зрости

Чому так? Дослідники та аналітики ринку Північної Америки нещодавно звернули увагу на зростаючу частку людей похилого віку в суспільстві, тоді як купівельна вартість пенсій знижується. Таким чином, у соціальному масштабі зростає явище, що люди похилого віку опиняються у складнішому фінансовому становищі після виходу на пенсію.

І якщо діти виїжджають з дому, їм потрібна набагато менша квартира, будинок, ніж більші, які і так існують, що разом із зменшенням доходів масово заохочує людей похилого віку виводити свої більші квартири на ринок. Звичайно, це явище з’являється насамперед не серед заможніших, а серед широких середніх класів. Але в таких кварталах зростає тенденція пропозиції більших будинків. Тим часом кількість дітей також зменшується, це означає, що молоді покоління, як правило, народжують одного або двох дітей.

Іншими словами, широкий середній клас із своїх великих будинків накопичує величезну пропозицію на ринку, не бачачи при цьому напрямку, в якому попит поглине їх у найближчі роки.

Все це підтверджується лише кризою на нашій шиї, яка загрожує втратою роботи зі зменшенням кількості продажів.

Давайте дізнаємося деталі:

Зміни в частині пропозиції нерухомості в Америці можуть бути зумовлені поколінням Baby Boomer. Отже, ті, хто народився між 1940 і 1960 роками, є Бебі-Бумерами: у їхньому випадку кількість народжень значно перевищує нинішні рівні (як ми вже згадували про кількість дітей), тобто найчисельніше покоління на Землі сьогодні. І це справедливо для всіх розвинених країн.

У найближчі роки вони матимуть такий вік у розвинених країнах світу, що будуть масово виходити на пенсію. Вони розраховують, що те, що вони та їхні роботодавці сплачували до пенсійних фондів протягом 30-40 років, будуть відраховуватися з них за їхні пенсійні роки.

На даний момент, однак - і це величезна проблема - в Америці, позаду пенсійних фондів, які інвестують переважно в акції, більше не вистачає покриття, тобто вони не можуть виплачувати пенсії людям у повному обсязі, можливо, навіть частково ( це було переважно так до обвалу фондового ринку., недавня криза лише посилює цю проблему).

На думку кількох аналітиків, цього буде не до кінця їхнього життя, але - за високим середнім показником - цього вистачить лише на добрий рік! Точніше кажучи, сьогодні в Америці пенсіонери в середньому заробляють в середньому 75 000 доларів на людину на людину, а живуть в середньому 5000 доларів на місяць. Тобто цього вистачить на 15 місяців ...

Добробут падає, але нерухомість також

Іншими словами, маса людей пенсійного віку залишиться із значним доходом, без готівки, це буде ілюзією підтримувати рівень життя своїх попередніх років на роботі (див. Також проблеми пересічного угорського пенсіонера в це поле).

Тож в Америці мільйони вчителів, тренерів, пожежників, водіїв, поліцейських, державних службовців, державних службовців не мають коштів (фінансово) на прожиток на попередньому рівні, вони можуть розраховувати лише на основну пенсію, якої там дуже мало .

Тому вони або намагаються знову зайнятися роботою (або залишаються на роботі), або заробляють гроші, що все ще можна зробити на їхні гроші, тобто рішуче і в першу чергу:.

В середньому він досяг піку своїх результатів на 47-му році цього покоління, тобто він заробляв найбільше і витрачав найбільше навіть тоді. На даний момент: Baby Boomers досягли цього піку в 2007 році, тому їхня ефективність зараз має тенденцію до зниження. Крім того, зараз у руках компанії Baby Boomers багато властивостей. Набагато більше, ніж могло сприйняти наступне покоління, про що ми також згадували на початку цієї статті. Отже, хоча сторона попиту зменшується, сторона пропозиції збільшується!

Тож для того, хто зараз виходить на пенсію і не має достатньо грошей, може бути розумним варіантом продати власне, цінне майно та придбати менший житловий будинок (або, на Заході, орендувати більше), щоб заробляти гроші на життя. Можливо, ви шукаєте програми аліментів та ануїтетів, у будь-якому випадку це однозначно збільшить пропозицію нерухомості.

І оскільки покоління Бебі-Бумер починає досягати старості, це також означає, що все більше людей з цього покоління помиратиме. І оскільки більше людей похилого віку помирає, ніж народжується в новому поколінні, на ринку може бути виставлено ще більше нерухомості.

