Порівняно часто вирішуваним питанням у нашій юридичній фірмі є також складання договорів на придбання нерухомості. Договори про придбання нерухомості неповнолітніми/дарування, обмін, купівля, продаж /. Суд не є винятком. Ці передачі права власності, коли, з одного боку, неповнолітня особа є передавач або набувач, мають свої особливості та передбачають відносно тривалий процес затвердження.

власник

Приватне право характеризується, зокрема, своїм розпорядженням, що означає, що учасники правовідносин, що виникають у галузі приватного права, можуть мати власні правовідносини, можуть визначати, вступати чи не вступати в правовідносини з іншою особою, і яким буде предметом цих відносин.

Відповідно до чинного законодавства Словацької Республіки фізичні особи набувають дієздатності з досягнення 18-річного віку. До цього часу, відповідно до розділу 26 Цивільного кодексу (далі - "Кодекс про товарні знаки"), законний представник діятиме від імені неповнолітньої дитини як особа, яка загалом не здатна до юридичних дій. Відповідно до розділу 9 Цивільного кодексу, неповнолітні мають право лише на такі правові акти, які за своєю природою відповідають інтелектуальній та добровільній зрілості, що відповідає їх віку.

Однак можуть бути ситуації, коли законний опікун не може представляти неповнолітню дитину. Пояснення дано в § 30 Цивільного кодексу, згідно з яким, якщо відбувається зустріч інтересів законного представника з інтересами представляється або зустріч інтересів тих, кого представляє той самий законний представник, суд повинен призначити спеціального представника. Далі йде § 31 абз. 2 Сімейного закону, згідно з яким жоден із батьків не може представляти свою неповнолітню дитину у випадку правових актів, в яких може виникнути конфлікт інтересів між батьками та неповнолітньою дитиною або між неповнолітніми дітьми, яких представляє той самий батько. У такому випадку суд призначає опікуна неповнолітньої дитини, який представлятиме її в процесі або в певному правовому акті (далі - "опікун конфлікту").

У випадку, якщо неповнолітній повинен бути суб’єктом правовідносин, відповідно. для правового акта, який не відповідає його інтелектуальній та добровільній зрілості, що відповідає його віку, необхідно застосовувати інститут затвердження правового акту неповнолітнього судом, тобто це не просто нерухомість.

Законодавча процедура міститься у п. 119 ГПК, згідно з якою, якщо дійсність правового акта, що здійснюється законним представником від імені неповнолітнього, вимагає схвалення суду, суд затвердить його, якщо він найкращі інтереси неповнолітньої.

У рішенні 26P/8/2015 Трнавський районний суд наголосив, що "якщо такий правовий акт не буде затверджений судом, він буде недійсним".

Подібним чином Регіональний суд у Жиліні зазначив у рішенні 9CoP/76/2013, що "законні представники також зобов'язані управляти майном тих, кого вони представляють, якщо це не звичайна справа, для розпорядження майном потрібне схвалення суду ( § 28 Цивільного кодексу). Наслідки, тобто те, що зміст договору стає однаково і безумовно обов'язковим для сторін договору, виникають лише з дійсного договору. Договір набирає чинності одночасно з чинним договором. юридичний акт договору купівлі-продажу, укладеного між непрацюючою компанією JT - Z. та заявником, вимагався згідно з § 28. Цивільного кодексу. До цього моменту, до рішення суду про затвердження правового акта, сторони договору не мали обов'язкові юридичні наслідки, оскільки, на думку Апеляційного суду, настання обов'язкових наслідків для сторін договору обумовлювалось затвердженням судом правового акта ".

Процес здійснення правового акту, в якому одним із суб’єктів є неповнолітня дитина, складається з декількох етапів, про які ми розповімо в наступному тексті.

Етап 1: Призначення опікуна

Відповідно до розділу 28 Цивільного кодексу законні представники також зобов'язані управляти майном тих, кого вони представляють, і якщо це не є рутинною справою, для розпорядження майном потрібне схвалення суду. Таким чином, у випадку, якщо батьки хочуть, напр. подаруйте дитині якусь цінну річ, напр. автомобіль чи будинок, або якщо вони хочуть придбати цінний предмет у третьої сторони, причому покупець є неповнолітньою, або передати право власності від батьків на дитину чи навпаки, необхідно, щоб такий правовий акт був затверджений суду, бо очевидно, що це не звичайна справа.

Після того, як воля розпочати судовий процес стане чіткою, необхідно врахувати, чи не буде конфлікту інтересів при представленні неповнолітньої дитини перед її батьками. Якщо виникає такий конфлікт інтересів, необхідно подати позов до суду та попросити призначення опікуна для укладення конкретного юридичного акту, і ця особа повинна дати згоду на опіку.

