2015

15.4. 2015 18:47 Оскільки іпотека - це буквально "спеціальний" продукт, важко з упевненістю сказати, який банк найкращий для фінансування житла. Організатори "Іпотечного кредиту року" намагалися вдруге поспіль.

Однак метою було не чітко визначити переможця, а головним чином вказати на критерії, які повинні враховувати самі клієнти при виборі іпотеки. Не завжди важлива лише процентна ставка.

Врахований голос людей

Порівняно з попереднім роком, вага процентної ставки зменшилася, і журі також врахувало думку клієнтів у вигляді популярності окремих іпотечних кредитів. Однак лише частка ринку може ввести в оману. Тут більше, ніж про якість продукту, йдеться про консервативний підхід клієнтів, які автоматично вибирають традиційних банківських гравців. Це одна з причин, чому журі оцінило здатність утримувати ринкову частку в іпотечних кредитах порівняно з часткою ринку в роздрібному сегменті за попередній період. Простіше кажучи: банк залучає нових клієнтів за допомогою іпотеки або, навпаки, направляє їх на конкуренцію?

За наявними даними, Сбербанк є найуспішнішим гравцем, за ним йдуть UniCredit та Чехословацький комерційний банк. За оцінками TREND, Prima banka дуже добре відповідала б цьому критерію, але вона не надала необхідних даних і тому не була оцінена. Цікаво, що інші банки, особливо велика трійка - Slovenská sporiteľňa, VÚB та Tatra banka - демонструють найбільші частки ринку, але деякі клієнти переймаються вищезазначеними середніми гравцями.

Хто найдешевший?

Однозначно визначити найдешевший банк важко. Торік, коли минулого року журі оцінювало середні надані реальні ставки, цього року воно працювало з найнижчими заявленими процентними ставками. Таким чином, користь оцінки цього року є відповіддю на питання, скільки коштує найнижча ставка та чи вона взагалі окупиться. Аналітики Fincentrum проілюстрували загальну вартість отримання якнайнижчої ставки на прикладах моделей. На практиці це страхування або кредитна картка, якщо їх використання сприяє зниженню процентної ставки. Як видно з таблиці, хоча UniCredit пропонувала найнижчу ставку, вона просить клієнта оформити страхування життя для її отримання. Врешті-решт, це означає, що загальна сума позики зменшиться менше за п’ять років, ніж у випадку підвищення процентних ставок інших банків.

Вплив перехресних продажів на щомісячні витрати 2/2

1 у випадку з клієнтом, який перенаправляє платіж до банку, але не користується іншими послугами; 2 Найнижча ставка, яку може надати банк, якщо клієнт користується всіма додатковими послугами; 3 Приклад моделі, розрахований для 30-річного бездітного клієнта
ДЖЕРЕЛО: Fincentrum

Оцінюючи критерій процентної ставки, члени журі врахували приклад, згаданий вище, а також інші критерії, включаючи власну статистику щодо фактично наданих ставок. За результатами голосування, Обербанк пропонує найдешевші іпотечні кредити. Однак він буде зосереджений на більш кредитоспроможних клієнтах із нижчим рівнем LTV (вартість позики, відношення суми позики до ціни нерухомості). На другому місці VUB перед загальним переможцем Tatra banka. Минулогорічний переможець mBank та підрозділ ринку Slovenská sporiteľň поділяють четверте місце у призовій категорії. Важливо оцінювати саму ставку відповідно до тривалості процентної ставки, тобто періоду, протягом якого щомісячна виплата не змінюється. Загалом, процентна ставка нижча при коротшій фіксації. Однак у довгостроковій перспективі, наприклад, тривідсоткова ставка може бути вигіднішою, ніж двовідсоткова. Короткострокова фіксація процентної ставки на один рік означає ризик різкого зростання. Якщо ситуація на ринку зміниться, а іпотека подорожчає, клієнт може опинитися в неприємній ситуації, коли ставка несподівано зросте з трьох до шести відсотків. Це одна з причин, чому клієнти повинні дивитись на подальший розвиток ціни грошей, вибираючи фіксацію.

Що стосується процентної ставки, цікаво, що Tatra banka, що виграла, запропонувала у прикладі моделі найвищу доплату до базової повідомленої процентної ставки. Таким чином, інші - більш нечіткі критерії вирішили більше, ніж нижчий рівень загальної перемоги ринкової трійки.

Який банк LTV дозволить?

Більше, ніж сама процентна ставка, для багатьох клієнтів це означає готовність банку взяти якомога більше позик із ціни придбання майна. Загалом LTV, тобто сума кредиту під заставлене майно, вища, особливо в районах, де банки очікують, що квартири подорожчають. Або що ціни принаймні не впадуть. Причина порівняно проста. Якщо кредит не вдається, банк хоче задовольнити свій попит, продавши встановлену нерухомість якомога швидше. Часто навіть нижче ринкової вартості. Якби банк позичив 45 тис. Кредитів на 50 тис. Позик, але на момент примусового продажу ціни на ті самі квартири впали б до 40 тис. Євро, банк би зазнав збитків.

Тому найбільші LTV пропонуються у великих містах. Наприклад, до шести банків пропонують фінансування до 100 відсотків на квартиру в Братиславі, а саме Slovenská sporiteľňa, VÚB, Tatra, ČSOB, UniCredit та mBank. Ощадбанк та OTP пропонують максимум 90 відсотків, а Prima banka з Oberbank 80 відсотків. VUB (максимум 80 відсотків) та ČSOB (85 відсотків) вже говорять про більшу обережність, коли те саме питання спрямовано на квартири за межами регіональних поселень. Цікаво, що Ощадбанк та OTP все ще залишаються на рівні 90 відсотків.

Іпотека року 2015 1/2
(бали)

ДЖЕРЕЛО: оцінка журі

Згідно досвіду журі, у цьому випадку найбільш розумно зв’язатися з ČSOB, UniCredit bank, mBank, а також Tatra banka та Slovenská sporiteľňa. OberBank є найгіршим за цим критерієм, оскільки надає перевагу більш кредитоспроможним клієнтам з більшою участю. Ось чому він винагороджує їх за нижчою ставкою. Банкам доведеться поступово переоцінювати пропоновану LTV через обмеження НБС. До червня цього року нові позики з LTV в діапазоні від 90 до 100 відсотків повинні становити максимум чверть іпотечного портфеля.

Найпростіший у VUB

Словакам найпростіше оформити іпотеку у VUB та Tatra banka. За оцінкою журі, Slovenská sporiteľňa, Prima banka та ČSOB також демонструють меншу адміністративну складність. MBank досяг найгіршого рейтингу. Однак поляки досягли успіху в категоріях прозорості та структури зборів. Хоча mBank прозорий, це не так у всіх сферах. Як філія іноземного банку, він не публікує свої результати діяльності окремо для Словаччини, і професійна громадськість не може оцінити, чи робить це і як це робить. У категорії гнучкості умов та складності пропозиції журі стало на бік великих гравців з Tatra banka, VÚB та Slovenská sporiteľňa.