власність

ОСББ спільне та відокремлене майно

Кондомініум - це особлива суміш загальної та окремої власності.

Для створення ОСББ необхідно мати можливість створити в будівлі щонайменше дві квартири або нежитлові кімнати, які можна зареєструвати як окрему власність.

На додаток до житлових приміщень та інших приміщень, що перебувають у окремій власності (наприклад, приміщення для бізнесу), співвласникам ОСББ також необхідно мати спільну власність на певні частини майна. Як загальне правило, все, що не визначено як окреме майно в установчому договорі, належить до спільного майна ОСББ. Якщо з обставин не видно, що ця частина є частиною окремого майна.

Власники ОСББ мають порівняно широкий простір для маневру, щоб визначити в установчому договорі, які частини майна вони хочуть класифікувати як спільну власність.

Однак є частини нерухомого майна, які, згідно із законом, можуть знаходитись лише у спільній власності ОСББ.

Такими є несучі конструкції будівлі, їх частини (наприклад, основні стіни), частини будівлі та обладнання, що забезпечують безпеку та стійкість будівлі. Але сюди також входять частини будівлі та будівельне обладнання, які слугують загальному призначенню співвласників, наприклад сходи, обладнання центрального опалення будинку. Вони є спільною власністю, навіть якщо вони знаходяться в окремій власній кімнаті.

Продаж спільної власності

У випадку з ОСББ будинок може продати частину будівлі, що перебуває у спільній власності, але не використовується іншим способом. Прикладами можуть бути продаж невбудованого горища для будівництва, продаж квартири прибиральника або комерційного приміщення, що належить ОСББ.

Продаж частини майна, що належить ОСББ, тягне за собою те, що частина будинку, яка раніше належала спільно, стає окремою власністю покупця. Це означає, що перед продажем частина будівлі, що перебуває у спільній власності, стане частиною будівлі, що знаходиться у власності окремо.

У всіх випадках для цього потрібно внести зміни до установчого договору. Для того, щоб зареєструвати таку поправку до договору про асоціацію із Земельною книгою, також необхідний ескіз змін, підготовлений землевпорядником та затверджений Земельною книгою. Крім того, необхідний дозвіл на введення в експлуатацію або сертифікат будівельного органу для частини, що перебуває у власності.

Як правило, для внесення змін до установчого договору необхідна згода всіх співвласників.

Однак це дуже ускладнило б продаж частини майна, що перебуває у спільній власності. Зрештою, навіть одного суперника достатньо, щоб провалити продаж. Отже, закон передбачає два варіанти, щоб не зробити продаж прив’язаним до згоди всіх.

Коли достатньо двох третин

Одна з можливостей полягає в тому, що установчий договір може санкціонувати право розпорядження спільним майном, яке має здійснювати громада ОСББ.

Умовою цього є те, що частину нерухомого майна, на яку впливає відчуження, можна переробити як окрему нерухомість, або за допомогою цієї частини можна розширити існуюче спеціальне майно.

У такому випадку ОСББ може прийняти рішення про продаж спільного майна голосом співвласників з більшістю не менше двох третин від загальної власності.

Важливо зазначити, що рішення у дві третини може бути прийняте лише в тому випадку, якщо в установчому договорі вже на момент голосування зазначається, що громада ОСББ має право прийняти рішення про відчуження більшістю як мінімум двома третинами.

Продаж з рішенням чотири п’ятих

У тому випадку, якщо меморандум про асоціацію не дає права громаді відчужуватись більшістю у дві третини, закон передбачає інший варіант рішення більшості.

Спільнота ОСББ також має можливість прийняти рішення про розпорядження майном, що перебуває у спільній власності, більшістю не менше чотирьох п'ятих від загальної власності. У цьому випадку достатньо більшості в чотири п’ятих для внесення змін до меморандуму та статуту разом із рішенням про вилучення.

Існує також складність у порівнянні з рішенням двох третин.

Після прийняття рішення чотирма п’ятими, спільний представник повинен запросити власників меншин заявити протягом 60 днів, чи хочуть вони оскаржити це рішення в суді.

Якщо вони заявлять, що не хочуть оскаржувати або не подають декларацію протягом зазначеного строку, зміна власника та внесення змін до установчого договору можуть бути зареєстровані в Земельній книзі. Якщо, навпаки, хтось із них заявить, що реалізує своє право на оскарження, Земельний реєстр не реєструватиме зміни відповідно до рішення Загальних зборів.

Ще одна важлива інформація

Важливо знати, що як чотири п’ятих, так і дві третини процесу прийняття рішення є законним лише у тому випадку, якщо власники одночасно приймають рішення про продаж.

Таким чином, неможливо сформувати відокремлене майно від загального майна більшістю в чотири п’яті або дві третини для подальшого продажу.