Випускник юридичного факультету університету імені П. Й. Шафарика в Кошицях, який працює у галузі юстиції та зосереджується в основному на комерційному та трудовому праві.
Держава закрила деякі торгові точки у зв'язку з боротьбою з коронавірусом. Орендар може вимагати знижки на оренду, відмовитись платити оренду або просто розірвати договір?
Багато підприємців працюють в орендованих приміщеннях, за які вони платять оренду. Нинішня ситуація у зв'язку з пандемією хвороби Covid-19, яка викликається коронавірусом, створює їм проблеми.
Як угоди про оренду підприємців вплинули на заходи Управління охорони здоров’я Словацької Республіки
Швидке поширення респіраторної хвороби COVID-19 змусило уряд Словаччини вжити декількох заходів для захисту здоров'я людей. З ефектом від 30 березня 2020 року деякі торгові та сервісні установи залишаються закритими за винятком продуктових магазинів, аптек, аптек, газет або автосервісів та садівництва. Невиконання цього заходу вважається адміністративним правопорушенням, накладеним відповідним регіональним органом охорони здоров’я. штраф до 20 000 євро.
В результаті державних заходів їх було декілька Підприємці (орендарі) змушені тимчасово закрити свою діяльність з 16 березня 2020 року (кам'яні магазини), т. j. вони не можуть продовжувати експлуатувати свій магазин і, отже, подальше використання орендованих приміщень відповідно до мети, узгодженої в договорі оренди.
Договір оренди - це угода, за якою орендодавець залишає річ (наприклад, нерухомість) орендарю за плату, щоб тимчасово використовувати її (протягом узгодженого періоду) або скористатися нею. Це найпоширеніше в діловому середовищі письмовий договір оренди нежитлового приміщення укладається між орендодавцем (власником приміщення) та орендарем (підприємцем, користувачем приміщення) для конкретного з метою бізнесу (наприклад, з метою функціонування магазину одягу, кафе тощо).
Вплив коронавірусу на оренду
В договорі оренди орендодавець та орендар можуть регулювати кілька ситуацій, що виходять за рамки закону та відрізняються від відповідних правових положень. Оцінюючи варіанти, сторонам слід насамперед зосередитись на формулюванні договору оренди. Це означає, що за обставин це потрібно окремо оцінювати для кожної оренди зокрема, чи включає поточна пандемія коронавірусу та вжиті щодо неї заходи, наприклад:
- форс мажор визначені в договорі оренди
- неможливість виконання договору
- перешкоджання меті договору
Тому необхідно передусім перевірити, чи містить договір найму житла визначення форс-мажорних обставин, пов’язаних з розповсюдженням вірусних чи інших захворювань, чи містить якесь інше домовленість, згідно з якою орендар може вимагати зменшення орендної плати або положення, яке може бути вигідним будь-якій із сторін у даній ситуації. Якщо оренда не містить таких положень, орендар має мало шансів домогтися вимоги зменшення або несплати орендної плати.
Коронавірус (COVID-19) як форс-мажор при оренді
Форс-мажор - це термін, не визначений у законодавстві. Загалом, це юридичний факт, який полягає у надзвичайній, непередбачуваній, неминучій та невинній події, що спричиняє певну шкоду. Це може бути, наприклад природна подія або непорушне державне регулювання.
Також коронавірус (COVID-19), відповідно відповідні заходи держави є непередбачуваною обставиною, яка виникла незалежно від волі договірних сторін, тобто j. сторони цього не спричинили. Однак важливо, чи містить договір оренди такі форс-мажорні обставини чи ні.
Договір оренди містить угоду про форс-мажор
Якщо договір оренди містить положення про форс-мажорні обставини, це означає, що ця концепція узгоджується безпосередньо в договорі оренди, тобто j. договір регламентує, як повинні діяти сторони у разі форс-мажорних обставин і які наслідки матимуть це.
Необхідний будь-який договір оренди, який містить положення про форс-мажорні обставини оцінити, чи є коронавірус (COVID-19), відповідно відповідні урядові заходи підпадають під дію контрактного визначення форс-мажорних обставин. Якщо так, то слід додатково оцінити, чи є коронавірус чи відповідні заходи, були справжньою причиною дефолту належним чином та своєчасно, тобто чи є коронавірус як випадок форс-мажорних обставин причиною невиконання договірного зобов’язання.
У тому випадку, якщо коронавірус та його подальші заходи представляють, згідно з договором оренди, т. Зв форс мажор, може виправдати недотримання договору оренди, т. j. наприклад, невиконання зобов’язання орендаря сплачувати орендну плату належним чином та вчасно. Це означає, що У такому випадку наймач не нестиме відповідальності за невиконання свого обов’язку щодо сплати орендної плати, відповідно. матиме право тимчасово відмовити у виплаті орендної плати.
