рік та 2018 рік "вони збираються трохи знизити свою купівельну активність, щоб мати складову збутової діяльності". Відбудеться обмін ролями.

Цей дефіцит нерухомості означає, що ніяких опортуністичних активів немає. "Опортуністичний ринок в Іспанії тривав дуже мало, окрім продажу непогашених позик, забезпечених нерухомістю », - наголошує він. "Можливо, існують" проблемні "активи, тобто поганий, застарілий і погано розташований актив", - додає він.

Операції з продажу боргів за нерухоме майно, здійснені банками, мали значний проміжок у цьому секторі. Але експерт запевняє, що ви повинні бачити активи, що забезпечують позики, а також знати, коли можна повернути майно, яке повернуто, і де вони точно знаходяться.

Враховуючи терміновість банківських операцій втрачати вагу нерухомості, цього року, на думку Баррачіни, ми знову побачимо підйом активності.

Прибутковість кожного активу нерухомості

За даними Barrachina, логістичний сектор, як правило, є одним із найкращих показників прибутковості та становить від 5 до 5,5%. У комерційних приміщеннях рентабельність коливається від 3,75 до 4%; у торгових центрах та парках дохідність коливається від 4 до 4,5%, хоча "є транзакції, які вказують на нижчий рівень", говорить експерт. А на офісному ринку прибутковість складає близько 4 і 4,5% у основних районах, хоча також операції нижче цих відсотків.