Незважаючи на те, що тривалість судового розгляду цивільних спорів складає в середньому 18 місяців, усунення неплатників можна досягти за значно коротший час. Одним із ефективних засобів є нотаріальний запис.
Незважаючи на всі варіанти орендодавця щодо задоволення його вимоги щодо заборгованості за оренду, проблеми часто можна вирішити. На практиці трапляється так, що навіть якщо орендар знає, що його основним обов’язком є відшкодування орендодавцю орендної плати та експлуатаційних витрат у узгодженому розмірі та строку погашення, він не робить цього, у багатьох випадках з самого початку оренди.
З боку орендаря це грубе порушення зобов’язань, що випливають із оренди, тобто така поведінка, яка суперечить законодавству та встановлює волю орендодавця припинити оренду. Однак ми є свідками того, що навіть якщо строк, на який було домовлено про оренду приміщення, минув, такий орендар, який не платить, не має наміру відмовлятися від використання об’єкта оренди.
Ця проблема посилюється тим, що орендодавці часто навіть не забезпечують свою дебіторську заборгованість за орендною платою, хоча вони знають про можливості її забезпечення. У такому випадку орендар порушує, зокрема, конституційне право власника (орендодавця), передбачене ст. 20 пар. 1 Конституції СР.
Водночас згідно з § 126 абз. 1 Цивільного кодексу власник має право на захист від кожного, хто безпідставно втручається у його право власності; зокрема, він може вимагати видачі справи від особи, яка її незаконно затримала.
Тут доречно пояснити рішення обласного суду у Прешові 4Co/111/2012 від 19 квітня 2013 року, згідно з яким матеріальне право говорить про право власника вимагати екстрадиції речі, як рухомої, так і нерухомої (від особи хто його незаконно затримує). Процесуальне законодавство, навпаки, говорить про екстрадицію речі лише щодо рухомого майна, а у випадку з нерухомим майном.
З цієї причини, у разі права власника звертатися за захистом права власності щодо нерухомого майна, необхідно вимагати скасування нерухомого майна (R 53/1973). Таким чином, якщо хтось використовує річ без законних причин, одним із можливих рішень для захисту є інститут прибирання майна.
Тож який найбільш підходящий спосіб прибрати майно?
У цьому контексті надзвичайно важливо, щоб орендодавець не прибирав майно сам, тобто j. самодопомога. Згідно з рішенням Верховного Суду Словацької Республіки No. 6Sžo/24/2012 від 29 травня 2013 року: «виключення образливої самодопомоги чітко випливає з буквального формулювання ст. § 6 Цивільного кодексу, але також систематичне включення його до Цивільного кодексу, коли після цього положення. § 4, де можливе звернення до публічної влади у разі загрози чи порушення закону, зокрема, абзацу. За § 5 захисту мирного стану слідує § 6 про самодопомогу ".
На підтвердження цього правового висновку Апеляційний суд посилається на рішення Конституційного Суду Словацької Республіки No. III. ÚS 235/08-38, в якому про самодопомогу зазначено, що «Цивільний кодекс регулює самодопомогу в положенні § 6, який говорить, що якщо існує загроза невиправданого втручання в закон негайно, особа, яка людина, яка перебуває під загрозою зникнення, може розумно відвернути втручання.
Це засіб захисту, який правова система дозволяє виключно після виконання умов, передбачених законом. Самодопомога полягає у використанні власних сил, що перебувають під загрозою, для захисту своїх прав. Усі умови самодопомоги (1. втручання в певне суб'єктивне право, 2. втручання повинно бути неминучим, 3. втручання повинно бути невиправданим, 4. самодопомогу може здійснювати лише особа, чиє право загрожує) одночасно (кумулятивно).
Відсутність будь-якої з чотирьох уже згаданих умов означає, що це є порушенням. Самодопомога може бути використана лише для запобігання втручанню (так звана оборонна, оборонна самодопомога, метою якої є підтримка існуючого стану). Образова самодопомога, спрямована на зміну існуючого стану, не дозволяється ".
Виходячи з вищезазначеного рішення Верховного Суду Словацької Республіки, стає очевидним, що продаж нерухомості, так би мовити «самостійно», був би ризикованою незаконною дією, якщо умови для цього не будуть дотримані. У разі самоочищення нерухомості орендодавець може зазнати ризику притягнення до кримінальної відповідальності за злочин порушення домашньої свободи, а також злочин обмеження особистої свободи.
У разі пошкодження майна у разі примусового виселення також можлива цивільна відповідальність за збитки. Тому справа залежить від уповноваженої особи, т. j. орендодавець розглянути можливі наслідки його дії.