Для ілюстрації наведу приклад: мати та батько хочуть подарувати свій будинок синові. Суб'єкти цих правовідносин на стороні донора: мати та батько та на стороні обдаровуваної неповнолітньої дитини. Оскільки батьки повинні втратити єдину право власності на цей правовий акт, виникає конфлікт інтересів, і суд повинен попросити призначити опікуна. Тому батьки просять суд призначити третю особу (опікуна) для висловлення волі від імені неповнолітньої дитини, тобто j. підписав договір дарування, оскільки донор-неповнолітній не може зробити це через неповнолітнього.

На підставі пропозиції про призначення опікуна суд оцінить фактичну та правову ситуацію та вирішить, чи призначати особу, запропоновану таким чином, опікуном у справі (це в основному близька особа неповнолітнього, яка є передбачається діяти в інтересах неповнолітньої).

Після того, як опікун призначений, і опікун уповноважений судом висловлювати свою волю від імені неповнолітньої, може відбутися юридичний акт. Повертаючись до наведеного вище прикладу, опікун може підписати угоду про пожертву від імені неповнолітньої особи як дарувача після затвердження судом.

Фаза 2: Затвердження правового акта судом та призначення опікуна конфлікту

Юридичний акт, здійснений опікуном від імені неповнолітньої, ще не набирає законної сили. Причиною є лише § 28 Цивільного кодексу, відповідно. уст. § 119 Цивільного процесуального кодексу, а саме затвердження правового акта, в нашому випадку договору дарування, судом. Сторонами цього провадження є законний представник (мати, батько) та опікун конфлікту. На цей момент слід ще один важливий крок, а саме встановлення т.зв. опікун конфлікту.

Конфліктний опікун - це особа, яка висловлює свою думку щодо предмету справи і її обов'язок - з'ясувати, чи буде правовий акт в інтересах неповнолітньої дитини чи ні.

Інститути опікуна та опікуна зіткнень часто плутають. Різниця між ними полягає в тому, що опікуна найчастіше призначає законний опікун (батько) для вираження своєї волі від імені представляної особи.

Опікун конфлікту бере участь у будь-яких судових провадженнях стосовно неповнолітніх. Її роль полягає у захисті інтересів неповнолітньої та забезпеченні того, щоб правовий акт, який затверджується судом, стосувався дитини неповнолітньої. Опікуном конфлікту є Бюро праці з соціальних питань та сім’ї, згідно із Законом про соціально-правовий захист дітей та соціального опікуна, відповідно. його уповноважений працівник на підставі уст. Закону про соціально-правовий захист. Опікун конфлікту, як і класичний опікун, призначається судом. Також може бути так, що конфліктуючий опікун не може бути присутнім на слуханні справи та обґрунтовує свою відсутність. У такому випадку суд, за умови, що конфліктуючий опікун дав свою згоду та прокоментував предмет, суд приймає рішення без його присутності.

Етап 3: Затвердження правового акта судом

Після того, як конфліктний опікун прокоментував запропонований нормативно-правовий акт, суд оцінить фактичну та правову ситуацію та вирішить, затверджувати правовий акт чи ні. Суд з територіальною юрисдикцією - це суд, в якому неповнолітній має доміциціар за домовленістю батьків.

За повнотою я хотів би навести приклади із практики прийняття рішень судами, коли суд не затвердив правовий акт щодо неповнолітньої:

Обласний суд у Тренчині 6CoP/63/2013 від 16 липня 2013 року:

ОС відхилила пропозицію затвердити ПА неповнолітніх. Бабусі та дідусі, як донори неповнолітніх донорів, встановили у своєму договорі дарування на свою користь, а також на користь матері одержувачів, право застави на предмет пожертви, що складається з права сервітутного нерухомого майна після досягнення повноліття отримувачів. Зберігач неповнолітніх вважав, що договір укладено не в інтересах неповнолітніх, оскільки донори та мати залишають за собою право на безкоштовне житло та користування, в якому вони не повинні брати участь у витратах на житло, а також право на згоду до продажу нерухомості після досягнення повноліття.

Обласний суд в Братислава 20CoP/19/2016 z 28.09.2016:

ОС вирішила, що не схвалює правовий акт, здійснений від імені неповнолітньої стороною конфліктним опікуном у процесі спадщини. Неповнолітній повинен був придбати свою частку спадщини в розмірі 1/2 чистої вартості спадщини лише в день досягнення повноліття, яке в даному випадку становило більше 10 років. На думку суду, це був невиправдано тривалий термін для виплати частки неповнолітнього у спадщині, оскільки неповнолітній міг придбати частку у відповідному майні. На користь неповнолітнього спадкоємця це було б напр. врегулювання, якби воно залишалося співвласником майна піклувальника, або все майно піклувальника було придбано дружиною піклувальника (матір’ю неповнолітнього) із зобов’язанням виплатити неповнолітньому незабаром (наприклад, через 1 місяць після остаточного прийняття рішення про спадщину). В останньому випадку кошти будуть оцінюватися, коли вони будуть здані на зберігання у фінансовій установі до досягнення повноліттям неповнолітнього.

