плану зонування

Закону про будівництво 50/76 майже 50 років. Закон непоганий, але його тлумачення, згинання та повзучість, а також нова позиція суб’єктів будівельних процесів призвели до того, що процес будівництва у Словаччині став не тільки складним, але й непередбачуваним, надзвичайно дорогим або навіть майже неможливим ( сьогоднішня Братислава).

Роки будівельних процедур спричиняють завищення цін на будівлі, невикористання коштів та створення корумпованого середовища. Якщо інвестору доводиться утримувати всю команду виконавців надзвичайно довго, якщо у нього є значні гроші, збережені в проекті, бездіяльність влади змушує його тягнутися до крайнього рішення. Корупція.

Корупція не є явищем, яке насамперед активізує інвестора. Зрештою, це позбавляє його прибутку. Це надзвичайне рішення в ситуації, коли влада або не діє, або сторони перешкоджають. Ціна на всі витрати, тобто також на побічні витрати, природно відображається на ціні кінцевого продукту, наприклад, квартири, яка все ще коронується ПДВ та податком на забудову. Таким чином квартира стає надзвичайно дорогою.

Будуючи таку чутливу зону, як квартири, майже кожен покупець хоче, щоб квартира була дешевшою. Тому також в інтересах покупців, щоб ситуація в будівельних процедурах остаточно "нормалізувалася".

Розробник від природи не поганий персонаж. Це зло за містифікацією та неіснуючими правилами. Демістифікація забудовника, здешевлення та пришвидшення будівництва може допомогти вирішити, але не тільки, новий закон про будівництво.

Те, що повинен або повинен вирішити новий закон про будівництво?

Перш за все, це повинно змінити просторове планування. Хороші плани зонування дозволять будівельний дозвіл бути одноколісним, а не двоколісним, як сьогодні, і не займати надзвичайно багато часу.

Наш план зонування передбачає, іноді дуже суворо, іноді доброзичливо. В основному відповідно до того, хто це. Він визначає, що можна зробити, на відміну від Австрії, наприклад, де подібний нормативний матеріал говорить про те, чого робити не можна. Набір того, що може бути, завжди менший за набір того, що не може бути.

Наша поточна методологія регулювання обмежує як творчість, так і власність. У нашій країні часто трапляється так, що політики, які приходять до самоврядування, абсолютно нічого не знають про просторове планування, тому вони імпровізують і замість довгострокової концепції вносять спеціальні рішення. Для вирішення проблем створюються різні комісії, що, звичайно, не є вирішенням у короткому виборчому циклі та в такому складному питанні, як територіальний розвиток.

Всупереч формулюванню плану зонування, ці комісії можуть приймати рішення, змінювати та вимагати. Я знаю такі рішення, як: «Побудуйте нас тут чи там, орендуйте квартири, їжу, дорогу, перехрестя». Але це призводить до запитання, на яке політики, нарешті, повинні відповісти. Де межа між захистом права власності, де межа між вимаганням та розумною угодою?

За 30 років я пережив десятки химерних ситуацій, рішень та позицій, коли кордони зміщувались і розмивалися. Я поділюсь деякими з них у наступних блогах.

Електронний клерк

Якби плани зонування були точно розроблені, якби вони не мали вбудованих обмежувальних заходів, що суперечили вимогам часу, одного звичайного чиновника було б достатньо, щоб сказати: "Ваша пропозиція відповідає чи не відповідає плану регулювання".

Так є, наприклад, в Естонії. Там інвестор подає проект та заявку в електронному вигляді, і все надає електронна посадова особа. Тобто не жива істота, а комп’ютер. Комп’ютер оцінює, відповідає чи не відповідає проект нормативному плану зонування. Однак обов’язковою умовою такої процедури є ідеально розроблений план зонування. Отже, те, що ми поки що ніде не змогли зробити. Наприклад, лише у Братиславі двічі підготовлена ​​велика зміна плану зонування не пройшла, оскільки не було знайдено "політичної волі".

Іншими словами, коли ви не дозволили вам схвалити те, що для нас важливо, ми не дозволили вам схвалити те, що для вас мало значення. Тож ми стоїмо. І сьогодні існує також будівництво, якому не вистачає замовлень. І квартири починають атакувати обмеження в 4000 євро/м 2 .

Ще однією передумовою для прискорення та уточнення процесу будівництва є "відокремлення" будівельних органів від міст та муніципалітетів. Це необхідна передумова для того, щоб влада звільнилася від політичного впливу та стала професійним партнером для будівельників.

Іншою необхідною частиною закону має бути чітке визначення учасників будівельного процесу та їх взаємних прав. Сьогодні кожен бажаючий може втрутитися в процес будівництва. Також громадська асоціація органів місцевого самоврядування, що базується в Братиславі для проекту в Сніні. І це не добре.

Читайте також

В останні роки енергетичні компанії та водопроводи зайняли надзвичайну позицію. Інвестор повинен безкоштовно передати інфраструктуру водогону, енергетичні компанії беруть плату за кожну думку.

Наші офіси не оснащені можливістю арбітражу між сторонами, тому замість перешкод та незадовільних судів інвестор повинен, якщо він коли-небудь захоче будувати, скоріше шукати домовленості, навіть ціною підкупу, сплати різних членських внесків, індуковані інвестиції, просто купуючи думки. Також від "екологічних" асоціацій, муніципальних або мережевих учасників у створених провадженнях. На жаль, їх ціна постійно зростає.

Реформа органів місцевого самоврядування та державного управління є необхідністю

Якщо закон описується в контурах, які я описую, питання буде в тому, як змусити міста робити домашнє завдання та правильно складати територіальні та регулятивні плани. Таким чином, такі плани, на підставі яких інвестор міг би звернутися до електронної посадової особи за дозволом на будівництво.

Я боюся, що у нас не буде достатньо експертів або політичного смаку для складання хороших просторових планів. І навіть якби ми це зробили, потрібні були роки, щоб скласти багато якісних планів землекористування.

На мою думку, план перезапуску Словаччини, який уряд ще не опублікував і який нібито готується, може також включати масштабну реформу державного управління та самоврядування. Впорядкування, впорядкування та компетентність можуть стати питанням виживання держави в майбутньому.

При постійній заборгованості і особливо при її нинішніх темпах може за короткий час статися так, що ми не отримаємо зарплату чиновників та державних службовців. Давно пора почати звертатися до цієї теми. Тому реформа місцевого самоврядування та державного управління є, на мій погляд, актуальною проблемою.

Процес надання дозволу на будівництво та просторове планування - одна із сфер, яка потребує особливої ​​уваги при реформі. Чесно кажучи, я не уявляю функціонування будівельного процесу без реформи державного управління та самоврядування. І я вже не уявляю, щоб будувати щороку 25 000 орендних квартир. Але це вже інша тема. Я коментуватиму це в наступному блозі.

Нарешті, я хотів би зробити невеликий прогноз. Наразі готується версія Закону про будівництво - 18-та версія за останні 12 років! Але я не думаю, що це остання.