продажу

Душа бухгалтера, в даний час також матері, яка перебуває в батьківській відпустці, та зовнішнього співробітника в компанії Účtovná jednotka, s.r.o . В даний час вона спеціалізується на обробці особистих податків.

Як оподатковувати дохід від продажу нерухомості фізичної особи, коли дохід звільняється та які зобов’язання при продажу.

Доходи від продажу нерухомості класифікуються як доходи фізичних осіб відповідно до § 8 абз. 1 лист б) Акт № 595/2003 зб. з податку на прибуток із змінами та доповненнями (далі - "Закон про податок на прибуток“), Т. j. дохід від передачі права власності на нерухоме майно.

Суть оподаткування доходів від продажу нерухомості у 2019 році

Перш за все слід зазначити, що при продажу нерухомості не оподатковує весь дохід від продажу цього майна, а лише прибуток від продажу майна (тобто дохід від продажу нерухомості за мінусом доказових витрат, пов’язаних з доходом). Дохід від продажу нерухомості класифікується як пасивний дохід фізичної особи.

Фізична особа, яка досягла доходу від продажу нерухомості у 2019 році, зобов’язана подати податкову декларацію з податку на доходи фізичних осіб - тип Б. Особливістю при заповненні податкової декларації є те, що:

  • неможливо вирахувати неоподатковувану частину бази оподаткування з цим видом доходу,
  • неможливо повідомити про податкові збитки (тобто якщо доказові витрати перевищують дохід від продажу нерухомості, вони повідомляються лише до суми доходу),
  • при розрахунку бази оподаткування можливо застосовувати лише доказові витрати.

Якщо фізична особа отримала дохід від продажу нерухомості у 2019 році, що звільняється від податку на прибуток, вона не зобов’язана зазначати цей дохід у податковій декларації з податку на прибуток за 2019 рік.

Коли дохід від продажу нерухомості звільняється від податку на прибуток?

Дохід від продажу нерухомості, який звільняється від податку на прибуток, перерахований у § 9 пар. 1 лист а), б) і г) Закону про податок на прибуток. Ось такі види доходу:

  • дохід від продажу нерухомості через 5 років з дня її придбання (якщо нерухомість не входила до комерційної власності),
  • дохід від продажу нерухомого майна, набутого внаслідок спадщини (або послідовного успадкування) безпосередньо або одним із подружжя, якщо минуло не менше 5 років з дня придбання цього нерухомого майна у власність або співвласність поручителя ( якщо нерухомість не входила до комерційної власності),
  • дохід від продажу нерухомого майна, що входить до комерційного майна, через 5 років від його вибуття з комерційного майна,
  • дохід від продажу нерухомого майна, який був виданий уповноваженій особі відповідно до спеціальних нормативних актів (видається відповідно до так званих законів про реституцію), якщо дохід від продажу нерухомості був прийнятий цією уповноваженою особою (період права власності на нерухомість або включення до комерційної власності не оцінюється).

Як ми бачимо, Наступні вирішальні моменти важливі для визначення звільненого доходу від продажу нерухомості:

  • придбання нерухомості,
  • виведення з експлуатації,
  • продаж нерухомості.

Дата придбання майна у власність продавця залежить від того, як він придбав власність:

  • якщо він придбав право власності на майно за договором (наприклад, придбання, подарунок): днем ​​придбання нерухомості є день внесення в кадастр нерухомості (за чинним рішенням про внесення депозиту),
  • якщо він придбав право власності на майно спадкування: датою придбання майна є день смерті поручителя,
  • якщо він придбав майно за рішенням державного органу: датою придбання нерухомого майна є день, зазначений у рішенні органу державної влади (якщо він не зазначений у рішенні, днем ​​придбання нерухомого майна є день дії рішення),
  • якщо він придбав майно власне будівництво або постачальник: датою придбання нерухомості є день, зазначений у рішенні про затвердження.

День виведення з господарських активів продавця це день, коли фізична особа востаннє обліковувала майно або реєструвала його у податковій документації.

День продажу майна у продавця є днем ​​отримання першого платежу (або авансового платежу) або днем ​​укладення договору про передачу нерухомості, вирішальним фактором є день, що відбувся раніше.

Приклади визначення звільнення від податку на прибуток з продажу нерухомості у 2019 році

Приклад визначення звільнення від податку на прибуток з продажу нерухомості, якщо фізична особа придбала це майно шляхом придбання:

Франтішек вирішив продати нерухомість, яку придбав за договором купівлі-продажу (договір купівлі-продажу, укладений 1 липня 2014 року, внесення в кадастр нерухомості відбулося 15 липня 2014 року). Коли дохід від продажу цього майна буде звільнений від податку ?

