Він був здивований, що у 2018 році, за оцінками багатства в 42 мільярди, його внесли до списку 100 найбагатших угорців, оскільки його досі не включали, але як новий гравець 26-е місце особливо вражає. Це було б там давно.

центрі

Редакція подала заявку перед складанням списку та заявила, що їх включать. Вони зробили підрахунок того, скільки, на їхню думку, коштує моя компанія.

Він погоджується з цим розрахунком?

Думаю, вони не помилились. Скласти це було непросто, адже ми говоримо про 150 проектних компаній та багато нерухомості, вартість якої потрібно визначити, з неї потрібно відняти позики, і це матиме такий результат правильно.

Це могло бути легко, оскільки я будував цю групу компаній протягом 24 років, і я розпочав це з нуля. Перші 6000 форинтів я заробив ще старшокласником, працюючи на пошті по вихідних, купував у нього тапочки, які продавав бутикам біля озера Балатон, що заробило мені трохи більше грошей. Я купив футболки, потім касети тощо. Я виріс, як і багато інших. Однією з найцікавіших проблем є те, що мої діти вже народились у цьому достатку, і тому яке велике завдання навчити їх смиренності, виконанню волі, старанності, необхідних людині для досягнення успіху.

Однак ваші діти не побачать розкішного світу мільярдерів, коли вони приїдуть туди, де працює їхній батько. (Штаб-квартира Indotek розташована в чисто пуританській власності на вулиці Керепесі).)

У цьому є дуже серйозне усвідомлення. З одного боку, є набір цінностей, які я представляю, і для мене особливо важливо, що наші орендарі - це МСП, такі як ми, з яких ми побудували, вони представляють реальність. До нас приходять слюсар, друкар, крамар, і важливо, щоб орендар, з якого ми живемо, почувався комфортно.

Тобто вони не їдуть з Ferrari збирати орендну плату.

Ні. Той, хто знає, знає, що Ferrari не для мене, це не для мене добре. Усі мої колеги також усвідомлюють, що означає багато працювати, будувати в довгостроковій перспективі, тому наш зовнішній вигляд також свідчить про це. Наприклад, нашим продавцям заборонено носити краватки. Я докладаю особистих зусиль, щоб керівництво і я хоча б іноді їздив з BKV. Раз на два тижні я неодмінно виїжджаю на огляд одного з об'єктів нерухомості, я беру щонайменше один переговор з орендарем щомісяця, бо ми справді заробляємо на життя, відчуваючи ринок. Справжні зусилля - тримати ноги на землі і не відходити від успіху, бо тут кінець. Побудова системи та багатства такого розміру легко відсуває людину від реальності повсякденного життя, проти її волі. Вам доведеться їздити на метро та розмовляти з орендарями, адже це реальність, і насправді є відповіді на правильні рішення, навіть на найвищому рівні.

Тоді цей новий вид слави не дуже підійшов для побудови іміджу, який він представляв дотепер.

До цього треба звикнути.

Це був свідомий крок з самого початку, що ми не хотіли йти до розкоші, але я думав про функціональні властивості, доступні для широких мас.

Але що було причиною цього?

Моя філософія полягає в тому, що придбати блискучу будівлю в центрі міста дуже приємно, але це не те, що стосується Угорщини. Наш - менш помітний, але величезний ринок, і на цьому ринку значно менше конкуренції для тих, хто працює професійно, у великих обсягах, з економією від масштабу. Це не елегантний бізнес, неможливо стати в топ-100 і похвалитися тим, що у мене в Кобанії є склад із маслянистою, брудною підлогою. Багато дрібних інвесторів мають власність категорії В або С, середній підприємець або приватний інвестор, який має гроші і хоче інвестувати в нерухомість і не купує житло, зазвичай може придбати офіс або склад категорії В, але у цьому бізнесі ключовим є наявність вашої критичної маси, оскільки ці властивості дуже інтенсивно піддаються лікуванню. У нас є серйозний відділ технічного обслуговування, в якому працюють електрики, опалювальні техніки, гіпсокартонники, малярі, і вони отримують завдання постійно керувати портфелем.

Звернемось трохи до цифр: скільки квадратних метрів майна вони зараз управляють, скільки у них працівників та орендарів, яка середня орендна плата за різні типи активів?

