порада

Коли, за яких умов і як необхідно забезпечити управління новим багатоквартирним будинком?

Будівництво нових багатоквартирних будинків кипить вже кілька років. Завдяки своєму новому вигляду та концепції будівлі вони привносять новий архітектурний характер у міста та села та, нарешті, але не менш важливий - вищий рівень життя. Зазвичай це багатофункціональні будинки з підземними гаражами, площами для торгівлі та послуг та іншими зручностями, що відповідають сучасним житловим тенденціям.

Ці новобудови, які інвестор побудував з метою перепродажу квартир та нежитлових приміщень і які потрапили в управління, також підпадають під умови, передбачені Законом про власність на квартири та нежитлові приміщення №. 182/1993 зб. із змінами та доповненнями (далі - "Акт").

Ситуації, які можуть виникнути

У цьому контексті я хотів би звернути увагу на низку важливих ситуацій, які можуть виникнути, коли нові будівлі переходять під управління. На це мене надихнули справи, які я допоміг вирішити як адміністраторам, так і новим власникам. І повірте, деякі випадки були катастрофічними.

Визначення багатоквартирного будинку

Для того, щоб будинок був багатоквартирним будинком і підпадав під дію положень Закону про право власності на квартири та нежитлові приміщення, він повинен відповідати чотирьом умовам. Вони визначені § 2 абз. 2 Закону:

1. Будівля повинна мати більше половини площі поверху, призначеної для житла - тобто квартири.
2. У будівлі повинно бути більше трьох квартир - не менше чотирьох.
3. Квартири та нежитлові приміщення повинні належати особисто.
4. Спільні частини будинку та загальні приміщення будинку мають бути спільною сумісною власністю всіх власників квартир та нежитлових приміщень. У такому багатоквартирному будинку адміністрація повинна забезпечуватися громадою або адміністратором, відповідно до § 6 пар. 1.

Це положення також визначає момент, коли виникає обов'язок управляти багатоквартирним будинком. Це день першої передачі права власності на квартиру чи нежитлову площу. Поки інвестор не продає першу квартиру, у будівлі не обов’язково повинен бути адміністратор, але вона може бути.

Звичайно, якщо будівля затверджена та функціонує, до неї застосовуються всі законодавчі норми, починаючи з норм щодо технічного оснащення будівель, підйомного обладнання, посудин під тиском тощо. Таким чином, повинні бути виконані всі зобов’язання, пов’язані з їх безпечною експлуатацією. За це відповідає власник будівлі.

Як підійти до нової будівлі під час управління нею

Важливим фактором управління новозбудованим багатоквартирним будинком є ​​підхід інвестора до його використання. Тут можуть виникнути дві ситуації:

1. Будівництво багатоквартирного будинку з метою оренди квартир та нежитлових приміщень.
2. Будівництво багатоквартирного будинку з метою продажу квартир та нежитлових приміщень.

Якщо інвестор орендує лише квартири та нежитлові приміщення в багатоквартирному будинку, він може мати або не мати довірену особу, оскільки одна з чотирьох правових умов не виконується, а саме, що квартира чи нежитлова площа не передані. Всі вони належать інвестору як єдиному власнику всієї будівлі.

Від нього залежить, чи укладати діловий контракт з особою, яка буде доглядати за будівлею та надавати всі акти, пов’язані з орендою та іншими зобов’язаннями, що випливають з інших правових норм та технічних стандартів. Наприклад догляд за загальними частинами будинку та загальним обладнанням будинку, контроль строків обов’язкових переглядів зарезервованого технічного обладнання, перевірка зазначених лічильників, ремонт, технічне обслуговування тощо, що є кращою ситуацією.

Читайте також

Гірше, якщо він довірить адміністрацію одному чи двом працівникам, які про це не мають уявлення, і робить це, так би мовити, спонтанно. Але це тема іншої статті. Але переходимо до нових будинків, які відповідають умовам для багатоквартирних будинків. Я хотів би звернути увагу на важливу різницю у формі управління новобудовами.