Оскільки момент придбання у разі придбання нерухомості шляхом купівлі визначається в день внеску до кадастру нерухомості, буде обчислюватися термін власності на нерухомість у Франтішека з 15.7.2014. У випадку, якщо Франтішек продає це майно 15 липня 2019 року і пізніше, продаж цього майна звільняється від податку на прибуток (він укладе договір купівлі-продажу або отримає перший внесок, або авансовий платіж, пов’язаний з продажем цього майна ).

Приклад визначення звільнення від податку на прибуток з продажу нерухомості, якщо фізична особа придбала нерухомість у спадок по прямій лінії:

У 2015 році Марія успадкувала квартиру від матері, яка придбала її купівлею в 2009 році. Мати померла 24 травня 2015 року, а розшифровка в кадастрі нерухомості відбулася лише після спадкового провадження, тобто j. 5.7.2015. Мері планує продати цю успадковану квартиру. Коли дохід від продажу цього майна буде звільнений від податку?

Оскільки минуло більше п’яти років з моменту придбання квартири в 2009 році гарантом (матір’ю Марією) до можливого продажу квартири в 2015 році її дочкою Марією, дохід від продажу цього майна буде звільнений від податку.

Реєстрація в податковому адміністраторі є обов’язковою після отримання продажу нерухомості у 2019 році ?

У тому випадку, якщо фізична особа отримує дохід від продажу нерухомості, не зобов’язаний реєструватися в податковій інспекції, напр. для податку на прибуток. Фізична особа виконує своє зобов’язання, подаючи податкову декларацію з податку на прибуток за 2019 рік (якщо її зобов’язання виникає).

Однак фізична особа має зобов’язання подати часткову декларацію з податку на нерухомість, якщо в період з 2.1.2019 по 1.1.2020 - в тому числі продано майно, власником якого воно було. Для отримання додаткової інформації про податок на нерухомість дивіться статтю Податок на нерухомість за 2019 рік або Податок на нерухомість за 2019 рік

На які доказові витрати можна вимагати доходи від продажу нерухомості у 2019 році?

Як ми вже говорили у статті вище, неможливо повідомити про податкові збитки від доходу від продажу нерухомості. Це означає що доказові витрати можуть застосовуватися при обчисленні бази оподаткування лише до суми доходу від продажу нерухомості.

Дохід від продажу нерухомості може бути зменшений за рахунок очевидних витрат, пов’язаних з досягненням, забезпеченням або підтримкою цього доходу, наприклад. витрати, понесені на:

  • придбання нерухомості,
  • технічне вдосконалення (наприклад, модернізація, реконструкція нерухомості),
  • ремонт та обслуговування,
  • відсотки за іпотечним або будівельним кредитом, пов’язані з придбанням нерухомості,
  • медична страховка.

Видимі витрати на придбання майна залежать від того, яким чином було придбано майно. У разі придбання фізичною особою нерухомого майна шляхом придбання ціна придбання демонстративно оплачується ціною придбання, або у разі придбання нерухомого майна у спадок, витрати на придбання нерухомого майна складають загальну ціну цього майна та під.

Той факт, що на доходи від продажу нерухомості можна вимагати лише доказові витрати будь-які витрати, на які фізична особа зменшує цей дохід, повинні бути обґрунтованими. Зазвичай це документи такого типу: договір купівлі-продажу, рахунки-фактури, касові документи з каси/eCash, виписки з банку (або підтвердження від банку про суму сплачених відсотків) тощо.

Як оподатковувати прибуток від продажу нерухомості в 2019 році, що витікає частинами?

Не виключено, що в укладеному договорі купівлі-продажу нерухомості покупець і продавець домовляються про продаж нерухомості, тоді як ціна за продаж нерухомості буде виплачена продавцю кількома частинами.

Фізична особа, яка отримує дохід від продажу нерухомості, повинна вказати у податковій декларації відносна сума доходу, який вона фактично отримала у 2019 році, а також вимагатиме доказових витрат лише до суми цього отриманого платежу (наприклад, якщо дохід від продажу нерухомості складе 50 000 євро у 2019 році (із загальної суми 100 000 євро), а загальні витрати становитимуть 70 000 євро, можна вимагати лише витрати в 50 000 євро). У наступному році, відповідно років, фізична особа з доходом від продажу нерухомості та включенням доказових витрат рухається таким же чином.

Як вони ділять дохід від продажу акцій нерухомості, відповідно. неакціонерні співвласники нерухомості?