Абсурдно здається, що орендодавець не може увійти у власне майно, але суди вже вирішили у кількох випадках, що орендодавець вчинив злочин, коли він примусово увійшов до майна, яке він орендував і володів.
Необхідно також знати, що навіть рішення суду, яке є чинним та підлягає виконанню, яким суд зобов’язав користувача майна прибрати та залишити майно, ще не є підставою для проникнення власника у власність.
Згідно з рішенням Верховного Суду Чехословацької Соціалістичної Республіки No. Tpjf 33/79 від 11 лютого 1979 р. (Опубліковано у Збірнику судових рішень та висновків за № R 1/1980): „Об’єктом кримінального правопорушення, передбаченого статтею 238 Кримінального кодексу, є домашня свобода. Будь-який уповноважений користувач будинку чи квартири, а не лише власник, захищений від будь-кого. Таким чином, користувач будинку чи квартири також захищений від власника, навіть якщо власник має рішення, що вимагає прибирання квартири користувача "."
Втеча без звинувачення на шиї
У разі найму квартири необхідно зазначити, що це захищена оренда, що відображається, серед іншого, в тому, що вона може бути припинена лише за взаємною згодою сторін або припинення з причин, зазначених у Цивільний кодекс. Якщо така оренда була узгоджена на певний період, вона також може закінчитися із закінченням періоду, на який вона була узгоджена.
І лише одна з основних характеристик орендної плати, тобто тимчасовість, має великий вплив на можливість прибирання майна. Якщо ми говоримо про причини припинення, орендодавець повинен визначити їх у повідомленні, щоб їх не можна було сплутати з іншими причинами, і ці причини не можуть бути змінені пізніше. Можливо, найпоширенішою причиною припинення на практиці є несплата орендної плати.
Закон дозволяє орендодавцю повідомляти орендаря, якщо він не сплачував оренду або оплату послуг, наданих у зв'язку з користуванням квартирою, більше трьох місяців. У нежитлових приміщеннях, якщо орендар запізнився з орендною платою або оплатою послуг більше місяця, надання яких пов'язане з орендною платою.
У випадку цієї причини припинення, закон передбачає мінімум три місяці (строк попередження), протягом яких орендар повинен мати заборгованість, щоб ця дія могла бути кваліфікована як грубе порушення зобов'язань, а отже мати можливість припинити.
Якщо після набуття чинності повідомлення орендаря орендар не добудує квартиру або нежитлову площу протягом встановленого строку, можна вимагати дотримання зазначеного зобов’язання в суді. Однак, якщо орендодавець вирішить подорожувати через загальний суд, ми повинні звернути увагу на деякі основні факти.
Незважаючи на те, що пропозиція про продаж нерухомості не відрізняється за своїм змістом від інших пропозицій у цивільному процесі, відповідно до § 676 Цивільного кодексу, необхідно, щоб вона була подана до компетентного суду протягом 30 днів з моменту закінчення терміну оренди. закінчення строку попередження.
Якщо орендодавець не дотримується цього терміну, договір оренди продовжується і договір оренди поновлюється на тих самих умовах, що були домовлені спочатку. Якщо пропозиція подається вчасно, необхідно зазначити, що, оскільки це є негрошовим результатом, відповідно до Закону № 71/1992 зб. про судовий збір та збір за виписку з судимості відповідно до пункту 1 листа б) Тарифу, якщо предмет провадження не може бути оцінений готівкою, плата за пропозицію складає 99,50 євро.
Процедура визначення обов'язку щодо прибирання власності також вимагає участі сторін у спорі, принаймні шляхом законного представництва. З цим логічно пов’язані додаткові фінансові витрати. Однак найважливішим і сумним фактом є середня тривалість провадження у цивільних справах. У 2016 році його середня тривалість становила 17,9 місяців, а в 2017 році - до 20,8 місяців.
Таким чином, орендодавець втрачає величезну кількість часу до винесення рішення судом. Під час її течії він безпорадний по відношенню до орендаря. Нарешті, якщо суд вже виніс рішення з цього питання, у рішенні зазначається строк, який обчислюється з моменту набрання чинності рішенням, протягом якого перебуває орендар, як зазначено у рішенні Регіонального суду у Прешові 4Co/111/2012 від 19 квітня 2013 року, прибрати майно, що означає вилучити все рухоме майно, розташоване у приміщенні майна, та забезпечити залишення приміщення особами, що знаходяться там ".
