Споживання

  • Новий Закон про кредитування нерухомості набирає чинності цієї неділі, 16 червня
  • Експерти сходяться на думці, що стандарт сприяє прозорості та захисту споживачів
16 червня 2019 р., 06:00

Три роки, два місяці і 25 днів. Чи він затримка, з якою Іспанія застосує закон про кредит на нерухомість, більш відомий як Іпотечне право, ставши останньою країною Європейського Союзу, яка адаптувала нормативні акти громади. Цієї неділі, 16 червня, правило набуває чинності, і банки застосовуватимуть його на практиці з моменту відкриття своїх філій у понеділок 17.

ніколи

Пов’язані новини

Закон регулює весь процес укладання договору іпотеки, від реклами до підписання, встановлення нових процедур, які вплинуть як на працівників банку, так і на їхніх політика винагороди, подобається клієнт, вам доведеться зробити a додаткові зусилля, щоб показати, що ви "знаєте, що робите" при підписанні позики. З цієї причини зручно добре знати правило. Це такі 15 питань, з їх відповідями, це полегшить вам завдання.

1. Яким вимогам я повинен відповідати для отримання іпотечного кредиту?

Перед початком будь-якого виду переговорів банк зобов'язаний провести a тест на платоспроможність, безкоштовно для замовника, який буде набагато вибагливішим, ніж раніше. Наприклад, у випадку пар, якщо одна з двох не відповідає встановленим вимогам, вони не зможуть отримати доступ до іпотеки.

На думку експертів, суб'єкти господарювання не зможуть перевищити мінімум, встановлений кожним банком для надання позики. Тепер ці мінімуми будуть обчислюватися з більшою вагою рівнянь, таких як "вартість позики майна" або "борговий дохід" клієнта, з меншою вагою інших факторів, таких як індосаменти. Фінансова установа зобов'язана періодично переглядати ці дані, ведучи облік, який контролюватиметься Банк Іспанії.

2. З якою документацією я стикаюся перед підписанням іпотеки?

Банки більше не зможуть обмежуватися рекламною брошурою, щоб інформувати про умови своєї іпотеки. На переддоговірній фазі суб'єкти господарювання повинні надати два нові документи, Європейський стандартний інформаційний аркуш (FEIN) та Стандартизований попереджувальний аркуш (FiAE). Таким чином, регулятор замінює старий ФІПЕР, до якого було включено лише інформацію про іпотеку, адаптовану до економічних умов заявника.

3. Чим відрізняються FEIN та FiAE?

Загалом, FEIN включає персоніфіковану інформацію про іпотеку, тоді як FiAE міститиме дані про пункти (наприклад, дострокового погашення) або відповідні елементи, такі як розподіл кредитних витрат.

FEIN включає такі дані, як комісія, отримана позикодавцем, сума, тривалість та валюта іпотеки з імітацією коливань, які можуть виникнути, якщо він підписаний у валюті, відмінній від євро (і про те, що банк повинен відповідно оновлюватися. періодично).

Банк також повинен зробити внесок для клієнта малюнок амортизація процентної ставки позики,крім суми кожного внеску та його періодичності. Ці документи також включають a моделювання того, як будуть змінюватися відсотки за іпотечним кредитом з огляду на різні етапи еволюція процентних ставок.

4. Як довго я повинен «вивчати» всю інформацію?

Клієнт повинен отримати принаймні всю цю документацію, За 10 днів до написання. Цей термін був настільки важливим аспектом для регуляторів, що, якщо буде показано, що іпотека була підписана до цих 10 днів, буде визнано недійсним. Ідея полягає в тому, що клієнт використовує цей час для консультацій, запитань та перехресних досліджень будь-яких питань щодо позики, яку він збирається підписати.

5. Коли мені доводиться відвідувати нотаріуса?

З новим стандартом замовник двічі відвідає нотаріуса що він сам обирає. Перше засідання відбудеться за десять днів до підписання акта. Під час цього першого візиту нотаріус проведе «тест» на клієнта, щоб переконатися, що він знає всі пункти договору. Без "гаразд" цього документа, заявник Ви не зможете отримати право власності. Так само, якщо буде виявлено, що нотаріус не виконав свою інформаційну роботу, він буде санкціонований.

6. Чи коштує ця послуга?

Ні. Нотаріус оформляє нотаріальну дію безкоштовно, фіксуючи запитання та відповіді, які він зробив клієнту, а також будь-які додаткові пояснення.

7. Яку документацію я повинен пред’явити?

клієнт повинен пред'явити нотаріусу проект договору позики, FEIN, FiAE, моделювання періодичних платежів (та різних сценаріїв зміни процентних ставок), на додаток до документа, що відображає витрати, пов'язані з письмом державний кредит. Вся ця документація повинна бути надіслана з банку нотаріусу в електронному вигляді. Уряд дав банкам місяць-півтора більше на використання цифрової платформи нотаріусів для передачі всієї цієї інформації. Як пояснило Міністерство юстиції минулої п'ятниці, поправка не паралізує ні Закон про іпотечний кредит, ні формалізацію нових позик, оскільки для клієнтів та банків створений перехідний режим спілкування з нотаріусами за допомогою інших каналів.

