Сьогодні офіс? Це гнучка робоча область із гнучким часом оренди. Тут домінує створення оригінального робочого середовища, і сприйняття розробником цього простору змінюється - вже не як товар, а як послуга для клієнта.
Акцент робиться на розумних технологіях, які здатні вчитися та адаптуватися до потреб користувачів. Цей персонаж буде поглиблюватися в майбутньому. А загальний обсяг? Порівняно з попереднім роком, кількість нових офісів у Словаччині зросла на 2,1%, а рівень вакансій на рівні 8,73%.
Довіра інвестора
Загальний обсяг операцій з комерційною нерухомістю у Словаччині у 2019 році перевищив рівень у 680 мільйонів євро. Це збільшення на 30% порівняно із попереднім середнім п’ятирічним показником, що свідчить про високу довіру інвесторів до вітчизняного бізнес-середовища.
Майже дві третини операцій було здійснено в самоврядному регіоні Братислави, тоді як лише близько 15% у східній Словаччині. Це випливає з аналізу консалтингової компанії з питань нерухомості Cushman & Wakefield.
Як показано далі в цьому дослідженні, 46% транзакцій відбувались у секторі офісної нерухомості (з 23% у 2014-2018 рр.), Причому більше третини припадало на промислову нерухомість (порівняно з кварталом між 2014 та 2018 рр.), приблизно 14% інвестиційної діяльності було здійснено у сфері роздрібної торгівлі та менше 5% у сфері готелів та розміщення.
Найбільші операції
Найбільшою здійсненою операцією у 2019 році був продаж будівлі Twin City Tower. Інвестор HB Reavis залишив новому власнику повністю зайняті офісні приміщення площею приблизно 34 000 м 2 у районі Новий Нів, що швидко розвивається.
За інформацією HB Reavis, транзакцію підтримує південнокорейський інституційний інвестор, представлений Valesco Group та AIP Asset Management, який придбав Twin City Tower за 120 мільйонів євро.
,Придбання офісної будівлі Twin City Tower являє собою першу операцію з нерухомістю корейських інституційних інвесторів у Словаччині. Залучивши цей консервативний капітал, Словаччина, безумовно, дійшла до інвестиційної карти азіатських інвесторів і тим самим відкриває двері для інших великих світових гравців ", - говорить Маріан Фрідріх, заступник керівника Cushman & Wakefield Slovakia.
Ще однією значною операцією став продаж будівлі Tatracentrum (20 000 м2) забудовнику Raiffeisen Property Holding International, який потрапив до рук приватного власника. Офісна будівля Twin City C (23000 м2) була передана інвестиційному фонду HB Reavis після операції, здійсненої в останньому кварталі 2019 року.
Бізнес-центр BCT 2 у Кошицях (15 000 м2) був проданий Penta Group австрійському інвестору European City Estates. Важливими операціями також є придбання відреставрованої будівлі офісу Gorkého 4 фірмою Kooperativa, яка належить австрійській Vienna Insurance Group.
Інші великі операції в Братиславі включають продаж офісної будівлі Rosum на розі вулиць Байкальської та Ружиновської. Власність була продана його первісним власником Penta Real Estate австрійській компанії European City Estates за 60 мільйонів євро.
Джерело: Colliers International
Братиславі та Словаччині
У Братиславі понад 1,8 млн. М2 офісних приміщень, з яких 62% припадає на стандарт А та 38% на стандарт Б. В останньому кварталі 2019 року було завершено три великі проекти - „Куточок на Намі”. 1 травня, Блуменау на Дубравській дорозі в Карловій Весі та Безручові Офіси на вулиці Безручовій.
Загальний рівень вакансій впав до 8,7%. Як додала Міхаела Охманова, директор відділу обслуговування наймачів Colliers International, протягом наступних двох років буде додано ще 16 нових проектів, з додатковими 276 200 м 2 сучасних офісів.
"Наслідком таких швидких темпів є розкриття ножиць між новозбудованими та старими офісними будівлями", - говорить Міхаела Охманова.
«В регіонах традиційно лідирують обласні міста. Найактивнішими з точки зору офісних приміщень є Жиліна, Нітра та Кошице. Незважаючи на те, що орендарі є більш консервативними, вони також зацікавлені в поліпшенні середовища для своїх працівників за допомогою більш якісних офісів ».
