Іноземні фонди викладають на стіл сотні мільйонів для фінансування придбання землі - єдиного сегменту, в якому банки ще не відкрили кредитний кран

фінансування

Опубліковано 15.04.2018 05:15 Оновлено

У найгірший момент кризи, на початку 2012 року, менеджер Банку Іспанії - Хосе Марія Ролдан, нинішній президент AEB - зіткнувся з важкою зустріччю перед інвесторами. Один з них сказав йому, що земля в Іспанії це коштувало нуля. - Якщо так, я все збережу, - відповів Ролдан.

Якби він мав, сьогодні виконавчий директор став би мільйонером, і ті самі фонди, які ставили під сумнів баланси банку, сьогодні стукали б у його двері, щоб купувати ділянки чи фінансувати акції.

Сприятливий момент іспанської економіки та відновлення нерухомості змушують опортуністичні фонди шукати шляхи, щоб використати цей момент. Вони купують активи, нерухомість - Хабітат та Інмоглаціар - останні - і намагаються заповнити прогалину, яку залишили банки у фінансуванні. Саме тут вони прицілились, останній бастіон, де суб’єкти все ще не хочуть позичати.

"Існує банківське фінансування проекту, а іноді і частини землі, але негнучке та обмежене певними місцями та передпродажним рівнем. Ми гнучкі за обсягом, умовами та умовами", - говорить Луїс Морено, Старший партнер Ibero Capital Management, фірми, яка щойно приєдналася до фонду Oak Hill Advisors позичити як мінімум 400 мільйонів промоутерському світу. Всього за кілька тижнів у них вже є проекти, які перевищують цю суму.

Типи інвесторів

"Банківське фінансування продовжує практично не існувати і надається лише в дуже низьких відсотках у ситуаціях високих попередніх продажів", зазначає Пабло Мендес, Національний директор з ринків капіталу в Savills Агірре Ньюман.

Приклад Оук Хілл - один із багатьох. Джуліан Лабарра, Національний директор з корпоративних фінансів в CBRE, пояснює різні типи інвесторів, які цікавляться землею. Першу групу складають фонди, що дають перехідні позики. Хоча банки вимагають, "щоб акція вже мала ліцензії та рівень попереднього продажу", існують кошти, що фінансують певні проекти, з "прибутковістю 14-15%". І вони виходять через 18-24 місяці, коли акція вже відповідає вимогам традиційних банків і бізнесмен погашає свою позику. Серед фондів, активних у цьому сегменті, є Incus, Окендо та авеню.

Кошти вимагають прибутку в розмірі 14-15% на рік для фінансування землі

Інші фонди вирішили зв’язатись безпосередньо з іспанськими забудовниками: вони вкладають капітал для купівлі та освоєння землі, а менеджери знаннями. Є кілька випадків: Самотня зірка з Нейнором; Castlelake з Едасом; Цербер з Інмоглаціаром; Bain Capital з Хабітат; і Морган Стенлі з Gestilar.

Ще один недавній подібний приклад - партнерство між FS Capital -Finsolutia- та Inmobiliaria Espacio, фірма групи Villar Mir, щоб відновити свій бізнес з будівництва та продажу будинків, інвестуючи 400 мільйонів євро в купівлю землі.

Пляма поширюється

Інші фонди, які також зацікавлені в землі, - це ті, які зобов'язані фінансувати весь процес, наприклад, Оук-Хілл, і ті, що купують портфелі ділянок у банків та Саребу, але перепродують їх, наприклад, Deutsche Bank та Блекстоун.

За місцезнаходженнями експерти сходяться на думці, що фінансування перейшло від обмежених великих столиць до нових міст. "Він поширюється як нафтова пляма. Два роки тому інтерес обмежувався Мадридом, Барселоною, Малагою та Балеарськими островами. Зараз ми спостерігаємо операції по всьому узбережжю, серед інших місць у Севільї, Сарагосі та Памплоні "Це питання мікроекономіки", - говорить Лабарра з CBRE. "Цього року ми побачимо операції у таких містах, як Більбао, Віго, Саламанка, Сарагоса чи Мурсія, які повністю досягли інвестиційних цілей великих груп", - додає Мендес із "Савіллс".

Прогнози свідчать про те, що нафтова пляма коштів буде продовжувати поширюватися доти, поки ліквідна банка не займе своє місце.