У 2008 році Іспанія постраждала від розрив бульбашки корпусу що протягом цього десятиліття набирало вагу в розпалі економічного піднесення країни. Потім розпочався період падіння цін та купівлі-продажу ринку житла, який на момент початку кризи коронавірусу ще не відновився на національному рівні.

ціни

Це зниження ціни тривав 6 років, з першого кварталу 2008 року, коли була досягнута межа, до першого кварталу 2014 року, коли вона досягла дна. «Між моментами до вибуху бульбашки з нерухомістю у 2008 році та моментами до відновлення, середні ціни угод зросли з 2017 євро за квадратний метр до 1414 євро, втрачаючи 30% своєї вартості », пояснює Антоніо Рамудо, науковий співробітник Brainsre.

Наприкінці 2019 року, за даними Міністерства розвитку, було відшкодовано лише 53% втраченої вартості під час кризи піднявши середню ціну до 1734 євро за квадратний метр.

Щодо кількості покупок, обсяг укладених будинків щорічно вона зростала з 952 805 до лише 299 953 одиниць, що представляє собою 68,5% аварії. У той час як у 2019 році при 567 753 зареєстрованих продажах було відновлено лише 41% від кількості транзакцій, здійснених під час буму.

Хоча пік обсягів житлових операцій в Іспанії припав на 2006 рік, коли було продано майже мільйон будинків, максимальне значення середньої ціни угоди було досягнуто лише в першому кварталі 2008 року, коли вона становила 2017 євро квадратних метрів. "Це демонструє це до того, як ціни почали падати, вони вже почали реєструватися менше операцій«, Виділяє науковець з даних у Брейнсре.

Так само дані відображають це мінімум житлових операцій зафіксовано після економічної кризи 2008 року, прийшов у 2013 році, з 299 953 проданих одиниць; тоді як вартість цих операцій продовжувала знижуватися до 2014 року, коли в першому кварталі було досягнуто мінімальне значення середньої ціни операції, 1414 євро за квадратний метр, значення, яке не фіксувалося з 2004 року.

Тобто до того, як ціни почали зростати, кількість зареєстрованих операцій почала збільшуватися. "Зростання попиту призводить до початкового збільшення транзакцій і подальшого зростання цін, і навпаки, зменшення попиту призводить до меншої кількості зареєстрованих транзакцій і, апостеріорно, зниження цін", пояснює Рамудо.

Мадрид і Країна Басків, найдорожчі

Регіони з дорожчим житловим продуктом також є регіонами, які зазнали найбільшого падіння в абсолютній вартості. Тому діапазон між максимальною ціною у 2008 та 2009 роках та мінімальною ціною, досягнутою після падіння, був більшим. Схід Це справа Мадрида, країни Басків або Каталонії.

Під час кризи, що виникла в 2008р, найвищі ціни були в країні Басків, але в Мадриді було краще відновлення, і, отже, згідно з останніми доступними цінами на операції, мадридська громада попереду. З іншого боку, Канарські та Балеарські острови -регіони з найвищими цінами після Мадриду та Країни Басків - демонструють менший діапазон між їх максимальним та мінімальним значеннями, і в обох випадках його поточна ціна вже перевищує максимум кризису 2008 року.

Куди ціни впали найбільше?

Автономні громади, які зафіксували найбільше падіння цін, були Ла-Ріоха, Кастилія-Ла-Манча, Арагон та Каталонія, з втратою вартості понад 40% в операціях з житлом. Поки Гвадалахара та Толедо були позиціоновані як провінції, де ціни постраждали плюс ця криза, з аваріями 54% та 53% відповідно. «Великі урбанізації Гвадалахари, навколо коридору Енареса, і Сесеня (Толедо) стали жертвами цих різких падінь цін спричинене раптовою відсутністю попиту ", - говорить науковець.

Автономні міста Росії Сеута, Мелілья та Балеарські острови зафіксували більш помірне падіння цін, з втратою вартості 20% або менше.

Андалусія була півостровною територією, яка зафіксувала нижче падіння цін, лише на 25% знизившись у порівнянні з піком у 2009 р.

Що стосується оздоровлення, то острови найкраще відновилися завдяки туризму, вторинним будинкам та міжнародним клієнтам. Обидва в Балеари як у Канарські острови, їх Поточні ціни є найвищими.

З іншого боку, Мадрид - це півострів, де ціни відновились найбільше, майже 66% вартості відновилося порівняно з їхніми максимальними цінами. Андалусія є другою з найвищим показником відновлення, майже 49%. Таким чином, Малага зростає як провінція півострова з кращими показниками після падіння, оскільки повернув 85% вартості, втраченої після кризи 2008 року.

Тривалість падіння

На відміну від кризи коронавірусу, тріщина, яка розпочалася у 2008 році, у різний час дісталася до різних іспанських регіонів. Арагон був першою громадою, в якій ціни почали падати, у третьому кварталі 2007 року; а Естремадура остання зазнала занепаду у другому кварталі 2011 року, майже через чотири роки.

