оренди

27.12. 2018 5:55 Новий закон про оренду квартир, діючий близько 4 років, надає певні варіанти та гарантії орендодавцю у разі необхідності звільнити квартиру та розірвати договір оренди. Цікаво, як це у випадку з орендарями з дітьми. Закон стосується розірвання договору оренди після закінчення строку попередження та відпустки квартири, щоб орендарі та діти могли без проблем розірвати договір оренди.?

Питання оренди квартир регулюється в його положеннях Цивільним кодексом ("ОЗ") та Законом про короткострокову оренду квартири ("ЗоКНБ"). Після заданого питання ми пояснимо відмінності.

Договір оренди згідно з Цивільним кодексом

У разі укладення договору оренди згідно із Законом про товарні знаки, оренда квартири виникає з договору оренди. За допомогою нього орендодавець залишає квартиру наймачеві в користування в оренду або на певний термін, або без зазначення строку користування. Договір оренди зазвичай також містить опис аксесуарів та опис стану квартири.

Оренда квартири захищена, а це означає, що якщо не буде досягнуто домовленості про припинення оренди, вона може бути розірвана лише з юридичних причин, зазначених у § 711 Цивільного кодексу. Причина звільнення повинна бути фактично визначена у звільненні, щоб її не можна було сплутати з іншою причиною, інакше звільнення є недійсним; причина припинення не може бути змінена згодом.

Орендодавець має право подати повідомлення лише з причин, зазначених у пар. § 711 Цивільного кодексу, і залежно від причини припинення, орендодавець також зобов’язаний забезпечити житлову компенсацію із заміненої квартири у притулок або без компенсації за житло.

Підстави припинення, надані Торговою маркою, не можуть бути продовжені, а строк попередження, який за законом становить три місяці, тобто за домовленістю сторін договору можна визначити лише довший, а не коротший (§ 710 Торгова марка).

Загалом, якщо Торгова марка не передбачає іншого, наймач не зобов’язаний виїжджати з квартири та прибирати квартиру доти, доки йому не буде надано належну компенсацію за житло. Спільні наймачі мають право лише на одну компенсацію за житло (заміщення квартири, заміщення житла та притулок) (§ 712c Цивільного кодексу).

Компенсацію за житло повинен надавати той, на чию користь квартира. Отже, якщо орендодавець надає компенсацію за житло, наймач, який повинен прибирати квартиру, зобов’язаний укласти договір про компенсацію житла протягом 30 днів з моменту надання письмової заяви про його надання; якщо він не укладе без підстав договір житлової компенсації, його право на компенсацію житла втрачає силу.

Як ми вже заявляли, якщо договір укладено згідно зі ст. ОЗ, наймач не зобов’язаний виїжджати з квартири та прибирати квартиру доти, доки йому не буде передбачена відповідна житлова компенсація.

Особливо, якщо членами домогосподарства орендаря є неповнолітні діти, про яких ви запитуєте у цьому питанні, і оренду житла слід припинити шляхом повідомлення орендодавця на тій підставі, що орендар грубо порушує свої зобов’язання, пов’язані з орендою квартири, головним чином, не сплачуючи орендна плата або оплата послуг, наданих із користуванням квартирою більше трьох місяців, або виїздом квартири або її частини в суборенду без письмової згоди орендодавця, якщо обставини орендодавця дозволяють, замість цього буде надана нова квартира альтернативного житла, але також і за межами муніципалітету, в якому знаходиться квартира. Замінна квартира може бути нижчої якості та меншої житлової площі, ніж квартира, яку прибирає наймач. Однак відстань замісної квартири повинна дозволяти щоденне відвідування роботи.

Якщо термін оренди припиняється через використання квартири для цілей, відмінних від житла орендаря, а також у випадку укладення договору на певний термін, орендар не має права на компенсацію житла.

Спеціальний закон про житлову компенсацію також передбачає у цих випадках, що орендар має право на компенсацію житла, якщо оренда квартири закінчилася до закінчення узгодженого строку через те, що квартира більше не може використовуватися без вини орендаря або якщо це службова квартира. або квартира спеціального призначення, і наймач припинив користуватися іншою квартирою перед використанням.

Короткострокова оренда квартири

Короткотермінова оренда квартири означає оренду, встановлену договором оренди, який укладається відповідно до ЗоКНБ і відповідає вимогам § 3 і на підставі якого, оренда квартири, включаючи її продовження, триває максимум шести років.

Договір оренди повинен бути письмовим, сторони повинні надати принаймні один примірник та містити інформацію відповідно до ст. цит. Закону, включаючи заяву орендаря про те, що йому відомо про те, що договір укладено відповідно до ЗоКНБ.