Повертаючись до нашого прикладу, договір дарування, затверджений судом, де суб’єктом є неповнолітня особа, як одержувач, набирає законної сили лише з обґрунтуванням рішення суду, яким затверджено правовий акт. Тільки тоді можна подати пропозицію щодо внесення в кадастр нерухомості до кадастрового відділу районного управління. У звичайній практиці для того, щоб правовий акт неповнолітнього набрав законної сили раніше, сторони судового провадження часто відмовляються від свого права на апеляцію, а тому рішення стає остаточним з дати вручення судового рішення останній стороні.

РЕЗЮМЕ

Зрозуміло, що процес виконання юридичного акту для неповнолітніх зовсім не простий. Для повноти цього питання я ще раз перелічу окремі етапи затвердження правового акту неповнолітньої:

1./Оцінка наявності конфлікту інтересів у передбачуваному правовому акті чи ні.

2./Якщо немає конфлікту інтересів, тоді законний представник може висловити волю неповнолітнього. Якщо існує конфлікт інтересів, суд повинен призначити опікуна суду.

3./Опікун повинен дати згоду на опіку, а згодом суд призначить його опікуном окремою постановою.

4./Опікун виявляє свою волю до неповнолітньої - виконує юридичний акт (підписання договору).

5./Подання заяви до компетентного суду про затвердження правового акту неповнолітнього.

6./Суд призначить опікуна конфлікту (Управління праці, соціальних питань та сім'ї).

7./Конфліктний опікун висловлює думку про те, чи відповідає правовий акт інтересам неповнолітньої.

8./Суд оцінить фактичну та правову ситуацію та вирішить, чи затверджувати правовий акт неповнолітнього чи ні.

9./З обґрунтованістю судового рішення правовий акт неповнолітнього набуває юридичних наслідків.

Переваги та недоліки для неповнолітнього

Неможливо дати чітку відповідь, оскільки це залежить від оцінки всіх обставин конкретної справи, оцінки причин юридичного акту як з точки зору вигоди неповнолітньому, так і з точки зору сторін щодо інша сторона договору, їх реальні мотиви.

Це випадки, коли відбувається передача нерухомості неповнолітнім з метою збереження майна дорослих членів сім'ї, і в принципі ці дії здійснюються лише з метою, наприклад донор як боржник уникнув виконання рішення, продавши нерухоме майно у виконавчому провадженні. Тут слід згадати ст. § 42а/ОЗ, згідно з яким кредитор може вимагати від суду визначити, що юридичні акти боржника (у нашому випадку донорські), якщо вони зменшують задоволення вимоги кредитора, що підлягає виконанню, є юридично неефективними щодо нього. Це право протистояти правовому акту може, у випадку дій, вчинених боржниками протягом останніх трьох років, з наміром скоротити строк його кредитора, якщо цей намір повинен був бути відомий іншій стороні.

З вищесказаного випливає, що ні кожне розпорядження неповнолітньою нерухомістю, коли відбувається зміна власника і для чого потрібна згода суду, є для нього тією вигодою, яку можна реально очікувати від власності.

Також роль опікуна та опікуна конфлікту не можна сприймати як офіційний акт, покладаючись на його схвалення судом без коментарів. Зрештою, суд під час провадження зобов'язаний з'ясувати фактичний стан справ, а також зобов'язаний взяти інші докази, крім запропонованих сторонами.. Також вірно, що якщо стороною є неповнолітня особа, яка здатна висловити власну думку, суд може її вислухати. Суд вимагає думки неповнолітнього способом, відповідним його віку та зрілості.

Придбання нерухомості неповнолітніми є способом врегулювання майна, напр. бабусь і дідусів за життя, але це майно неповнолітніх також приносить із собою свої підводні камені, пов’язані з управлінням самим майном (електроенергія, газ, інвестиційні рішення тощо), а також з розпорядженням майном, що належить неповнолітній.

До досягнення повноліття знову буде потрібна згода суду на затвердження правового акта неповнолітнього при передачі нерухомості (купівля, дарування, обмін, продаж).

На закінчення я хотів би також прокоментувати маржу моделей подання та контрактів в Інтернеті. При зміні законів пропозиції, опубліковані в Інтернеті, як зразки, можуть не відповідати чинному законодавству як з точки зору суті (наприклад, оцінка вигоди неповнолітнього), так і процесуального законодавства. Результатом може бути продовження провадження у справі або навіть відхилення самої заяви судом.