Зміни на стороні попиту на нерухомість

У той же час наступне покоління вже не матиме такої купівельної спроможності, тобто попит буде меншим. Вони не купують стільки квартир, тобто вони не беруть стільки житлових позик, вони не купують такі великі квартири тощо. Це має місце у всіх розвинених країнах, Японії, Європі, Північній Америці та деяких країнах Східної Азії. Більше того, більш мобільні та легкі молоді люди сьогодні все частіше віддають перевагу орендувати квартиру (і, звичайно, готель для мам)!

Наслідки економічної циклічності

Різні цикли також можна спостерігати в економіці та суспільстві. Наприклад, велика зміна поколінь відбувається приблизно кожні 40 років, технологічний бум відбувається кожні 45 років, і, звичайно, настає повторювана велика криза кожні 90 років. (Погана новина полягає в тому, що остання велика криза почалася в 1929 році, 91 рік тому).

Тож зараз може не відбутися тимчасового спаду, як у кілька років після 2008-2009 років, але - на думку багатьох - ми перебуваємо на межі великої кризи, яка може тривати довгий час, навіть десятиліття, або з високою інфляцією.

Давайте подивимось на приклад: Японія вже 30 років переживає кризу, за цей час ціни на нерухомість впали на 60%, і я на сьогодні не повертаюся до початкового рівня ...
На емпіричній основі можна спостерігати основну закономірність: ціни на нерухомість сягають часів після недавнього спалаху Великої депресії. Тобто очікується велике падіння цін на нерухомість.

Як ми вже зазначали в попередній статті, падіння цін може бути пов'язане не тільки з пандемією, але й із зазначеними вище соціальними та макроекономічними процесами.

Підсумовуючи виклики Америки (та світу)

Очікується, що пропозиція зростатиме, оскільки властивості Baby Boomers з’являються на ринку у великій кількості.

Пропозиція зростає, оскільки вони не отримують достатньо пенсій і можуть рано чи пізно масово монетизувати свою нерухомість, щоб заробляти на життя, що створює тиск на пропозицію.

Також тому, що кількість смертей зростає через старіння суспільства.

А попит набагато менший за чисельністю населення і вже живе по-іншому, з різними звичками купівлі нерухомості. Тож ножиці між стороною попиту та пропозиції зростають.

До всього іншого, якщо ми подивимося на історію, ми знаходимося зараз перед наступною великою економічною кризою (1929 рік був останнім + 90 років), і ми просто після великої зміни поколінь (1960 + 47 років). І історія показує, що в такі часи спостерігаються значні падіння цін на нерухомість, до яких важко повернутися.

Але надія є, бо угорська ситуація унікальна!

У нас є одне (точніше два у випадку Будапешта та його околиць) удача.

Щодо останнього, одне з наших удач полягає в тому, що міжнародні міста залучають нових мешканців (і туристів у звичайні часи) навіть у більш складний період, тому в Будапешті очікується, що весь попит залишатиметься незмінним навіть у більш складних умовах. Інша ситуація полягає в тому, що ринок житла в Угорщині в декількох аспектах зовсім інший, ніж, наприклад, у Північній Америці.

Давайте розглянемо ці:

- З одного боку, в Америці ціни на землю є більш домінуючими в передмістях і на селі, оскільки швидкі будинки є найпоширенішими.
- Відношення ціни власності до чистого доходу абсолютно різне, набагато рідше для власника будинку, більше орендна плата характерна для широких класів. В середньому третина американців орендує, у нижчих соціальних класах цей показник становить від 50 до 60 відсотків. В Угорщині загальна частка орендованого житла становить близько 15 відсотків і не наближається до рівня США, включаючи сірі витрати на житло.
- Ціни на житло у великих містах Заходу та навколо них набагато відірвані від "реальності", тобто ширші шари можуть купувати ще менше, тому характеристики ринків різні.
- У нас немає справді широких багатих, заможних пенсіонерів, тому він набагато тонший, ніж на Заході.
- Вони мають меншу частку пенсійних фондів.
- У нас є великий варіант продати квартиру замість приватної або корпоративної системи ренти.
- У нас середній пенсіонер витрачає набагато менше, не подорожує світом, не має дорогих хобі, приватне здоров’я, приватна освіта менш важлива.
- У нашій країні покоління, яке виходить на пенсію, сильніше підтримується родиною, і, наприклад, переїзд додому та інколи переїзд разом.