відбувається

У договорах оренди житла часто виникає багато сумнівів щодо тривалості, яку слід застосовувати.

Тривалість договорів оренди регулюється статтями 9 та наступними Законами про оренду міст. Цей текст зазнав важливої ​​реформи, яка набула чинності 06/06/2013, і тому важливо мати на увазі, що тривалість контрактів змінюється, якщо контракт був підписаний до або після цієї дати.

Договори оренди, укладені до 05.06.13, мали мінімальну тривалість за бажанням орендаря до п’яти років, на випадок, якщо було погоджено меншу тривалість.

І в день закінчення терміну дії контракту, якщо жодна із сторін не висловила бажання не продовжувати його як мінімум за тридцять днів до його розірвання, контракт буде розірвано. буде продовжено ще на три роки.

Стаття 9 LAU 1994 передбачає таке:

"Стаття 9 Мінімальний строк

1. Тривалість оренди сторони домовлятимуться вільно. Якщо це менше п'яти років, коли термін дії контракту закінчується, він буде обов'язково продовжений на щорічні строки, доки оренда не досягне мінімальної тривалості п'яти років, якщо орендар не повідомляє орендодавця принаймні за тридцять днів до дати припинення контракту або будь-якого з продовжень, ваше бажання не продовжувати його. (...) "

Що стосується продовження контракту, це регулювалось у такій статті:

"Стаття 10 Розширення контракту

Якщо настає дата закінчення терміну дії контракту, принаймні через п'ять років дії контракту, жодна зі сторін не повідомила іншу, як мінімум за місяць до цієї дати, про своє бажання не продовжувати його, то контракт буде обов'язково продовжується на річні строки максимум ще на три роки, якщо орендар не висловить перед орендодавцем місяць за день до дати припинення будь-якої ренти, своє бажання не продовжувати контракт.

До розширеного контракту продовжуватимуть застосовуватись правовий і звичайний режим, якому він підпорядковувався ".

Важливо зазначити, що ці продовження є обов’язковими для орендодавця та добровільними для орендаря, який може виїхати до кінця цього трирічного періоду.

Станом на реформу закону про оренду міст, яка набрала чинності 06/06/2013, мінімальна тривалість контрактів була змінена на три роки замість п’яти раніше.

Отже, у випадку, якщо договір оренди житла буде погоджений на коротший термін, він може бути продовжений на три роки на розсуд орендаря. І у випадку, якщо контракт закінчується, коли жодна із сторін не повідомила іншій про свій намір не продовжувати його, контракт буде продовжений ще на один рік (стаття 10 ЗУ).

Стаття 9 говорить наступне:

"Стаття 9 Мінімальний строк

1. Тривалість оренди сторони домовлятимуться вільно. Якщо це менше трьох років, на дату закінчення строку дії контракту він буде обов'язково продовжений на річні строки, доки оренда не досягне мінімальної тривалості три роки, якщо орендар не повідомляє орендодавцю принаймні за тридцять днів до дата розірвання договору або будь-якого з продовжень, ваше бажання не продовжувати його.

Термін почне діяти з дати укладення договору або з моменту надання майна в оренду, якщо це пізніше. Підтвердження дати його надання має відповідати орендарю ".

І в тому випадку, якщо тривалість договору не була узгоджена або вона не визначена, буде зрозуміло, що договір був укладений на один рік, і в цьому випадку також застосовуватиметься загальний режим продовження, передбачений законом.

Що стосується продовження контракту, то воно регулювалося наступним чином:

"Стаття 10 Розширення контракту

1. Якщо дата закінчення строку дії контракту або будь-якого з його продовжень минула як мінімум через три роки дії контракту, жодна із сторін не повідомила іншу, принаймні за тридцять днів до цієї дати, ви не будете поновіть його, договір є обов'язково буде продовжено ще на один рік."

І що трапляється, коли закінчується трирічне продовження (у існуючому регламенті до 6/6/13) або на 1 рік (у регламенті після 6/06/13)?

З кінця зазначеного контрактного періоду:

ДО.- Для договорів оренди, укладених до 05.06.2013, застосовується мовчазне поновлення посилається на статтю 1566 Цивільного кодексу, яка фактично породжує новий договір оренди, який вдосконалюється мовчазною згодою сторін.

Зазначена згода розуміється на основі постійності орендаря в користуванні орендованим житлом протягом п’ятнадцяти днів після закінчення тимчасової дії договору, і це за згодою орендодавця, який дозволяє зазначеному періоду пройти з моменту закінчення без вимоги до орендаря для того, щоб приступити до повернення у власність майна.

Зрозуміло, що вищезазначена стаття 1566 ЦК припиняє дію оригінального договору оренди ("якщо термін дії договору закінчується", - дослівно сказано) та іншим народженим, в якому зберігаються угоди, що регулювали попередні договірні відносини, за винятком строку тривалості, яка логічно не повинна збігатися - за винятком особливих випадків - з початково передбаченою, яка, без сумніву, могла б бути надто довгою, щоб врахувати її в мовчазному пакті.

З положень статті 1581 ЦК, на яку 1566 посилається для цих цілей, випливає тривалість, на яку повинно посилатися "поновлення", оскільки ця стаття для випадку, коли тривалість оренди не встановлена, переходить до логічний критерій встановлення орендної плати ("це розуміється за роками, коли встановлена ​​річна орендна плата, за місяцями, коли вона є щомісячною, за днями, коли вона є щоденною").

Зрозуміло, що контракт, який був підписаний свого дня, закінчився, і контракт буде продовжуватися щомісяця (95% контрактів) або рік за роком залежно від узгодженої орендної плати.

B.- У договорах оренди, укладених станом на 06/06/2013, щорічно продовжуються до нескінченності.

Мовчазне поновлення цього речення, виділене чорним кольором, не застосовується: «Якщо настає дата закінчення терміну дії контракту, або будь-яке його розширення, Як тільки пройде принаймні три роки, жодна зі сторін не повідомила іншу, принаймні за тридцять днів до цієї дати, про те, що не бажає її продовжувати, контракт буде обов'язково буде продовжено ще на один рік."

Іншими словами, після перших 3-х років оренди та другого року продовження орендна плата буде автоматично продовжуватися щороку: 3 + 1 + 1 + 1 ...

З цього моменту чи краще підписувати новий контракт? Чи слід нам утримувати того, що є?

Оскільки оренда житла, для безпеки орендаря, найзручнішою з точки зору спокою і безпеки, буде підписання нового контракту, щоб тривалість статей 9 і 10 ЗУ вже пояснювалась, що встановлювало б новий тривалість 3 + 1 рік), і таким чином уникнути невизначеності, спричиненої тим, що щомісяця орендодавець може повідомляти орендаря про закінчення договору.

У зв’язку з цим може бути доцільним розпочати переговори між орендодавцем та орендарем, щоб збалансувати інтереси як з точки зору ціни, так і тривалості нового контракту, щоб обидва почувались комфортно в нових відносинах.

* Тривалість договорів оренди була змінена 19.12.18 Законом Королівського указу 21/2018 від 14 грудня, хоча вона не була затверджена в конгресі, а тому не застосовується. Однак усі контракти, укладені між 19.12.18 та 22.01.19, зберігають свою дію і, отже, матимуть мінімальну тривалість 5 років та продовження на 3 роки.