Випускник кафедри оподаткування та податкових консультацій Економічного університету в Братиславі, зареєстрований помічником податкового радника у реєстрі Словацької палати податкових радників. Він стосується переважно сфери податку на прибуток та податку на додану вартість із застосуванням до малих та середніх підприємств.
Які зобов’язання мають особи, які здають нерухомість через платформу Airbnb з точки зору податку на прибуток та податку на додану вартість?
Airbnb є альтернативою при прийнятті рішення про оренду нерухомості на довший період або лише на короткий час, щоб організувати проживання для гостей через цю платформу. Стаття зосереджена на оподаткуванні доходів орендодавців від короткострокової оренди через цифрову платформу розміщення Airbnb.
Незважаючи на те, що існує ряд статей, керівних принципів та інструкцій для орендодавців щодо того, як діяти з оподаткуванням доходу від орендної плати у випадку традиційної орендної власності (довгострокової оренди), це може бути не очевидним на перший погляд у випадку коротких -термінове проживання через Airbnb. Причиною є не суто пов'язані положення закону, керівні принципи чи інформація про порядок сплати податків у разі отримання доходу від Airbnb. Тому необхідно враховувати характер діяльності з надання короткострокової оренди та будь-яких супутніх послуг.
Більше статей, пов’язаних з темою оренди, можна знайти в розділі Оренда нерухомості.
Характер діяльності з надання короткотермінового житла через платформу розміщення Airbnb
В принципі, особа, яка реєструє своє майно на платформі Airbnb, пропонує, крім можливості оренди певного приміщення або всього майна (квартири, сімейного будинку, квартири тощо), також супутні послуги, необхідні для того, щоб забезпечити гостям можливість залишитися і ночувати. Сюди входить, наприклад, надання ліжок, чистої постільної білизни, туалетного паперу, рушників тощо. На відміну від класичної довгострокової оренди, гостям (як орендарям власності) не доведеться надавати ці послуги самостійно. Це відмінність від класичної оренди нерухомості.
Таким чином, характер діяльності з надання короткотермінового житла через Airbnb включає, крім основних послуг, пов'язаних з орендою (енергія, опалення, вода, Інтернет, телебачення) та інші допоміжні послуги, такі як прибирання або громадське харчування.
Надання житла через Airbnb вже тісно пов'язані з наданням послуг з розміщення. Немає однозначної класифікації розміщення через Airbnb на надання послуг з розміщення, як у випадку готелів, апартаментів та хостелів. Однак, виходячи з вищезазначеного характеру діяльності, можна припустити, що це більше класифікація у цій категорії. На це вказує також той факт, що клієнти часто заздалегідь вирішують питання проживання в готелях, апартаментах, хостелах чи приватних помешканнях через Airbnb. З цієї точки зору всі вищезазначені форми розміщення вважаються послугами розміщення.
Однак необхідно враховувати кожен випадок окремо. Тому важливо, чи буде орендодавець його власності пропонувати інші допоміжні послуги через Airbnb, а також необхідно враховувати, чи це звичайна діяльність, що здійснюється з метою отримання прибутку.
Одноразове посередництво вашої квартири через цю платформу ще не вважається бізнесом. Відповідно до Господарського кодексу та Закону про ліцензування торгівлі, підприємництво означає "безперервну діяльність, що здійснюється самостійно, від свого імені та на власну відповідальність з метою отримання прибутку".
Якщо пропозиція вашого майна через цифрову платформу Airbnb має характер надання послуг з розміщення, які надаються постійно і відповідають визначенню бізнесу, це господарська діяльність і необхідна торгова ліцензія, а також реєстрація в податковій інспекції.
Послуги розміщення через Airbnb проти оренди майна та податку на прибуток
У тому конкретному випадку, коли ми припускаємо, що орендодавець майна через Airbnb не надаватиме жодних інших послуг, крім основних послуг оренди, так що він не готує майно до "ночівлі" або, наприклад, не надає їжу орендарям. . 3 Закону № 595/2003 зб. щодо податку на прибуток (далі також «Закон про податок на прибуток»). У цьому випадку також потрібна реєстрація в податковій інспекції, але реєстрація в торговій ліцензії не потрібна, оскільки це не бізнес.
Реєстрація податку на прибуток потрібна в місцевій компетентній податковій службі до місяця, що настає після закінчення місяця, в якому орендодавець Словацької Республіки розпочав оренду майна, якщо він ще не зареєстрований з податку на прибуток з інших причин. Наприклад, якщо орендодавець вже займається бізнесом і починає здавати майно в оренду, подальша реєстрація не потрібна.
Серед переваг у досягненні доходу згідно з § 6 абз. 3 Закону про податок на прибуток включає, наприклад, той факт, що не потрібно вести бухгалтерський облік, а лише податковий облік (якщо орендодавець вимагає реальних витрат під час подання податкової декларації, одноразові витрати вимагати не можна). Податкові записи не мають встановленої форми, тому можуть мати форму простої електронної таблиці Excel. З такого доходу не сплачуються внески на охорону здоров’я чи соціальне страхування. Орендодавці, які отримують дохід відповідно до § 6 пар. 3 Закону про податок на прибуток, мають можливість включити орендоване майно до комерційного майна і тим самим розширити сукупність витрат, які можна визнати у податковій декларації.
Однак навіть при такій оренді нерухомості орендодавець може прийняти рішення про здійснення цієї діяльності на підставі торгової ліцензії.
Як уже згадувалося вище, оренда нерухомості через платформу Airbnb встановлює концепцію, яку швидше можна розглядати як надання послуг з розміщення. У такому випадку це здійснення підприємницької діяльності згідно з п. 6 п. 1 Закону про податок на прибуток. Перш ніж надавати послуги з розміщення, необхідно подати заявку на ідентифікаційний номер в Управлінні ліцензування торгівлі. Здійснити торгівлю можна в день реєстрації торгів або пізніше, що в повідомленні зазначено як день початку торгів.