Серед регіонів з найбільшою активністю - Мадрид, де до того, як ринок почав страждати, оскільки в першому кварталі 2008 року ціни на житло почали падати; У другому кварталі того ж року послідували Каталонія та Країна Басків.

Після Сеути та Мелілли, Канарські острови були територією, де почалося відновлення після кризи; оскільки в третьому кварталі 2013 року - після чотирьох з половиною років падіння - ціни на них досягли дна і почали зростати. В цьому контексті, Каталонія та Валенсійська громада першими почали підніматися; оскільки у другому кварталі 2014 року вони вже демонстрували зростання цін.

Мадрид, зі свого боку, почав відновлюватися лише у третьому кварталі 2015 року, після майже восьми років занепаду, з 3045 євро за квадратний метр - зареєстровано наприкінці 2007 року - до 2029 євро за квадратний метр у 2015 році. Естремадура, регіон, який постраждав пізніше, також був тим, що почав своє відновлення пізніше, який розпочався лише у другому кварталі 2017, коли ціни на них перестали падати і почали зростати.

Що стосується тривалості кризи, то з початку і до кінця падіння цін існувала також важлива асиметрія між різними регіонами: з 4 з половиною років падіння на Канарських островах до восьми років що це тривало в Арагоні.

Найвищі ціни були досягнуті в 2008 році в Мадриді та країні Басків, понад 3000 євро за квадратний метр. Ці два регіони демонструють найтриваліші падіння, оскільки падіння цін - 33% та 31% відповідно - зупинилося на сім з половиною років. Зі свого боку, Каталонія постраждав майор падіння цін, 43% від значення, якого вони досягли в 2008 році, але це було швидше а у віці шести років він уже пробив дно. Щодо провінцій, є ще помітніші відмінності, оскільки в Алаві чи Сарагосі падіння тривало 10 років, тоді як у Санта-Крус-де-Тенеріфе, Касерес чи Хаен ледве тривало чотири роки.

Невідомо, скільки триватиме ця криза, і існує безліч показників, що свідчать про це регіони, де коронавірус зробить найбільшу економічну вм'ятину ті регіони, найбільш залежні від туризму, особливо в короткостроковій перспективі. «Хоча це правда, що якщо досвід кризи, що розпочався у 2008 році, щось виявляє, це саме це території, які були відновлені раніше і краще, є важливими туристичними центрами як Балеарські острови, Канарські острови, Малага чи Аліканте », - пояснює Рамудо.

Ціна у великих містах

Серед семи муніципалітетів з найбільшим населенням в Іспанії поведінка після сплеску міхура є відносно подібною. Основні моменти Мадрид досяг своєї максимальної середньої вартості транзакцій перед рештою Іспанії, у третьому кварталі 2007 року; в той час як середнє значення для Іспанії ставить цей етап у першому кварталі 2008 року. Однак в інших місцях він був досягнутий пізніше: Валенсія, Мурсія та Севілья досягли піку в кінці 2008 року, а в Малазі пік був досягнутий лише в 2009 році.

З іншого боку, мінімальне значення було досягнуто між 2013 і 2014 роками на більшості територій, і з тих пір воно було оцінене постійне зростання цін у основних муніципалітетах.

Значне збільшення продажів новобудов

2007 та 2008 роки були періодом, коли в Іспанії було продано більше будинків, що будуються, і було укладено 411 726 будинків. Тоді також був досягнутий пік нового будівництва серед загальної кількості зареєстрованих операцій. Між 2008 і 2009 роками, більше 50% зареєстрованих операцій купівлі-продажу припадало на новобудови, відсоток, який поступово зменшувався до кризи Covid-19, залишаючись стабільним на рівні близько 10% з 2016 року.

У 2016 році ринок нового будівництва досяг дна - 46 927 зареєстрованих угод, що становить 11,5% з понад 409 760 будинків, що були продані в цілому. З тих пір кількість проданих будинків для нових будівель дещо зросла, досягнувши 56 195 операцій, проведених у 2019 році.

Якби Мадрид та Барселона знову досягли піку?

Відвідуючи найважливіші ринки, Мадрид та Барселону, це цінують у місті Барселона межа була досягнута в середині 2019 року, з 4162 євро за квадратний метр, а в останньому кварталі середні значення операцій впали до 4131 євро за квадратний метр. Крім того, обсяг транзакцій поступово зменшувався протягом останніх двох зареєстрованих років, оскільки в пік цін, досягнутий у 2008 році, зареєстровані транзакції почали скорочуватися двома роками раніше.

З іншого боку, значення транзакцій у Мадриді вони також, здається, досягли піку незалежно від кризи здоров’я, оскільки значення, зареєстровані протягом останнього кварталу минулого року -3 362 євро за квадратний метр, були нижчими за показники попереднього кварталу, а кількість угод, зареєстрованих у 2019 році, зменшилась на 8% між 2018 та 2019 роками.

Очікуючи, поки Міністерство розвитку опублікує дані за перший квартал 2020 року, та з огляду на наявні дані, «так, у головних міських центрах може спостерігатися незначне спадання вартості транзакцій, що могло бути передбачається (наслідки кризи окремо) гіпотетичне падіння цін або принаймні стабілізація ", - говорить Рамудо.