Формулювання закону

Якщо взяти положення Закону № 182/1993 зб. про право власності на квартири та нежитлові приміщення із змінами та доповненнями (далі - Закон), зокрема § 6 абз. 1, ми дізнаємось, що:

«Управління будинком здійснює об’єднання власників квартир та нежитлових приміщень у будинку (далі -„ громада “) або інша юридична або фізична особа, з якою власники квартир та нежитлових приміщень укласти договір про виконання адміністративної діяльності (далі "адміністратор"). Власники квартир та нежитлових приміщень в будинку зобов’язані забезпечити управління будинком громадою або адміністратором. Обов'язок управління будинком виникає в день першої передачі права власності на квартиру чи нежитлову площу в будинку ".

Тому із формулювань закону ясно, що як тільки інвестор продає першу квартиру, він також повинен забезпечити управління житловим будинком професійною керуючою компанією на підставі договору про результати адміністрування. Такий адміністратор повинен відповідати умовам Закону № 246/2016 зб. на адміністраторів та вноситись до списку адміністраторів, що зберігається у Міністерстві транспорту та будівництва.

Адміністратору, який збирається взяти на озброєння новий багатоквартирний будинок, потрібно отримати всю важливу інформацію про будівлю, починаючи зі списку власників, проектної документації, документації на зарезервоване технічне обладнання, таке як котельня, ліфти, система опалення, кондиціонер, система камер, охоронне обладнання та Come.

Ідеально, якщо інвестор вже спілкується з адміністратором після закінчення будівництва. Це вигідно для обох сторін. Інвестор отримає уявлення про майбутні процедури управління багатоквартирним будинком, а водночас адміністратор отримає огляд будинку в цілому та його особливостей та деталей. Таким чином, обидві сторони можуть уникнути непорозумінь та конфліктів через незнання довкілля та принципів управління багатоквартирними будинками.

Типи переходу нової будівлі під управління

В основному можна говорити про три типи переходу нової будівлі в управління:

1. Інвестор будує, продає та управляє собою.
2. Інвестор будує, продає та залишає для адміністрування.
3. Інвестор повинен створити, зв’язатись з довіреною особою, продати та залишити з ним адміністрацію.

Як ти гадаєш? Який тип переходу найкращий як для інвестора, так і для менеджера? Існує сучасна наука, т. Зв управління об'єктом, визначення якого я б резюмував одним розумним реченням: Управління об'єктом - це процес від першої ідеї будівництва до підготовки проекту, впровадження, експлуатації до ліквідації будівлі.

Якщо інвестор також займається управлінням майбутньої будівлі на початку проектних робіт і отримує консультацію кваліфікованого адміністратора, такою будівлею, безумовно, керуватимуть набагато краще, ніж хаотичним «виробництвом поясів» квартир за будь-яку ціну, незалежно від їхнього майбутнього управління.

Система "потоп після мене" є реальністю для багатьох власників будинків, які купили кота в мішку і лише через кілька місяців чи років життя дізнаються, що купили.

Три типи переходу під управління

Повернемось до наших трьох типів переходу до нового управління під управлінням. Найщасливішою є трійка, де адміністратор під час підготовки договорів купівлі-продажу звертає увагу інвестора на особливості багатоквартирного будинку та контролює правильний зміст договору передачі у тісній співпраці з експертом у галузі права.

Два - це також відносно добре, тобто якщо адміністратор - досвідчена людина (або компанія), тому що хороший адміністратор знає, з чого почати, звідки шукати і що перевірити при передачі нової будівлі в адміністрацію. І останнє, але не менш важливе: він може судити, чи взагалі прийме її до звіту

Ситуація явно невдала, коли багатоквартирним будинком управляє сам інвестор. Невелике поліпшення цієї прикрої ситуації полягає в тому, що він може дати пораду та пройти обов’язковий акредитований курс сам або свої співробітники. Незважаючи на те, що він не стане хорошим доглядачем щодня завдяки цьому, він принаймні отримає огляд того, що передбачає адміністрація багатоквартирного будинку, і, можливо, він вирішить взяти досвідченого доглядача хоча б спочатку.

Не можу не згадати на цьому місці слова давнього адміністратора, який сказав на професійному заході: «Не, за бога, не приймайте нову будівлю в адміністрацію, якщо не хочете з глузду з'їхати!» Тому, якщо ви інвестор, візьміть до серця мої слова та поради.

Управління житловим фондом - це вимога, наповнена професійними завданнями - від технічних до юридичних до "людських" та міжособистісних. До цього потрібно ставитися з повагою.