Розумні будівлі
Розробники також намагаються слідувати тенденціям з-за кордону та вдосконалюють свої конструкції, або технологічно, або візуально. "В даний час проекти категорії А мають нижчі збори за послуги, ніж старіші", - говорить Симона Сланінова, старший консультант, офісне агентство Cushman & Wakefield Slovakia.
"У кожному новому будинку в Братиславі є спільна тераса, де працівники можуть проводити час і працювати. Великою перевагою для компаній є приміщення для велосипедів та суміжні роздягальні, які провітрюються. У кожній будівлі є кілька закладів харчування, є, звичайно, кафе та бістро, тож кожен працівник має вибір. Розробники справді намагаються забезпечити приємне середовище для своїх клієнтів ".
"Розробники починають дивитись на космос не як на товар, а як на послугу для клієнта", - додає Міхаела Охманова.
"Вони намагаються доповнити пропозицію традиційних офісних приміщень центрами, в яких контрактне зобов'язання на 3 або 5 років не є необхідним. Метою є не лише створення оригінального робочого середовища, а й забезпечення необхідних послуг та якості загальних приміщень відповідно до МСФЗ 16 - міжнародного стандарту бухгалтерського обліку ".
Джерело: Colliers International
Офіс сьогодні
Гнучка робоча область та гнучкий час оренди (гнучка робоча область) - тенденція, яка швидко змінює традиційну структуру ринку офісних будівель у нашій країні.
Як надалі підкреслює Міхаела Охманова, "гнучкість все більше затребувана не лише для стартапів, але і для великих міжнародних компаній, які розглядають можливість переходу від традиційних офісів до поєднання традиційних просторів з концепцією гнучкого робочого простору".
Для міжнародних гравців стає все більш важливим підтримувати гнучкість оренди, щоб мати можливість своєчасно реагувати на зміни на ринку. В Європі зростає частка неповного робочого часу, підрядників та самозайнятих.
Команди проектів можуть за потреби змінювати свій розмір та склад, не зобов'язуючись тривалий час.
"Гнучка робоча область також може бути вирішальним фактором для набуття та збереження талантів", - додає Міхаела Охманова. "У Братиславі 13 центрів пропонують гнучкі послуги на робочому місці. Загалом площа цих центрів у нашій країні знаходиться на рівні 9000 м 2 ".
Обслуговувані кабінети
Найбільшим приватним гравцем у галузі офісних приміщень є компанія HB Reavis, яка розвивалася на ринку більше 25 років.
Вони додали коворкінг та, нещодавно, концепцію Qubes, що означає повністю обслуговуване та гнучке робоче середовище, до класичного довгострокового лізингу. "У довгостроковій перспективі обслуговувані офіси будуть займати все більшу частку ринку", - говорить Рене Попік, генеральний директор HB Reavis Словаччина.
"Це пов’язано зі змінами в нашій роботі та взаємними робочими та соціальними взаємодіями, які підтримують використання сучасних технологій. Таким чином, компанії можуть зосередитись на діяльності, де вони створюють найбільшу додану вартість, і більшість послуг, що створюють привабливе робоче середовище для працівників, надаватиметься орендодавцем ".
За словами представника HB Reavis, майбутнє офісних будівель буде також за розумними технологіями, які зможуть навчитися та адаптуватися до потреб користувачів. Це створює симбіотичні стосунки між будівлею та користувачем. "Тому ми зосереджуємось на більших комплексах будівель, де ми можемо досягти такого симбіозу і де ми можемо запропонувати додаткові послуги - заходи, спільний прокат велосипедів або консьєрж", - продовжує Рене Попік.
"Це додатки, які полегшують використання будівлі та послуг, або консультанти, які можуть допомогти у розробці робочого середовища, яке відповідає, наприклад, стиль роботи або корпоративна культура. Таким чином, наші клієнти користуються послугами More, Origameo або Symbiosy, які діють синергетично та охоплюють весь спектр потреб клієнтів. Простір для розширення полягає головним чином у забезпеченні якісного робочого середовища з додатковими додатковими послугами, які базуються на даних та складних моделюваннях. Результатом є робоче середовище, яке підтримує продуктивність, добробут та зростання бізнесу ".
Приходять сертифікати WELL та Fitwel
Сертифікати стійкості, американські LEED та британські BREEAM, уже відносно добре відомі в Словаччині і часто використовуються забудовниками, особливо в офісних будівлях. Це сертифікати, що підтверджують стійкість будівлі.
