Хоча угорські готелі працюють з безпрецедентною завантаженістю, експерти кажуть, що інвестиції в готелі кращі, ніж спа-готелі. На додаток до двох оздоровчих мереж, які домінують на ринку, найбільшої групи спа-готелів у Європі, Ensana, яка нещодавно фірмувала курорти Данубіуса, та найбільш угорських готелів, що цікавлять Месарос, варто було б увійти до великої фабрики зі спеціальним продуктом ніколи раніше не бачили в Угорщині. Проблема лише в тому, що угорці воліють веслувати, а не платити за спеціальні послуги.

добробутом

На великих курортах, тобто спа-та оздоровчих готелях, довгі вихідні у кінці жовтня майже немає номерів, і сектор також вирує від інвесторів. У той же час експерти кажуть, що спа-послуги та оздоровчі послуги зараз потішають власники готелів за межами великих мереж, і через високий попит на живу працю та помітну сезонність, здається, інвестиції в сектор є кращими, ніж курорт.

З іншого боку, останні ринкові події та аналітичні дані можуть легко виснажити інвесторів. Термальний готель "Данубіус" на острові Маргарет, найбільший оздоровчий та оздоровчий готель на острові Маргарет, відремонтований з 3 мільярдів форинтів, був зданий у травні і разом із чотирма іншими будинками Данубіуса належатиме найбільшій європейській спа-мережі Ensana, створеній у 2019, з початку вересня, залишаючись у власності CP Holdings. До кінця серпня цього року угорський підрозділ "Данубіус" досяг доходів на 8 відсотків порівняно з аналогічним періодом минулого року, в межах яких дохід двох спа-готелів на острові Маргарет зріс на 12 відсотків.

Оздоровчий спа-готель Ensana Thermal Margaret Island

Фото: MTI/Брузак Ноемі

Інша мережа, яка домінує на внутрішньому ринку, Hunguest, яку можна пов’язати з Lőrinc Mészáros, також розпадається: порівняно з 2017 роком продажі зросли більш ніж у 1,5 рази, тоді як до кінця року 22 із 27 готелів, зареєстрованих у мережі бренду належали і належали, і 30 червня внаслідок злиття Consum, він став величезною відгодованою групою Opus. Провідна на ринку роль готельної мережі була посилена, і 27-й блок, побудований з 4 мільярдів HUF, відкриється цієї осені в Ніредьгазі-Состо, яка буде найскладнішим готелем у окрузі.

Химерні сезони - ціна зростає кожні три місяці?

"В останні роки багато людей увійшли в сферу розвитку нерухомості в галузі туризму, але зараз через брак потужностей вони навряд чи можуть знайти велику будівельну компанію, яка могла б підтягнути курорт - і тоді ми навіть не розмовляли про проблеми адміністративної та людської політики для іноземних інвесторів, які звикли до міжнародних стандартів ", - говорить Тамаш Флеш, президент Асоціації угорських готелів та ресторанів. Згідно з аналізом CBRE консультанта з комерційної нерухомості, частка угорців, які краще знають місцеві умови серед інвесторів, становить 60 відсотків, тому 40 відсотків із 102 мільйонів євро, вкладених у весь вітчизняний готельний сектор у першій половині 2019 року, можуть бути віднесеними до іноземних розробників.

У учасників ринку, які зазвичай мають заборгованість у швейцарських франках та євро, серйозно болить голова через стрибок курсу валют, а також обережну політику банківського кредитування, яка вже не становить 9-10, а фінансує 50-50 відсотків порівняно з докризові часи. Стан будівельної галузі також наздоганяє впевнено рухаються угорських інвесторів, 40-відсоткове зростання цін на матеріали робить багато подій неможливими.

Був інвестор, який відступив в останню хвилину: всі плани були виконані, контракт роздрукований для підпису, і підрядник хотів включити його, щоб він міг переглядати витрати на будівництво кожні три місяці.

Очевидно, що вона не знизила б ціни, і інвестор не хотів брати на себе такий ризик у поточній ситуації. Це свідчить про те, що основою успішного розвитку є жорсткий контроль за витратами », - говорить Аттіла Хегедс, генеральний директор BDO, консультант у сфері готелів та нерухомості. За словами Лорана Лассьєра, керівника готельного бізнесу CBRE Угорщина, який розпочався цієї весни, варто розрахувати додаткові витрати у 8-12 відсотків через рухливі будівельні витрати при будівництві готелю.

