Питання консультування, яке все частіше повторюється, полягає в тому, чи варто відмовлятись від покупки житла зараз за поточними цінами та ставками позик, чи нам слід почекати деякий час.?

процентних

Перш ніж займатися цим, я хотів би написати про щось інше, що часто з’являється в коментарях про те, як довго будуть рости ціни на нерухомість.

Ринок житла дуже схожий на ринок сировини. Коли ціна на сировину зростає, багато гірничодобувних компаній рухаються до збільшення видобутку, оскільки, крім підвищення цін, варто дослідити нові родовища і почати там видобувати. Однак це незабаром призведе до перенасичення ринку за відсутності суттєвого додаткового попиту, тому ціни на товари почнуть падати. Що призводить до того, що ніхто не збирається шукати нові сайти, оскільки це не має сенсу за такої ціни. Що спричиняє поступове звуження пропозиції, що, у свою чергу, знову збільшує ціну на сировину. І все починається спочатку. Знову і знову. Ось чому ринок сировини називають циклічним ринком.

Те саме відбувається на ринку житла. Наприкінці 1980-х відбувся величезний вибух цін, а потім у 1990-х - величезне падіння через високу інфляцію та процентні ставки банків.

За відсутності значного попиту, новозбудований ринок нерухомості стояв, і інвестори навіть випадково не побачили у цьому фантазії. Жодного новозбудованого майна взагалі не будували, лише будинок власної забудови.

Приблизно на рубежі тисячоліть з’явилася державна підтримка придбання житла, а також позики в іноземній валюті знизили ставки кредитування нижче 5%. (За яку ціну ми зараз знаємо.)

Тоді це був величезний вибух цін на нерухомість. Всі хотіли купити квартиру. Багато відкладених покупок плюс нові покупці завдяки державній підтримці з'явилися на ринку одночасно з дешевим кредитом в руках.

Для цього кожен інвестор розпочав величезний розвиток, як і в майнінг. За короткий час було побудовано багато нових будинків, які всі задовольняли новостворені та відкладені потреби споживачів.

Через стрімко зростаючі ціни ніхто не хотів залишатись осторонь, усі вважали за краще просувати покупку, не залишатись поза державною підтримкою і не купувати нерухомість ще дорожче за рік-два.

Коли квартир було занадто багато, а кредитний ринок також погіршився, відбулося чергове величезне падіння цін, і навіть у 2013-2014 роках забудовники продали лише свої квартири, що залишились у 2007 році, за ціною в дві третини.

Через перенаселеність подій та мінливі обставини попит роками падав, саме тому ніхто навіть не будував нових будинків.

І все починалося спочатку. Пропущені розробки та закупівлі, зростаючий попит плюс підтримка з боку держави та низькі процентні ставки. Попередні покупки, паніка, яка буде ще дорожчою в наступному році, купуйте її відразу.

Ми зараз тут. У верхній частині іншого циклу або десь навіть під час піку. І ні, зараз не буде інакше. Ми не знаємо, коли вона впаде і наскільки велика, але буде колись, бо все те саме, що було 11 років тому, 28 років тому і завжди раніше. Поганий економічний цикл відставав від будівництва житла та падіння цін, відновлення під час вибуху цін на нерухомість, а потім усе починалося спочатку. (Повторюваним гаслом для інвестування є те, що зараз інакше. Зараз ціни не впадуть, як завжди, тому що зараз ситуація інша, ніж це було протягом останніх двохсот років знову і знову.)

Однак ми не знаємо, коли настане поворот, більше того, поворот на ринку нерухомості - це повільний процес, продавці готові визнати собі лише через рік-два, що покупців на їхнє майно більше не буде стільки.

Тож давайте подивимось, як би нам було краще, якби ми купили дорогу квартиру з дешевої позики чи дешеву квартиру з дорогої позики.?

Оскільки процентні ставки зараз на низькому рівні, вони обов’язково зростуть найближчим часом. (Буде це в найближчі місяці чи рік-два, звичайно, ми не знаємо. Це може бути блискавично буквально буквально за день, але це може бути і повільним процесом.) Це гарантовано зменшить майно ціни. Однак через два роки вам може бути гірше, ніж якби ви купували дорогу квартиру зараз за дешевою позикою.

Давайте подивимося, на скільки відсотків збільшується відсоткова ставка на 3-5-7 відсоткових пунктів для 10- та 15-річної житлової позики з різними франшизами.

Логічно, що чим нижчий рівень франшизи і чим довший термін, тим ви більш чутливі до підвищення процентних ставок, тим більшим падінням ціни має компенсувати більшу процентну вартість.

Отримавши франшизу в розмірі 40% за 15-річну позику, ви заплатите на 30% більше ціни власності за відсотковою ставкою, що на 5 процентних пунктів вище.

Ми не передбачали інфляції, яка вже може стати серйозною проблемою через 15-20 років. (Ви платите за позику однакову суму весь час, але через 20 років щомісячне погашення буде вдвічі меншим, ніж зараз.)

Також ми не підрахували, що у випадку падіння ціни частка вашої самодостатності зросте, тож вам потрібно буде менше кредиту.

Тим не менше, таблиця добре визначає, скільки виграти чи впасти з очікуванням. Ми не бачимо майбутнього, переживайте, що ви теж не можете зрозуміти, що буде. П'ять років тому панельні квартири не коштували в Будапешті вдвічі дешевше, ніж зараз, але процентні ставки за позиками були втричі вищими, ніж зараз.

Ми не можемо допомогти з передбаченням, таблиця може допомогти вам вирішити, яке падіння ціни компенсує будь-які вищі процентні витрати, які ви можете мати.

Інтернет-освіта про фінанси. 15 годин матеріалу, перегляньте його безкоштовно.

Справжня фінансова порада без продажу продукції становить лише 35 000 форинтів.

20 мільйонів HUF страхування життя на 4990 HUF на місяць, незалежно від віку.