Перевага перед доходом від оренди згідно з § 6 пар. 3 Закону про прибуток можна застосувати фіксовані витрати. Це правда, що орендодавець, який не є платником ПДВ (або був платником ПДВ лише частину податкового періоду), може вимагати фіксовану ставку в розмірі 60% від загального доходу від підприємницької та іншої діяльності, що здійснює самостійну діяльність, до максимум 20 000 євро, плюс сплачені збори. Альтернативою є реальні витрати, залежно від того, що з них вигідніше в конкретному випадку. Іншими перевагами є, наприклад, застосування неоподатковуваних частин бази оподаткування та можливість визнання та вирахування податкових збитків.
Підприємці, які мають прибуток від торгівлі, можуть вести подвійну бухгалтерію або простий бухгалтерський облік (якщо спеціальним законом не передбачено інше, вони стягують плату з підприємців, які не зареєстровані в комерційному реєстрі в системі простого бухгалтерського обліку), або вони можуть вести податковий облік або записи в розмір, необхідний для застосування фіксованих витрат. Ведення податкових записів є менш адміністративно вимогливим порівняно з веденням бухгалтерії, коли підприємець вже вважається підрозділом бухгалтерії і має зобов'язання, що випливають із закону про бухгалтерський облік, наприклад, складання фінансової звітності.
Детальніше про переваги та недоліки оренди нерухомості для торгівлі або без неї ви можете дізнатись у статті Оренда нерухомості для торгівлі або без торгівлі у 2019 році.
Однак у першому та другому випадку це так необхідна реєстрація в податковій інспекції. Орендодавці Airbnb зазнають значного ризику, якщо вирішать не оподатковувати цей дохід. Хоча традиційні об’єкти оренди не потрібно ніде публікувати, а податковій службі може бути важче знайти, людей, які реєструються на платформі Airbnb і пропонують розміщення гостей, легко помітити. Фінансовій адміністрації може бути порівняно легко знайти орендодавців, які опублікували свої пропозиції, а також дізнатись розміри фінансових платежів, що здійснюються через платіжні портали безпосередньо на веб-сайті оператора Airbnb. У разі несанкціонованого ведення бізнесу та оподаткування штрафи накладаються на Фінансову адміністрацію.
ПДВ: Послуги розміщення через Airbnb проти оренди майна
Різниця між класичною орендою нерухомості та послугами проживання також виникає з точки зору податку на додану вартість. Оренда нерухомого майна або частини нерухомості відповідно до § 38 пар. 3 Закону № 222/2004 зб. з податку на додану вартість (далі також "Закон про ПДВ") звільняється від сплати ПДВ, але послуги розміщення оподатковуються ПДВ. Поправка до Закону про ПДВ у 2020 році змінила положення Закону, який говорить про те, що саме мається на увазі під терміном послуга проживання.
До 2020 року під послугами проживання малося на увазі готель, мотель, ботель, пансіонат, туристичний хостел чи інший хостел для надання короткочасного проживання, що означає проживання на термін менше трьох місяців, котедж, кемпінг та приватне проживання.
Починаючи з 2020 року, Закон про ПДВ визначає послуги з розміщення з метою уніфікації цієї концепції у цілому законодавстві відповідно до регламенту ЄС. Нове визначення послуг з розміщення у § 38 пар. 4 дозволить орендодавцю правильно оцінити, чи надана ним послуга насправді виключається із звільнення від сплати податку відповідно до § 38 абз. 3 Закону про ПДВ. Нові послуги з розміщення стосуються статистичної класифікації груп 55.1 - 55.3 та 55.9, особливо готельних та подібних послуг, туристичних та інших послуг короткотермінового розміщення, кемпінгів, а також послуг розміщення в студентських приміщеннях або в гуртожитках для робітників, але лише за умови, що житло надається на термін менше трьох місяців.
Отже, якщо майно здається в оренду, ця послуга звільняється від ПДВ. Однак послуги з розміщення не підпадають під звільнену оренду нерухомості.
У будь-якому випадку необхідно стежити за обмеженням обороту в 49 790 євро для зобов’язання зареєструватися платником ПДВ (якщо орендодавець раніше не був платником). Вищезазначене застосовується у випадку надання послуг з розміщення, а також у випадку оренди нерухомості, навіть якщо вона звільнена від податку. Згідно із Законом про ПДВ, оборот включає, серед іншого, вартість послуг з доставки та оренди нерухомості відповідно до статті 38 Закону про ПДВ.
Зверніть увагу, що у разі перевищення обороту та подальшої реєстрації платника ПДВ підприємець, як платник ПДВ, втрачає можливість використання фіксованих витрат. Для отримання додаткової інформації див. Розділ "Фіксовані витрати" та платник ПДВ.
Однак, як платник ПДВ, постачальник послуг розміщення може згодом вирахувати ПДВ з придбаних товарів та послуг, пов’язаних з його діяльністю з надання послуг з розміщення, відповідно до норм Закону про ПДВ. Якщо платник ПДВ надає послуги з оренди нерухомості, звільненої від оподаткування, він застосовує до цих послуг нульовий ПДВ і не має права вирахувати ПДВ з придбаних товарів та послуг, пов’язаних з цією діяльністю. Ціна поставлених товарів та послуг, звільнених від оподаткування, зазначена в 06 податкової декларації з ПДВ. Оскільки мова йде про оренду нерухомого майна, призначеного для житла (квартири, будинку, квартири), неможливо застосувати положення § 38 пар. 5 Закону про ПДВ, де зазначено, що платник може прийняти рішення про застосування ПДВ до цієї поставки.