Понад 1 мільйон квадратних футів усіх наших надбудов, що є орендованою будівлею. Ми співпрацюємо з близько 230 колегами, у нас також є своя компанія FM та PM (технічний оператор та управління майном), і ми маємо власний відділ технічного обслуговування. Кількість орендарів становить близько 2000. Середню орендну плату важко сказати, оскільки ми маємо багато об’єктів нерухомості і в сільській місцевості. Для офісу це близько 8 євро, для складів 3-3,5 євро за квадратний метр.

У середині кризи це був майже рівень орендної плати категорії А в Будапешті.

В умовах кризи ми також були на 20 відсотків нижчими.

Як ви пережили кризу? Внутрішній сектор МСП, який є вашим основним орендарем, був дуже вражений кризою.

Криза, очевидно, сильно вразила МСП. Частково нам допоміг той факт, що навіть до кризи ми купували лише стільки часу, скільки могли знайти дешеву нерухомість, і у нас не було агресивного важеля, у нас не було великого кредиту, тому не було стільки тиску від банків. У категорії А актори працюють із значно вищим важелем впливу.

Швидше, банки не хотіли фінансувати вас із низьким рівнем самозабезпечення, вони вважають цей світ та активи менш ліквідними, або ви не хотіли більш високого банківського фінансування.?

Ми проводили досить консервативну політику фінансування ще до кризи, і ніколи не підбирали, наприклад Позика на основі швейцарського франка. Це було також свідоме рішення не ризикувати валютним ризиком. Ми ризикували євро, але мали орендну плату в євро, і це було пов’язано з нашими євро позиками. Також факт, що МСП ведуть більший бізнес у форинтах, тому, коли форинт різко знецінився до євро, були орендарі, яким доводилося фіксувати орендну плату хоча б тимчасово, поки їхня бізнес-модель не буде використана для інших, коли є курс євро. Але що ще важливіше, тоді у нас цього не було, а зараз у нас немає орендаря, який забезпечував би більше 1 відсотка нашого загального доходу. Наш ризик орендаря дуже сильно розпорошується. Це дуже допомогло, бо навіть якщо орендар збанкрутував, це не мало болісного впливу на весь грошовий потік. Але, звичайно, ми відчули кризу, орендна плата впала, вакансій було більше.

Ціни на нерухомість та житло стрімко зростають з кінця 2013 року, скільки додалося до вашого портфеля з тих пір?

Ми не оцінюємо властивості регулярно, оскільки ми не є публічною компанією. У нас є фонди нерухомості, де це є обов’язковим, але ми не оцінюємо об’єкти окремо у своєму приватному портфелі. Якщо ми шукаємо фінансування або, можливо, хочемо продати, ми можемо встановити ціну з оцінкою, але оскільки ми купуємо щодня, ми точно знаємо, скільки це коштує. Після кризи ціни зросли приблизно на 30 відсотків. В умовах кризи основна (офісна) врожайність становила близько 8 відсотків, зараз вона становить 5,5.

Який відсоток від врожаю ви готові придбати?

Ми опортуністичні покупці, ми купуємо агресивно, це також наша бізнес-політика, тому ми не збанкрутували в кризі. Ми купуємо лише дешево. Сьогодні врожайність категорії В становить приблизно від 7,5 до 8 відсотків.

Ви також знаєте вагу кожного активу у вашому портфелі, або що може бути дешевим? Уже є розпродажі?

Ми також продаємо вибірково. Ми відстежуємо ризики, не тільки ризики орендаря, але й географічні. Якщо ми почнемо мати занадто багато помешкань у Папі чи Ніредьгазі, ми зупинимось. Ми також розглядаємо, який товар у портфоліо є переважаючим, і намагаємося його виправити. Наприклад, минулого року ми купували офіси особливо концентровано, оскільки мали в цьому трохи вагу. Ми також купили кілька торгових центрів. Поки у нас були лише готелі нижчої категорії, зараз ми також придбали готельне портфоліо.

Який товар зараз є на ринку, що менше в центрі уваги, багато людей не наважуються на нього врізатись, але чи бачите ви в ньому фантазію? Наприклад, гуртожиток для робітників?

Гуртожиток для робітників - це гарна угода, ми маємо більше, і коли з’являється можливість, ми купуємо його. Склад знову буде гарною угодою. Через електронну комерцію міська логістика може бути цікавою сферою, яка, можливо, трохи недооцінена. І завдяки зміцненню сектору МСП, є попит на доступні склади недалеко від центру міста, і я думаю, що ціни є навіть трохи нижчі, ніж це було б виправдано.