Обережність особливо важлива в цьому секторі, оскільки час окупності значно довший, ніж, наприклад, в житловій нерухомості. Залежно від бізнес-моделі, інвестор може чекати своїх грошей 10-20 років, будуючи інтер'єр готелю, розроблений у розкішній категорії, або дуже складний сервіс у ванних кімнатах може продовжити прибуток більше ніж на два десятиліття. “У випадку готелів преміум-класу в Будапешті окупність становить близько 20 років, що становить приблизно 5-відсоткова прибутковість, тоді як для готелів з підвищеним ризиком ми можемо говорити про 12-15 років через очікування вищої віддачі, але 10 років для готелів, які зазнають значних змін у бізнес-стратегії », - пояснює Лоран Лассьє.

Експерти воліють придбати три зірки

За підсумками CBRE, готельна індустрія в цілому отримала надзвичайно високі показники за перше півріччя; кількість ночей відвідувачів зросла до 13 мільйонів, які в Угорщині провели 5,8 мільйона гостей (проти 12,96/5,8 мільйона роком раніше). В середньому 2,24 ночі ледве відстають від західних країн приблизно на приблизно Крім того, за словами Тамаша Флеша, в місті є "ще половина дня", і є місце для вдосконалення: Відень має вдвічі більше готельних можливостей, ніж Будапешт, тоді як рівень бронювання зараз становить 73,9 відсотка.

У той же час показово, що жоден з 590 нових номерів, зданих у першій половині року, не був побудований у спа-готелі, а ще 1400 та ще 1600 приміщень, що перебувають у стадії розробки, які будуть завершені до кінця року, можна підключити до міських готелів (переважно в Будапешті). Цього року свої будинки відкрили бренди великих міжнародних мереж, і найближчим часом очікується прибуття лише гучних міжнародних гравців (Marriott W та Renaissance із власністю Катара, німецькою H2 та Hard Rock).

Готель Ibis Styles Budapest Airport розташований у терміналі 2 Міжнародного аеропорту Будапешта імені Ференца Ліста

Фото: MTI/Koszticsák Szilárd

«Якщо зважити дохід за часом та витраченою енергією та кількістю проблем, які потрібно вирішити, тризірковий готель Ibis найкраще обслуговуватиме разовий інвестор.

Спа-готелі - це свого роду любляча категорія; той, хто вже купив його, може схилятися будувати з нього колекцію

Каже анонімний експерт. Окрім привабливого іміджу курортів, інвестора спокушає ще й той факт, що спа-готелі, які є преміум-продуктами, можна продати за вищою ціною, ніж середній міський готель. У той же час, "сьогодні в Угорщині існує більший ризик побудови санаторно-курортного готелю, ніж інвестування в міський готель у Будапешті", - каже Тамас Флеш - не дивно, що іноземні інвестори воліють будувати готелі в Будапешті для туристів і залишати сільські курорти для угорських інвесторів, які вони їх купують.

Ні спа-центру, ні гостей

У готельному господарстві, незважаючи на збільшення доходів, прибутковість дещо погіршилась через безпрецедентне збільшення операційних витрат. Спа-центр без пакетів лікувальних процедур (масаж, інші процедури) приносить мінімальний дохід в готель, оскільки він, як правило, безкоштовний, але його утримання накладає додаткове навантаження на операторів, які крім цін на енергію борються із витратами на робочу силу та нестачею робочої сили.

Хоча ціни на кімнати зросли приблизно на 10 відсотків, значна частина цього поглинається зростанням заробітної плати, хороша новина полягає в тому, що зростання доходів принаймні покриє ці витрати. Однак уся професія впевнена, що зменшення ПДВ, яке має відбутися з 2020 року, може забезпечити додаткове покриття заробітної плати і навіть реконструкції та прибутку, говорить Аттіла Хегедс. Лоран Лассьє зазначив, що, хоча спа-центр, як правило, не приносить стільки доходу для сільських готелів, але без цієї послуги гості можуть прийматися менше.

Тож ваш готель обирає, хто може потягнути за пояс. Наприклад, на найголоднішому курорті Егерсалок, Саліріс, їх стискали на шкоду гравцям соціального забезпечення:

Починаючи з осені минулого року, готель не зобов’язувався приймати пацієнтів, які прибувають з направленням, за підтримки соціального забезпечення, безпрецедентним способом.