Для того, щоб орендні відносини регулювались положеннями цит. Закону, повинні бути дотримані умови, зазначені в ньому, включаючи доказ реєстрації орендодавця у відповідного податкового адміністратора, а саме орендаря.

Якщо орендодавець не виконує обов'язок зареєструватися згідно із Законом про податок на прибуток, оренда квартири регулюється положеннями ЗоКНБ, за винятком повідомлення орендодавця, його можливості відмовитись від договору та можливості вимагати недійсності короткострокового періоду.

Після марного закінчення періоду реєстрації положення Торгова марка в тому, що орендодавець може подати повідомлення лише з причин, зазначених у пар. § 711 Цивільного кодексу з фактичним визначенням повідомлення та можливістю орендаря оскаржити недійсність повідомлення в суді протягом 3 місяців з моменту вручення повідомлення, причому наслідки повідомлення настають лише після рішення суду про відхилення пропозиція визначити недійсність оренди.

Важливо, щоб після закінчення договору оренди згідно з ZoKNB орендар зобов’язаний за власний рахунок прибрати квартиру та передати її орендодавцю в стані, що відповідає нормальному зносу, на дату припинення дії договору. оренди, якщо сторони не домовляються про інше письмово.

Якщо орендар не опрацьовує квартиру або не передає її орендодавцю навіть протягом десяти календарних днів з моменту закінчення оренди або протягом п’яти календарних днів з моменту закінчення оренди, якщо оренда закінчилася відмовою від оренди, орендодавець має право забезпечити дебіторську заборгованість згідно з п. 5 п. затримувати рухоме майно орендаря, розташоване в квартирі, за винятком предметів, які виключаються з виконання.

Орендодавець має право затримати рухоме майно орендаря, розташоване в квартирі, лише якщо невикористаної частини фінансового забезпечення недостатньо для задоволення дебіторської заборгованості через несплату орендної плати або оплату послуг, що надаються з використанням квартири та аксесуарів, через пошкодження квартири або її обладнання або з іншою дебіторською заборгованістю, пов’язаною з користуванням квартирою, або іншим рухомим майном наймача, якщо невикористаної частини фінансового забезпечення недостатньо для задоволення його дебіторської заборгованості згідно із законодавством.

Закон про короткострокову оренду квартири в уст. § 10, пункт 2 прямо передбачає, що для оренди відповідно до цит. Закону не охоплені ст. Цивільного кодексу про компенсацію житла.

Рекомендація

Дана договірна свобода застосовувати положення Кодексу про торговельні марки або ZoKNB, за винятком винятків, зазначених у ст. § 1 пар. 2 ZoKNB (житла, що належать муніципалітетам, вищим територіальним одиницям, кооперативні житла).

Це питання розсудливості учасників договірних відносин, орендодавця та орендаря, якому закон підпорядковуватиме регулювання їх прав та обов’язків при оренді квартири, якщо існує вибір закону.

Якщо відштовхуватися від питання, коли це буде оренда квартири сім’ї з малими дітьми, можна зробити висновок, що з точки зору орендодавця краще укласти договір оренди із ZoKNB з можливістю продовження на максимум 6 років. для надання компенсації за житло, що також було метою прийняття цього закону.

З іншого боку, з точки зору орендаря, краще укласти договір оренди згідно зі ст. Обч. Кодексу, оскільки Бюро торгових марок надає йому та його членам домогосподарства більший правовий захист, особливо у випадку неповнолітніх дітей.

У цьому контексті дуже важливо зазначити, що в судовій практиці також існують правові думки, згідно з якими неможливо вимити орендаря, який проживає в квартирі з неповнолітніми дітьми, якщо таке миття може поставити під загрозу їх здоровий розвиток або загрожувати їм. їх інтерес. Однак це екстремальні ситуації, коли діти, так би мовити, повинні бути на вулиці.

Укладати договір рекомендується з обережністю, перевірку учасників договору (працевлаштування, причини припинення попередньої оренди), перерахування всіх співосіб на стороні орендаря, перевірку орендодавця, включаючи підтвердження реєстрації у відповідному податку адміністратора або ліцензії на ведення бізнесу відповідно до Закону про торгівлю. За необхідності шляхом узгодження умов контракту, щоб захист був забезпечений як для орендодавця у разі розірвання договору оренди, наприклад можливість домовитись про фінансове забезпечення або записати нотаріальний запис як виконавчий лист у випадку, якщо орендар добровільно не звільняє квартиру після закінчення договору оренди, або домовитись про договірне стягнення у разі невиконання зобов’язання орендаря. Іноді навіть загроза введення санкцій, домовлених в договорі оренди, є достатньою гарантією того, що порушення зобов'язань за договором не відбудеться.

Автор відповіді не несе відповідальності за правильність і складність відповіді, оскільки інформація про проблему обмежена формулюванням питання.