Цікаво і щасливо, я глибоко досліджую питання та теми, які інші мало досліджували. У компанії Účtovná jednotka, s.r.o. Спільно з нашими колегами-підприємцями ми відкриваємо тротуари, які ведуть їх законним, але більш доступним способом. Мій щоденний партнер - це законодавчі події та виклики, з якими стикаються словацькі підприємці. Серед моїх особистих пріоритетів - безперервна освіта, а у вільний час я цікавлюсь політикою, літературою та досліджую щось нове.
Які витрати можуть зменшити дохід від оренди нерухомості (квартири)? Приклади типових витрат та можливості їх застосування при оренді нерухомості (квартири).
Типові доходи та витрати при оренді майна (квартири)
Дохід від оренди майна (квартири) становить орендна плата, які можна розділити на дві складові за домовленістю, а саме:
- винагорода орендодавцю за здачу майна в оренду,
- відшкодування витрат, пов'язаних з використанням нерухомості (квартири), також зване відшкодуванням енергії та інших послуг.
Стандартна ситуація полягає в тому, що орендодавець платить за енергоносії та інші послуги окремим постачальникам за рахунок платежів, отриманих від орендаря. У цьому випадку вони представляють для орендодавця платежі, отримані від орендаря грошовий дохід, що пов’язано з орендою нерухомості (квартири) та платежами, здійсненими на користь окремих постачальників податкові витрати.
Приклад № 1: Договір найму житла у розмірі 500 євро за кожен календарний місяць погоджується в договорі оренди квартири. Винагорода орендодавцю та відшкодування витрат, пов'язаних з користуванням квартирою, становлять одну одиницю. Дохід орендодавця становить 500 євро.
Приклад № 2: У договорі оренди квартири погоджена орендна плата становить 380 євро за кожен календарний місяць, а плата за енергоносії та інші послуги - 120 євро за кожен календарний місяць. Дохід орендодавця становить 500 євро.
Орендодавець та орендар можуть домовитись про те, що:
- оплата за енергоносії та інші послуги буде оплачуватися безпосередньо орендарем окремим постачальникам, тоді як орендодавець виступає замовником енергетичних та інших послуг,
- постачання енергії та інші послуги здійснюватиметься безпосередньо орендарем.
Приклад № 3: У договорі оренди квартири узгоджена орендна плата становить 380 євро за кожен календарний місяць, а плата за енергоносії та інші послуги - 120 євро за кожен календарний місяць. Орендодавець домовився з орендарем, що оплата за енергоносії та інші послуги буде оплачуватись безпосередньо орендарем та надав йому необхідну інформацію. Орендодавець буде контрактним замовником енергетичних та інших послуг. Дохід орендодавця становить 500 євро.
Ситуація, показана в прикладі №. 3 причини у орендодавця генерування безготівкового доходу. Це випливає з того, що відшкодування витрат оплачує за орендодавця інша особа - орендар. У орендодавця це негрошовий дохід одночасно представляє податкові витрати.
Приклад № 4: Угода про найм квартири у розмірі 380 євро за кожен календарний місяць погоджується в договорі оренди квартири. Орендодавець домовився з Орендарем, що Орендар зобов'язаний організувати постачання енергії та інших послуг на свій страх і ризик. Орендар платить постачальникам енергії та інших послуг 120 євро на місяць. Дохід орендодавця становить 380 євро.
Хоча в прикладі немає. 4 орендарі платять окремим постачальникам енергії та інших послуг за споживання, ці платежі не змушують орендодавця отримувати дохід, пов’язаний з орендою нерухомості.
Платежі за енергію зазвичай здійснюються заздалегідь. На основі виставлення рахунків відповідно до фактичного споживання окремих енергій (наприклад, електроенергії, води, тепла, газу) орендодавець може зазнати заборгованості або переплати.