Хоча за договором з керівником Національної каси медичного страхування (NEAK) більші курорти регулярно приймають літніх та менш заможних пацієнтів із картками на туберкульоз, проте провайдери не зобов’язані підтримувати таку послугу - але дотепер це було. Випадок також викликав обурення, оскільки майже 11 мільярдів HUF державних грошей було вбито в Saliris через державний банк MFB, а минулого року він надійшов до Hunguest за зниженою ціною від державної ліквідаційної компанії (за неофіційними джерелами).

Готель Saliris в Егерсалоку

Фото: Х. Сабо Шандор

До речі, жоден з опитаних нами спеціалістів готелів не зміг надати подібний міжнародний приклад для транзакції, яка закінчується такою втратою. Хоча медицина в інших санаторно-курортних комплексах вже планується збитковою, і вони очікують, що NEAK підвищить відшкодування витрат, один анонімний спеціаліст готелю сказав, що цілком зрозуміло, що Saliris не уклав контракт зі страховиком із причин ділової політики. «Вони гуркотять із аншлагом у довгі вихідні, і, на жаль, більшість туберкульозів не відрізняються, вони також їдуть у найзайнятіші періоди. Якби ви були готелем, якому потрібно скласти бізнес-план, якого гостя ви вибрали б: хто платить багато чи хто платить мало? "

Для нас веслування - це добро

Рішення може полягати в диференціації послуг; Наприклад, у Франції інші готелі укладають договори на медичне страхування та інші, що пропонують там модну талассотерапію в ім’я доброго самопочуття. “Талассотерапія може включати будь-який спа-центр, вправи або навіть програму схуднення, яку гостьовий готель використовує як пакет під керівництвом терапевта. У цих упаковках є дуже поперчений товар; типово, що в сільській місцевості місцеві жителі навіть не дуже відвідують ці курорти », - говорить Лоран Лассьє.

На думку французького експерта, поки що в Угорщині буде важко диференціювати

Гості угорських курортів воліють просто веслувати, вони навряд чи користуються іншими послугами, за які їм доведеться платити.

Нещодавно власник найбільшої французької мережі таласотерапії оглянув ринок Угорщини, але дійшов висновку, що ця дорога і складна послуга не потрібна місцевій базі споживачів, тому будинки не будуються. З іншого боку, президент асоціації готелів вважає, що в Угорщині міститься третя велика мережа спа-центрів - лише продукт повинен бути досить спеціальним і, звичайно, доступним.

Антикризовий Будапешт

За словами Тамаша Флеша, пиріг внутрішнього туризму вже не можна нарізати, розвиток сектору залежить від іноземних гостей, тому, як і інші експерти, вони бачать майбутнє у будівництві конгрес-центру та регіональних аеропортів, сільської інфраструктури та Ліста Аеропорт Ференца. "Наприклад, у Парижі немає необхідності їхати містом від аеропорту до залізничного вокзалу, до будь-якого куточка країни можна дістатися поїздами, що відправляються з аеропорту", - підкреслює Лоран Лассьє.

Фото: Péter Máté

Хоча заповнюваність сільських курортів визначається довгими вихідними, у Будапешті сезонність практично зникла; це також завдяки спа-центрам, які туристи з’їжджаються до міста як у лютому, так і влітку. "Ніхто не вірить, що це все ще так добре", - говорить Тамас Флеш про настрій, що очікує кризи. "Але Будапешт поволі стає продуктом, якого угорський туризм не мав би чого боятися у разі чергової кризи".

Про загальний позитивний настрій може свідчити і той факт, що готель Gellért нарешті буде реконструйований, хоча це вже не буде Данубіус, але - якщо транзакція буде успішною - його новий власник, Індотек з угорсько-американським походженням, і розкіш після реконструкції. Експлуатація буде доручена високоякісній міжнародній мережі готелів.

Фото: MTI/Balázs Mohai

"За ціну Геллерта майже всі будинки Данубіуса можна відремонтувати, продаж зрозумілий", - прокоментував випадок експерт готелю. Лазня Gellért, якою керує Будапешт Джиогюрдю і Хевізей Зрт, ремонт не торкнеться, "але я не здивуюся, якщо б її швидше гості підняли до рівня розкішного готелю".