Однак багато договорів оренди базуються на моделях з Інтернету, які часто не замислюються про ситуації форс-мажорних обставин. Форс-мажор, як правило, застосовується більше до договорів поставки. Це один із прикладів ситуації, коли багато хто повернеться до інвестування в юридичні послуги. Наявні альтернативи, ймовірно, залежатимуть від того, що було враховано при складанні проекту контракту
Оренда не містить домовленостей про форс-мажор
Якщо оренда не містить положень про форс-мажорні обставини, орендні відносини щодо невиконання договірних зобов'язань через коронавірус (COVID-19) регулюватиметься відповідним законодавством (Закон про оренду та суборенду нежитлових приміщень, Господарський кодекс та Цивільний кодекс). Однак ці закони не містять регулювання форс-мажорних обставин та пов'язаних з цим наслідків, за винятком регулювання збитків (стаття 374 (1) Господарського кодексу).
Це означає, що коронавірус, включаючи заходи уряду, як випадок форс-мажорних обставин у такому випадку не звільняє договірні сторони від зобов’язання виконувати свої зобов’язання належним чином і в строк, тобто орендар зобов’язаний продовжувати сплачувати орендну плату в обумовлені розмір та строк. Звичайно, сторони можуть домовитись про зміну умов оренди протягом тривалості державних заходів.
Рада: Надалі підприємці можуть заздалегідь підготуватися до подібної ситуації, ввівши в текст договору оренди визначення форс-мажорних обставин, яке також включатиме поширення хвороб та інших інфекційних хвороб, включаючи прийняття державою карантинних заходів, місцеві або регіональні органи влади.
Коронавірус як неможливість роботи (використання орендованих приміщень)
В результаті закриття певних торгових закладів державою тимчасово стало неможливим виконання лізингодавцем своїх договірних зобов'язань, тобто. j. дозволити орендарю використовувати орендоване приміщення з узгодженою метою. Орендодавець таким чином протягом тривалості заходів воно не може виконати те, на що взяло на себе зобов'язання за договором оренди, т. j. орендар не може користуватися орендованим приміщенням в порядку, узгодженому в договорі оренди.
Через заходи проти коронавірусу (COVID-19) це саме так виконання договору стало неможливим, відповідно. нездійсненний. Якщо виконання стане неможливим, зобов’язання боржника виконати припиняється (стаття 575 (1) Цивільного кодексу). Це означає, що можуть призвести до дій уряду щодо коронавірусу розірвання договору оренди через неможливість виконання. Однак передумовою є те, що неможливо забезпечити виступ навіть за складних умов, із більшими витратами або через погоджений час, або навіть за допомогою іншої особи. Це також доведеться оцінювати індивідуально для кожної оренди окремо.
Увага: Неможливість виконання договору оренди не є випадком, якщо зі підприємець (орендар) з власної ініціативи вирішив із запобіжних міркувань закрити свій магазин.
Коронавірус як розлад з метою оренди
Тільки у комерційних відносинах є інший варіант, який за обставин включає ситуацію, в якій в результаті суттєвої зміни обставин, за яких було укладено договір оренди, основна мета договору, яка була прямо зазначена в ньому, була зірвана. У такому випадку, згідно з § 356 Господарського кодексу, договірна сторона, на яку впливає розлад мети договору з договору оренди, може подати у відставку.
Отже, для того, щоб право на відмову виникло у зв'язку з невиконанням його мети, потрібно:
- відбулися суттєві зміни обставин, за яких було укладено договір; та
- в ньому було чітко зазначено основну мету договору.
Однак застосування цього положення потребує оцінки індивідуально для кожного конкретного випадку, щодо того, чи є коронавірус, відповідно вжиті заходи становлять суттєву зміну обставин, з якими була перервана суттєва мета контракту.
На практиці метою договору оренди нежитлових приміщень є найчастіше результати діяльності (наприклад, робота магазину). Тому, якщо коронавірус, відповідно заходи, пов’язані з цим, оцінювались у конкретному випадку як суттєва зміна обставин, які перешкоджали основній меті договору оренди, за умови, що ця мета була прямо зазначена в договорі оренди., може орендар (як зацікавлена сторона) з цієї причини подати у відставку з договору. Відмовою від договору договір припиняється з самого початку, що означає, що ніби договір не був укладений. У такому випадку коронавірус є причиною розірвання договору.
Тому його не можна узагальнювати, якщо внаслідок хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом, основна мета оренди зазнає поразки і коли це спричиняє суттєві зміни обставин. Однак майте на увазі це сторона, яка таким чином відмовляється від оренди, зобов'язана відшкодувати шкоді іншій стороні, який він таким чином створив.
Нарешті, ми наголошуємо, що умови зміни або розірвання договору оренди завжди залежать від згоди сторін, що міститься в певній угоді. Для того, щоб змінити договірні умови, важлива готовність обох сторін коригувати свої взаємні права та обов'язки під час цієї тимчасової ситуації. Таким чином, досягнення компромісу є одним із способів захисту інтересів як орендодавця, так і орендаря. Наприклад, орендодавці можуть розглянути "короткострокові канікули", щоб заплатити оренду або тимчасовий період без сплати орендної плати або знижки за оренду.
Єдиний варіант - переглянути конкретний договір оренди і, залежно від конкретних умов договору, наприклад, попросити орендодавця тимчасово зменшити орендну плату або відкласти термін її погашення або несплати. Якщо такі положення не включені в договір оренди, залишається лише вести переговори та покладатися на домовленість та конструктивний підхід орендодавця.