Якщо наймач не виконує зобов’язання, покладеного судом, у встановлений судом строк, рішення суду набуває чинності, і лише тоді орендодавець може звернутися до виконавця та подати клопотання про виконання до окружного суду в Банській Бистриці відповідно до до Закону № 233/1995 зб. про судових приставів та виконавчу діяльність (Правила виконання) та про внесення змін до інших актів (далі - Правила виконання). Таким чином, врешті-решт, орендодавець не тільки втрачає значні кошти, але, що ще важливіше, втрачає дуже довгий час.
Це також може бути набагато швидше і дешевше
На практиці ми дуже часто стикаємося з питанням про те, чи може нотаріальний запис бути підставою для виконання шляхом виконання. Це питання задається законом, оскільки найпоширенішим наказом про виконання є рішення суду. Взагалі, відповідь може бути ствердною, вона може бути, і ми вважаємо її найбільш ефективною, найдешевшою і перш за все найшвидшим способом досягнення успішного продажу нерухомості.
Відходи - це спосіб забезпечення так званих немонетарне виконання - отже, сума грошей не стягується, але виконання певного зобов’язання, яке полягає у скасуванні певного майна (щоб не переплутати його з іншим майном) - це обов’язковий нотаріальний запис, найкраще визначити власність. Нотаріальний запис, який також містить можливість відкликання, найчастіше пишеться при створенні договору оренди.
Він пишеться як оренда у формі нотаріального запису. Така процедура є вигіднішою з точки зору правової визначеності, хоча і дещо дорожчою (через винагороду нотаріуса за написання нотаріального протоколу).
Однак, на відміну від плати за подання заяви до суду, це все-таки менш витратний метод. Однак нотаріальний запис вже містить все, що має містити договір оренди та титул на виконання.
Великою перевагою нотаріального запису є реальний час його написання. Назва виконання у цій формі фактично створюється лише на час, необхідний нотаріусу. На відміну від кількох-кількох років судових розглядів, це найефективніший спосіб отримання правозастосовчого титулу. Ще одна величезна перевага - плата за написання нотаріального запису.
Цей збір не тільки нижчий за збір за подання заяви в судовому провадженні, але, незважаючи на те, що збір повинен сплачувати особа, яка вимагає вчинення акту, договір оренди може домовитись не лише про зобов’язання сплатити заставу, а й про зобов’язання орендаря сплатити нотаріальний збір., при цьому самі протоколи слугують природним фільтром для орендарів, як орендар з серйозним наміром використовувати предмет оренди та належним чином та своєчасно виконувати свої зобов’язання, зокрема сплачувати оренду, підпише відповідний протокол.
З іншого боку, у випадку орендаря, який відмовляється підписати нотаріальний акт, його початковий намір не виконати будь-яке із своїх зобов’язань належним чином і вчасно, зокрема не платити орендну плату, вже можна передбачати. Однією з основних вимог до змісту нотаріальної документації також є природний фільтр, а саме згода відповідальної особи (орендаря) на правозастосовність нотаріальної документації.
У випадку орендаря, який має серйозний намір використати предмет оренди та належним чином та своєчасно виконувати свої обов'язки, зокрема для сплати орендної плати, він підписує відповідний протокол, незважаючи на те, що його заздалегідь повідомили про можливість закінчення терміну дії, якщо він не виконує своїх зобов'язань. Таким чином, маючи нотаріальний запис, орендодавець не лише суттєво економить кошти, але що ще важливіше, економить незрівнянно більше часу порівняно з судовим процесом.
А як щодо обов’язку надати компенсацію за житло?
Відповідно до закону, наймач, як правило, не має права на компенсацію житла у разі припинення, даного за грубе порушення зобов’язань, пов’язаних з орендою квартири (наприклад, несплата орендної плати чи виконання, пов’язані з орендою квартири, або залишення квартира в суборенду без письмової згоди орендодавця).
Відповідно до § 712a пар. 3 Цивільного кодексу: «Якщо відносини оренди закінчились з причини, передбаченої § 711 абз. 1 лист г) орендар, який з об’єктивних причин доводить, що він матеріально потребує, орендар має право лише на альтернативне житло. В інших випадках припинення оренди з причини, передбаченої § 711 абз. 1 лист (d) орендар не має права на компенсацію за житло ".
Причина припинення оренди згідно з § 711 абз. 1 лист (d) ми будемо мати на увазі, що «орендар грубо порушує свої зобов’язання, пов’язані з здачею в оренду квартири, зокрема, не сплачуючи оренду або плату за послуги, що надаються з користуванням квартирою більше трьох місяців, або дозволяючи квартира або її частина здається в суборенду без письмової згоди орендодавця ".