8. Коли відбувається другий візит до нотаріуса?

Після того, як нотаріальний акт складений і підписаний, дзвінок починається договірна фаза, з дозволу договорів купівлі-продажу та позики, які, як правило, підписуються одночасно. Це останній момент для уточнення будь-які питання у клієнта, тому що, як тільки справи будуть уповноважені нотаріусом, ви не зможете повернутися назад.

9. Як розпізнати можливу оскорбительну пропозицію?

На додаток до читання всієї документації зверху вниз, нотаріус - це та цифра, яка повинна виявити, чи суб’єкт господарювання включив a застережливе застереження в його умовах, перевіряючи це в Загальному реєстрі умов контракту.

З законодавством про кредит на нерухомість пункти про мінімальні витрати зникають, а текст спеціально забороняє застосовувати мінімальний відсоток в іпотечних кредитах зі змінною ставкою. У разі неплатежів правило дозволяє замовляти виселення, коли це потрібно клієнту 12 щомісячних платежів або 3% наданого капіталу протягом першої половини терміну дії позики. Протягом другої половини терміну дії позики виконання буде відбуватися, якщо клієнт припинить платити 15 місяців або 7% кредиту.

10. Які витрати мені доведеться нести з іпотеки?

До цього часу клієнт оплачував витрати на агентство, нотаріус, реєстрація та оцінка житла. Починаючи з понеділка, перші три буде оплачувати банк. За розрахунками iAhorro.com, це може заощадити громадянину в середньому від 500 до 1000 євро, залежно від суми позики. Передбачаючи норму, банки припустили, що податок на документально оформлені юридичні акти (AJD), що донедавна клієнт платив.

Оцінка будинку - це єдині витрати, які несе клієнт, що ви можете вибрати компанію, яку хочете, не маючи того самого банку, в якому ви підписуєте іпотеку. Однак є вісім підприємств, які вже припускають цю вартість (деякі, навіть якщо це зроблено з іншим банком): Сантандер, CaixaBank, Ibercaja, BBVA, ING, Banco Pichincha, MyInvestor та Openban.

копії актів іпотечного кредиту Їх несе той, хто їх запитує, за винятком простої копії, яку нотаріус надішле на електронну адресу клієнта (безкоштовно).

11. Чи може банк зобов’язати мене оформити страховку для надання мені іпотеки?

В принципі, норма забороняє зв'язування товарів до укладення іпотечного кредиту. Однак закон зробив, пастку зробив. Текст дозволяє застосовувати бонуси в розподілі позик для кожного продукту, який укладено з банком.
У разі страхування житла, клієнт може подати a політика іншого суб’єкта господарювання з однаковими або кращими умовами, і ваш банк повинен буде прийняти його, не погіршуючи запропоновану пропозицію.

12. Чи буде з мене стягуватися комісія за відкриття?

Так. Закон не забороняє стягувати плату за цю комісію, але встановлює, що вона буде єдиною, тож комісія з вивчення виходить з рівняння.

13. Що робити, якщо я хочу змінити умови своєї іпотеки?

Правило внесло зміни, щоб полегшити перехід з однієї іпотеки на іншу або переговори про нові умови. Хоча в ньому конкретно не сказано, правило відображає очевидне зобов'язання регуляторів перейти від іпотеки зі змінною ставкою до фіксованої. Зокрема, обидва якщо зміна внесена сурогатним материнством іншому суб'єкту господарювання як новація комісія не може перевищувати 0,15% капіталу, сплаченого заздалегідь протягом перших 3 років дії кредитного договору. Потім, банк не може вимагати будь-якої комісії.

14. Що робити, якщо я хочу його скасувати?

Якщо він Клієнт хоче повернути всю або частину своєї позики до встановленого терміну, правило встановлює, що у випадку іпотеки з фіксованою ставкою, комісія не може перевищувати 2% авансованого капіталу (не на той, який ще очікує на розгляд) протягом перших 10 років і 1,5% з одинадцятого року. Для іпотечних кредитів зі змінною ставкою вартість не може перевищувати 0,25% від авансового капіталу протягом перших трьох років, або 0,15% від перших п’яти.

15. Чи впливає новий закон на мене, якщо я вже маю іпотеку?

Не. Усі справи до 16 червня Вони регулюються старими правилами. Таким чином, вони не зможуть вимагати витрат, які вони сплатили, коли оформляли свою іпотеку або вимагали повернення податку, підтвердженого документами (AJD).

Звичайно, у кого є іпотека Після підписання ви можете скористатися обмеженнями комісії у випадках суброгації або новації позики.

Так само Міністерство юстиції оголосило у п'ятницю, що іпотечні кредити, зобов'язальні пропозиції яких були передані вимог старого закону, але це буде піднято до публічного акту після набрання чинності новим, Лише іпотечні кредити, в яких доведено, що позичальник прийняв до неділі, можуть бути оформлені з наслідками попередніх норм. Якщо це не зараховується, застосовуватимуться нові правила.