Так, на цьому ринку з’явилися угорські та іноземні приватні інвестори, а також є більші угорські інституційні інвестори. Ця особливість угорського ринку після кризи також робить його набагато стійкішим до кризи, оскільки вони залишаються тут і не обов'язково хочуть продати свої активи негайно у випадку коливання ринку.

Це ключ до стабільного внутрішнього сектору нерухомості в довгостроковій перспективі?

Може існувати певне здорове співвідношення між іноземними та вітчизняними інвесторами?

Також не добре мати 100 відсотків угорських інвесторів, оскільки це, очевидно, погане повідомлення для такої країни з відкритою економікою, як наша. З іншого боку, очевидно, кожен іноземний актор також має якусь передачу ноу-хау, і добре, якщо вони досягають професії з імпульсами. Але мати вирішальну частину, яка знаходиться в руках Угорщини, я думаю, це в основному допомагає. Цим ми зараз безумовно відрізняємось від інших східноєвропейських ринків. У ньому досі явно переважають іноземці. До Польщі включно, ніде немає такої кількості вітчизняних гравців ринку нерухомості, як у нас.

Повернувшись до Indotek, у компанії може бути більший співвласник, фінансовий партнер?

Звичайно. З 2009 року 33 відсотки компанії належать американському сімейному офісу (сімейна інвестиційна група). Він дружить із родиною Стрикер понад 20 років. Крім того, ми часто залучаємо до проекту професійних міжнародних інституційних інвесторів.

І що таке банківський вплив індотів?

Ми маємо бізнес з усіма найбільшими вітчизняними банками на рівні проектних компаній. Ми також урізноманітнюємо цим. Це є більш захищеним від кризи, оскільки якщо десь є проблема, вона повинна бути вирішена локально і не впливає на всю компанію. Це працювало досить добре навіть під час кризи, коли банки не поводились нічого розумного.

Індоти люблять банки?

Я вважаю, що так. Ми завжди платили точно під час кризи, навіть якщо нам доводилося підтримувати проект власними ресурсами. Я думаю, це оцінено. На додаток до нашого бізнесу з нерухомістю, домінуючим бізнесом є придбання дебіторської заборгованості, яка, звичайно, з часом стане нерухомістю. Таким чином, як клієнти, ми також є великим клієнтом у банках.

І чому банки "не поводились щось розумно"?

Це велика проблема, і потрібно знайти якесь рішення. Тут ми також намагаємось трохи вийти із звичних рамок і шукати рішення, які дещо іншим чином підходять до цього питання. Наприклад, у нас є гуртожитки для робітників, що є серйозною доданою вартістю для підрядника, оскільки полегшує залучення працівників із села чи за кордон. Сьогодні дуже серйозне питання перед тим, як буде прийнято якесь рішення, чи буде людина, яка це робитиме.

Що стосується житлових проектів, то найчастіше доводиться чути, що багато людей вже не в змозі (бажають) здійснити будівництво за цінами, що продаються за дизайнерським столом. У вас також є новий житловий проект. Як ти бачиш це?

На щастя, ми зберігаємо ціни на наші житлові проекти. Ми також можемо контролювати витрати на будівництво. Очевидно, частину нашої вигоди з’їло відкриття ножиць, але ми дотримуємося контрактів і навіть так можемо завершити наші проекти з прибутком та часом. Ми були обережні, встановили терміни, щоб закінчити. Підрядники - це ті, з якими ми працювали під час кризи, ми давали їм роботу, і це повертається сьогодні. Коли ми їх знаємо, ми також готові дати їм аванс.

Угорська компанія може це зробити з угорським лідером, знаючи і відчуваючи ринок та людей.

Так. Я дивлюся в очі головного підрядника і знаю, що він не втече з початковим внеском. Швидкість рішень також значно вища, тому що я тут, я знаю ринок. Якщо ви дивитесь комусь в очі тут, на вулиці, ви майже знаєте, на яку полицю ви його кладете. Але якщо ви їдете до Лондона, ви не знаєте, хто він і чого хоче. Нам потрібні хороші місцеві знання, і ми найкращі в цьому.

  • Теги:
  • агентство нерухомості,
  • нерухомість,
  • Ринок офісів нерухомості,
  • індотек,
  • jellinek dániel