На практиці, однак, трапляється, що орендодавці, побоюючись, що саме через доведений стан матеріальної потреби з об'єктивних причин, будуть зобов'язані забезпечити орендаря житловою компенсацією, замість того, щоб припинити оренду та подальший викуп з таким орендарем, щоб закрити графік виплат, якого в кінцевому рахунку не буде.
Однак у березні 2017 року було прийнято закон про внесення змін до Закону № 417/2013 зб. про допомогу в матеріальних потребах. Зміна закону збільшила відсоток доходу члена домогосподарства, якому надається спеціальний внесок від його трудових відносин або подібних трудових відносин, який не буде вважатися доходом для оцінки та надання допомоги в матеріальних потребах, порівняно з попереднім Від 25% до 50%.
Ця зміна означала, що ці особи більше не вважалися такими, що потребують матеріальних потреб, і їм не могла бути надана допомога у матеріальних потребах. Метою цього законодавчого заходу було надати пріоритет мотивації, а точніше примусити цих людей брати на роботу та залишатись низькооплачуваними робочими місцями, оскільки це в основному довготривалі безробітні або довгостроково неактивні члени домогосподарства, яким надається допомога у матеріальній потребі.
Ця законодавча зміна також "навантажила карат" орендодавцям, оскільки, починаючи з цієї зміни, орендарі набагато складніше показали, що вони справді перебувають у стані матеріальних потреб і що ситуація склалася з об'єктивних причин. На підтвердження цього факту ми заявляємо, що з моменту набрання чинності цією поправкою до закону було вимито 3139 "неплатників", з яких лише 926.
Для орендодавців найважливішим є усвідомлення того, що слід розглянути питання про розірвання договору оренди та подальшу ануляцію, особливо у випадках, коли це є фінансово ефективним для них. Це фінансово ефективно, якщо орендар не має права на компенсацію за житло. Однак у цьому контексті слід нагадати, що існує також група осіб, для яких, незважаючи на припинення оренди через несплату орендної плати, стан матеріальних потреб не оцінюється, вони мають право на компенсацію за житло .
До цієї групи належать такі люди:
- особа, яка досягла віку, необхідного для отримання права на пенсію за вислугу років;
- особа, яка є інвалідом через зниження здатності виконувати дохідну діяльність більш ніж на 70%;
- особа, яка перебуває на утриманні дитини;
- особа, яка є одиноким батьком, яка особисто, повно і належним чином доглядає за дитиною у віці до 31 тижня;
- особа, яка особисто щодня та належним чином опікується фізичною особою з важкою інвалідністю, яка покладається на догляд; це також стосується часу, протягом якого допомога надається фізичній особі відповідно до спеціального положення;
- особа, яка бере участь у програмах ресоціалізації в центрі ресоціалізації в житловій формі, в межах якої вона не може забезпечити собі дохід власною працею;
- особа, яка підвищує свою кваліфікацію у формі денної форми навчання і не є дитиною на утриманні;
- особа, яка має несприятливий стан здоров’я, для якого для цілей цього Закону розглядається хвороба, травма чи карантин, за яким фізична особа визнана лікуючим лікарем тимчасово непрацездатною більше 30 днів поспіль.
Ця група осіб набуває права надати компенсацію за житло після припинення оренди через несплату орендної плати, і, отже, у таких випадках припинення оренди квартири не буде фінансово ефективним.
На підставі викладеного, отже, необхідно оцінювати кожен випадок розірвання договору оренди з урахуванням наслідків, пов’язаних із розірванням договору оренди.
З цієї причини ми хотіли б підкреслити та повторити важливість однієї з двох основних характеристик орендної плати, а саме тимчасовості. Ми завжди рекомендуємо укладати договори оренди на певний проміжок часу.
Якщо оренда укладається на певний термін, відповідно до § 712a пар. 9 ЦК "у разі припинення договору оренди, домовленого на певний період, орендар не має права на компенсацію житла", незалежно від того, чи міг орендар довести, що він перебуває у стані матеріальної потреби з об’єктивних причин або чи належить орендар до особливої групи осіб, які в іншому випадку мали б право забезпечити компенсацію за житло після припинення оренди через несплату орендної плати.
JUDr. Томас Матлес
Адвокат Управління примусового забезпечення виконавчих служб фінальних юридичних служб, с. р. про.
Компанія Finlegal services, с. р. о., стягує понад 52 000 дебіторської заборгованості та здійснює правовий порядок денний для адміністраторів багатоквартирних будинків та громад.
Стаття була опублікована в журналі Správa budov 4/2018.