Вони підтверджують, що будівля відповідає параметрам екологічної будівлі, яка є енергоефективною та має якісне внутрішнє середовище. Поки що сертифікація WELL набирає популярності, особливо за кордоном. Він призначений для нових і існуючих будівель і є інструментом для вимірювання та оцінки параметрів внутрішнього середовища, що впливають на здоров’я та добробут користувачів.
WELL - це система сертифікації, яка використовує навколишнє середовище як засіб підтримки здоров’я, добробуту та комфорту людей. Добре сертифіковані приміщення можуть створити середовище, яке сприяє покращенню харчування, фізичної форми, настрою, сну, комфорту та працездатності користувачів.
Це перша в своєму роді система сертифікації, яка орієнтована виключно на здоров’я та благополуччя користувачів будівель. Це досягається завдяки впровадженню програм, стратегій та технологій, спрямованих на пропаганду здорового та більш активного способу життя, а також за рахунок зменшення впливу на людину шкідливих речовин.
Сертифікація WELL базується на 7 основних напрямках:
- Повітря - оптимізація якості повітря в приміщенні; стратегія запобігання та усунення забруднення повітря під час експлуатації.
- Вода - якість води та забезпечення її доступності; стратегія фільтрації та очищення води.
- Харчування - здорове харчування; розуміння харчових цінностей.
- Світло - гармонія циркадного ритму (біологічного ритму) та рівня освітленості з акцентом на природне денне світло; розташування вікон і можливість контролювати затінення.
- Фітнес - підвищена фізична активність
- Комфорт - усунення тривожних елементів; продуктивне і одночасно заспокійливе середовище, тепловий та акустичний комфорт.
- Розум - підтримка психічного та емоційного здоров'я
Сертифікат WELL можна отримати на трьох рівнях: срібний, золотий та платиновий. У Словаччині ще жодна будівля в Добре не сертифікована, але в процесі сертифікації знаходиться 6 будівель.
Система сертифікації Fitwel є альтернативою системі WELL. Він був запущений в 2017 році, але пройшов кілька років підготовки. За розробку цієї системи відповідають американські центри з контролю та профілактики захворювань.
Саму сертифікацію проводить Центр активного проектування. Fitwel - це система сертифікації, орієнтована на оптимізацію будівель, покращення стану здоров'я та продуктивності завдяки цілеспрямованому вдосконаленню дизайну та експлуатаційній політиці.
Він розроблений для сприяння здоровому майбутньому, коли кожна будівля підтримує добробут своїх користувачів та оточуючих громад.
Мультикомфорт
Вкладом підрозділу будівельних виробів ISOVER Saint-Gobain є програма Multi Comfort, яка має на меті показати, що високоекономічні та комфортні будинки також можуть бути стійкими, таким чином мінімізуючи викиди вуглецю, відходи та споживання енергії протягом усього життєвого циклу будівлі.
"Те, як проектуються та будуються будівлі, має далекосяжні наслідки для комфорту та якості життя", - говорить Владимір Балент, керівник проекту ISOVER Saint-Gobain.
«Багатокомфортні будівлі втілюють досвід та потреби користувачів із самого дизайну. Розуміючи, як будівельні матеріали та техніки взаємодіють та доповнюють один одного, ми можемо значно покращити досвід користувачів будівель. Програма Saint-Gobain Multi Comfort на реальних проектах показує, що можна досягти винятково високого рівня будівель завдяки існуючим сьогодні робочим процесам та технологіям. Ці будівлі є стійкими, зручними, мають низькі експлуатаційні витрати та витрати на технічне обслуговування та не завдають шкоди навколишньому середовищу ".
Компанія розповідає про принципи Multi Comfort на семінарах та тренінгах, орієнтованих на різні цільові групи, та під час індивідуальних відвідувань архітектурних студій. Вона підготувала кілька брошур, присвячених цій проблемі. З 2006 року Multi Comfort також присутній на міжнародному студентському конкурсі, організованому групою Saint Gobain.
Принципи Multi Comfort також були застосовані при будівництві Зеленого атріуму в Трнаві. Завдяки своїм рішенням Multi Comfort технічні спеціалісти підрозділу ISOVER беруть активну участь у проектуванні багатьох конструкцій, які Saint-Gobain зараз впроваджує у Словаччині.
Стаття опублікована в журналі ASB 3/2020.