Орендодавець може домовитись з Орендодавцем, що будь-яку різницю, яка виникає в результаті рахунку, Орендар буде зобов'язаний сплатити Орендодавцю (виникне заборгованість) або буде повернутий Орендарю (виникне переплата).Виплата від орендаря у зв'язку із заборгованістю є доходом орендодавця, що пов'язано з орендою нерухомості (квартири). Виплата орендарю у зв'язку із переплатою є витратами орендодавця, що пов'язано з орендою нерухомості (квартири).
Платежі за інші послуги - це переважно платежі за:
- інтернет,
- телебачення,
- концесійні збори,
- оплата послуг за експлуатацію квартири адміністратору (наприклад, догляд за ліфтами, збір відходів, відведення стічних вод, догляд за прибиранням та освітленням).
Доходом орендодавця є плата орендаря у вигляді завдатку (або застави) за порушення зобов’язань за договором оренди, а також виплати орендаря за порушення зобов’язань, узгоджених в договорі оренди., які не покриваються авансом або не покривають їх повністю, наприклад відсотки за прострочені платежі у разі несвоєчасної оплати або добре за порушення узгоджених умов користування нерухомим майном (заборона куріння та тваринництва, заборона будівельних модифікацій, порушення обов'язку підтримувати порядок тощо).
Це має великий вплив на витрати, пов'язані з орендою нерухомості включення нерухомості до комерційної власності. Власність включена до комерційної власності з моменту, коли:
- це враховується вперше в бухгалтерії або
- зареєстровано в податковій документації.
Для нерухомості, що не входить до комерційної власності на додаток до зазначених вище витрат (платежі за енергію та інші послуги) можуть застосовуватися, наприклад також наступні витрати:
- плата юристу за складання договору оренди,
- винагорода (комісія) агентствам нерухомості за організацію оренди,
- повернення депозиту (або забезпечення).
Витрати, на які можна вимагати у зв'язку з орендою нерухомості (квартири), що входить до комерційної власності крім того, в порівнянні з орендою нерухомого майна (квартири), що не входить до комерційної власності, є:
- податок на власність,
- відсотки за позику (іпотеку) на придбання нерухомості,
- платежі за утримання майна (наприклад, до фонду технічного обслуговування, з якого фінансуються ремонт, реконструкція, модернізація),
- амортизація,
- витрати на ремонт та технічне обслуговування (наприклад, ремонт квартири в багатоквартирному будинку),
- витрати на технічне вдосконалення (наприклад, реконструкція квартири в багатоквартирному будинку),
- страхові внески за застраховане нерухоме майно,
- придбання обладнання (наприклад, меблі) та електроніки (наприклад, побутової техніки).
Примітка: Для того, щоб орендодавець вимагав витрати у податковій декларації, він повинен вести бухгалтерський або податковий облік. Зразок податкової документації з оренди нерухомості у 2017 році ви знайдете в нашому електронному магазині.
Для орендодавця є Негрошовий дохід також включає технічну оцінку, проведену орендарем (на суму витрат, понесених орендарем) у податковому періоді, в якому:
- технічне вдосконалення застосовувалось, якщо орендодавець збільшував вхідну (або залишкову) ціну орендованого майна на величину технічного вдосконалення,
- договір оренди припинено - у цьому випадку негрошовий дохід визначається у розмірі залишкової вартості, яку матиме технічне вдосконалення при використанні прямолінійної амортизації.
Водночас вони повинні бути також виконуються наступні умови:
- технічна оцінка була проведена поза рамками зобов'язань орендаря за договором оренди,
- орендодавець дав письмову згоду на проведення технічної оцінки,
- орендодавець не відшкодовував орендарю витрати, понесені на технічне вдосконалення.
Орендуючи майно в рамках спільного підприємства подружжя (BSM), подружжя повинні розділити доходи та витрати. Які можливості та зразки прикладів можна знайти у статті Розподіл доходів та витрат при оренді квартири подружжям.