Найпоширеніші недоліки при прийнятті нової будівлі в адміністрацію

На самому початку я глибоко прошу вибачення перед усіма юристами, які готують договори про передачу квартир та нежитлових приміщень у особисту власність у новобудовах. Багатоквартирний будинок та його адміністрація мають свою специфіку, яку потрібно знати заздалегідь. Це не звичайна проста властивість.

Багатоквартирний будинок складається з квартир, які мають окреме позначення у акті власності. У квартирі може (але не обов’язково) бути приміщення для зберігання речей, що також можна визначити окремо в документі на право власності. Потім є нежитлові приміщення, які також окремо визначені у правовстановлюючому документі. Крім того, гаражі з позначеними гаражними стійками зазвичай є частиною нових будівель.

І останнє, але не менш важливе: є нежитлові приміщення, які є важливою будівельною частиною багатоквартирного будинку, такі як передпокій, включаючи аксесуари, входи в гаражі, включаючи в’їзні ворота та інше обладнання, коридори, сходи.

Як пайова власність власників квартир

Усі ці «загальні» нежитлові приміщення слід передати у співвласність усіх власників квартир та нежитлових приміщень відповідно до розміру їхньої частки співвласництва. І саме ці простори часто туманно або неправильно визначені, що в подальшому призводить до різних непорозумінь, особливо у зв’язку з доглядом за ними.

Нижче наведено загальне технічне та технологічне обладнання, таке як системи опалення, ліфти, котельні, розподіл повітря та обладнання, загальний розподіл газу, електроенергії та води та багато інших сучасних зручностей. За законом вони перебувають у спільній власності всіх власників квартир та нежитлових приміщень відповідно до розміру частки співвласників, і турбота про них, як правило, чітка.

На цьому етапі я хотів би наголосити на тому, що права та обов'язки власників поширюються на нових власників, які придбали квартири або нежитлові приміщення у особисту власність, а також стосуються первісного власника, який будував або просто фінансували квартири. Точно так само.

Той факт, що інвестор володіє половиною квартир, не означає, що він перевершує інших і робить те, що хоче. Він має стільки разів прав та обов’язків, скільки йому належать квартири та нежитлові приміщення. Щоб бути конкретнішим, я опишу деякі ситуації із реального життя як стримуючі приклади.

Реальні ситуації

Попрад - багатоквартирний будинок, побудований із власним джерелом тепла, домашня котельня. Котельню не переобладнали під загальний об’єкт будинку, але інвестор продав її як окрему нежитлову площу. Таким чином, власники є васалами "виробника тепла", який пересуває майно, побудоване на їхні гроші.

Кошице - з 60 квартир у новому будинку перші чотири квартири були продані під час опалювального сезону. Його не гартували в інших непроданих порожніх квартирах. Все тепло, спожите у всьому багатоквартирному будинку, було розраховано серед чотирьох тодішніх власників. Навіть не скажу, що це були нестерпно великі суми.

Бюджет у розмірі 60% для області та 40% згідно з ПРСР навіть не існує. Інвестор вважав, що квартири порожні, і він не буде за них платити. І що в цих квартирах було холодно, ви напевно можете собі уявити, адже все тепло витікало в холодні неопалювані квартири.

Братислава - лише власники проданих квартир та інвестор, відп. власник решти квартир нічого не платив ні фонду, ні послугам. Власники дізнались про це лише через півтора роки, коли вони почали вимагати зустрічей та вимагати звіту про діяльність та річного звіту про результати діяльності.

На той час понад 50% квартир вже було продано, тож вони вирішили створити громаду. Це був жорсткий, важкий бій, довгий і відчайдушний, але врешті-решт все вийшло вдало.

Прешов - три багатоквартирні будинки над загальним гаражем із неясно визначеною часткою співвласників, неправильно оброблені договори передачі, просто хаос. І нові господарі також дізнались про це через три роки життя. Нарешті, я перелічу кілька питань, які надихнули мене прочитати цю статтю. Можливо, це ще більше розширить погляд на проблему.

Питання та відповіді можна знайти в наступних трьох окремих статтях.

У вас є питання щодо управління багатоквартирними будинками? Експерт з цього питання, професійний консультант та співзасновник асоціації з кращого управління багатоквартирними будинками, Інг. Отілія Лесковська.