У випадку з нерухомим майном, яке належить спільній власності подружжя, ви подружжя розподіляють цей дохід від продажу майна кожному з подружжя в тій самій пропорції або пропорції, як було домовлено. У тій самій пропорції, як подружжя розподіляють дохід від продажу майна, вони також ділять очевидні витрати, понесені на отримання, забезпечення та підтримку цього доходу.

Якщо у одного з подружжя зазначене нерухоме майно, яке він продає, було включено до комерційного майна, то дохід від продажу цього нерухомого майна оподатковується лише тим із подружжя, який включив це нерухоме майно до комерційного майна як останній.

Щодо розподілу доходу від продажу нерухомості та пов'язаних з цим витрат у випадку співвласників, це правда, що вони розподіляють доходи та витрати відповідно до суми своїх пайових акцій.

Детальніше про розподіл доходів та витрат у спільному досягненні доходів ви можете прочитати у статті Розподіл доходів та витрат фізичних осіб.

Зверніть увагу, що ви також будете сплачувати внески до медичної страхової компанії від продажу майна у 2019 році

Дохід від продажу нерухомості в 2019 році оподатковується не лише податком на прибуток, але і внесками на медичне страхування. Оскільки така особа не сплачує авансові платежі за медичне страхування протягом року (тобто щомісячні внески), після закінчення календарного року відповідна медична страхова компанія здійснює щорічне врегулювання медичного страхування для особи, яка мала дохід від продажу нерухомості. Результатом щорічного розрахунку з медичного страхування може бути заборгованість, яку фізична особа зобов’язана сплатити одноразово протягом строку, зазначеного в повідомленні про заборгованість.

Розмір внеску до медичної страхової компанії становить 14% від бази нарахування. Детальніше про щорічні розрахунки з медичного страхування див. У статті Щорічні розрахунки за медичним страхуванням у 2019 році.

Приклад розрахунку внесків до медичної страхової компанії на основі поданої декларації про прибуток за 2019 рік:

Марія подасть податкову декларацію з податку на прибуток за 2019 рік - тип В, ​​де вона буде лише державним доходом від продажу нерухомості в розмірі 50 000 євро та податковими витратами в сумі 45 000 євро. База податку на прибуток становить 5000 євро (податок 950 євро). Яку суму заборгованості буде нарахувати медична страхова компанія з цього доходу?

Сума податкової бази також представляє суму бази нарахування, яка необхідна для розрахунку внесків на медичне страхування, тобто Марія буде зобов'язана сплатити заборгованість із щорічного розрахунку з медичного страхування в розмірі 700 євро (тобто 14 % від 5000 €).

Марія буде зобов’язана сплатити заборгованість із щорічного врегулювання медичного страхування лише у 2020 році.

Слід зазначити, що витрати на медичне страхування (заборгованість із щорічного розрахунку за медичним страхуванням) будуть реальними природним шляхом лише в наступному році, після продажу нерухомості (наприклад, продаж нерухомості в липні 2019 року, подаватиме декларацію про прибуток до кінця березня 2020 р., але звіт про заборгованість із щорічного розрахунку з медичного страхування буде доставлений до нього лише у вересні 2020 р.). Отже, фізична особа має наступні 2 варіанти:

  • витрати на сплачені страхові внески будуть включені до податкової декларації лише наступного року (після доходу від продажу цього майна, наприклад, за 2020 рік), але лише за умови, що воно матиме дохід від продажу майна або подібного доходу, або
  • подати додаткову податкову декларацію з податку на прибуток за рік, в якому досяг доходу від продажу цього майна (тобто за 2019 рік): повернення податкового адміністратора переплати за податком буде розраховано для фізичної особи, але необхідно заповнити заяву про повернення переплата податку в додатковій податковій декларації.

Приклад розрахунку переплати податку на прибуток після подання додаткової податкової декларації з податку на прибуток за 2019 рік - застосування витрат на медичне страхування:

Ми починаємо з попереднього прикладу - Марія подала належну податкову декларацію за 2019 рік, де вона мала дохід від продажу нерухомості 50 000 євро, витрати 45 000 євро, податкову базу 5000 євро та податок на прибуток, який вона заплатила 950 євро. У 2020 році після подання податкової декларації та після сплати податку вона отримає заяву про заборгованість із щорічного розрахунку з медичного страхування, на підставі якої виплатить заборгованість у розмірі 700 євро.

Марія прийме рішення в 2020 році - після подання належної податкової декларації подати додаткову податкову декларацію та зменшити свій дохід від продажу нерухомості за рахунок цієї сплаченої заборгованості за медичне страхування. Тому його витрати становитимуть 45 700 євро в додатковій податковій декларації, податкова база 4300 євро та податок на прибуток 817 євро. Подання додаткової податкової декларації дасть Мері переплату в розмірі 133 євро (950 - 817 євро).