Фотографія Оскара Ларреа, генерального директора Engel & Völkers Мадрид.

енгель

Німецьке агентство нерухомості Engel & Völkers Він знаходиться на висококласному ринку вже більше 40 років. В даний час компанія присутня в більш ніж 30 країнах на чотирьох континентах і має підтримку 12 000 людей, які працюють під парасолькою свого бренду. З бази операцій у столиці, розташованій на вулиці Генуї, МЕРКА2 мав можливість проаналізувати цей сектор разом із його генеральним директором у Мадриді Оскаром Ларреєю.

В який момент знаходиться ринок нерухомості в Мадриді?

Ми можемо класифікувати це як момент “в”: невизначеність, невпевненість, нестабільність. Якщо загалом, минулий рік був найкращим як за обсягом, так і за кількістю транзакцій в Іспанії з 2007 року, за даними Міністерства розвитку, слід зазначити, що протягом останніх двох кварталів відбулося зниження обох показників через політична невизначеність, яка тривала до другого кварталу поточного року.

2019 рік був досить нестабільним, дуже добрі часи, усіяні негативними періодами для сектору, постраждали, головним чином, від політичної та економічної ситуації як в країні, так і в європейському середовищі. Така ситуація змусила як великі кошти, так і приватних осіб затримати покупку, спричиняючи зменшення обсягів операцій протягом року. Однак ми оптимістичні і бачимо, що після місяців нестабільності та незахищеності час для покупки будинку повернувся.

Яким є стандартний будинок, пропонований Engel & Völkers?

Хоча ми відомі своєю розкішшю, в результаті відкриття Metropolitan Market Center (MMC) у 2014 році ми урізноманітнили нашу бізнес-модель. Ми все ще маємо франшизи та власні магазини у найвищих районах, але маючи лише 440 агентів у Мадриді, ми вже можемо охопити значно ширший ринок, якщо він відповідає стандартам якості, які вимагає бренд. В даний час ми пропонуємо дуже ексклюзивне житло, але також орієнтоване на середній клас, в дуже престижному районі.

На мою думку, розкіш - це жити в квартирі з хорошими якостями в оточенні зелених насаджень, де можна побігти, насолодитися природою та яка обладнана широким спектром послуг та комунікацій. Тобто, хороший дім, який пропонує і гарантує хорошу якість життя.

Який середній профіль покупців розкішних будинків у Мадриді?

У Engel & Völkers ми маємо декілька профілів залежно від областей. Окрім покупців з високою купівельною спроможністю, ми можемо розділити профіль наших клієнтів на трьох. Перш за все, тим, хто не може придбати житло і вважає за краще знімати житло. По-друге, люди, які воліють жити далі від центру, щоб проживати в будинку від 180 000 до 250 000 євро в межах урбанізації, серед іншого обладнання для басейну та веслового тенісу. І нарешті, Соціміс та інвестиційні фонди, які купують активи, а потім розробляють та продають або здають в оренду.

Перевага нашого портфоліо з понад 100 000 клієнтів (з них 20 000 на даний момент активних) полягає в тому, що ми обслуговуємо всіх з наших орендних, новобудівних та житлових підрозділів.

Ціна також позначає профіль клієнта відповідно до їх національності. При цінах нижче 500 000 євро 90% наших клієнтів є національними. Між 500 000 євро та одним мільйоном міжнародна ставка зростає до 15-20%, а з одного мільйона вона досягає 30%. У випадку найвищого житла, яке перевищує п’ять мільйонів євро, 80% наших клієнтів - іноземці. Перш за все, латиноамериканці (80%) та європейці (20%).

Які конкурентні переваги Мадрида у сфері житла порівняно з іншими європейськими містами?

Тут багато. Якщо порівняти комунікації, інфраструктури та споруди, які ми маємо в Мадриді та решті Іспанії, ми бачимо, що вони значно перевищують ті, що існують у головних європейських столицях. Культурне різноманіття, яке існує в Іспанії зараз, змушує багатьох іноземців зацікавитись приїхати сюди жити, і одним з головних напрямків є Мадрид. Головним чином у випадку з латиноамериканцями, які розглядають столицю як центр операцій для відвідування інших іспанських та європейських міст.

Культурне різноманіття, яке існує в Іспанії зараз, змушує багатьох іноземців зацікавитись приїхати сюди жити, і одним з головних напрямків є Мадрид.

Не забуваючи про погоду, гастрономію та найбільші готельні потужності в Мадриді. Тверда прихильність інвестиційних фондів та основних готельних мереж до таких проектів, як Каналехас та Пласа-де-лас-Дескальсас, серед інших, забезпечує більшу кількість відвідувачів столиці, яка разом з Барселоною є одним з основних туристичних напрямків Іспанії.

Чи запропонують події на південному сході достатню пропозицію житла для існуючого попиту в Мадриді?

В даний час в Мадриді відчутно не вистачає земель, ситуація, про яку попередили всі учасники сектору нерухомості, і можливі проекти, такі як Campamento, Distrito Castellana Norte, Sureste, Calderón ... затримуються з різних причин. Найбільші події за останні роки відбулися на півдні з ППУ Вільяверде, на північному заході столиці в Боаділлі або на сході в Ель-Каньявералі. Незважаючи на це, все ще не вистачає пропозиції у новому будівництві.

Також секонд хенд. Незважаючи на велику пропозицію, у нас є портфоліо, яке часом не надто привабливе для клієнтів, які шукають відремонтовану нерухомість або будинки, в які можна швидко перейти. Багато з них нарешті роблять вибір на користь нового будівництва. Незважаючи на те, що покупець б/у все ще присутній внаслідок ускладненого доступу до будинку через зростання цін у ці роки, яке стабілізується в найближчі місяці.

Пропозиція нерухомості в Мадриді дуже хороша. Потрібно просто знати, як його знайти і подивитися, де можна придбати, залежно від можливостей, які у вас є. Пропозиція набагато вища в середньому профілі покупця, але попит також є. Ціни на будинки, що перевищують мільйон євро, та унікальні та ексклюзивні об'єкти у найпопулярніших районах (таких як Саламанка, Реколетос, Кастеллана, Джеронімос чи Ель-Висо) зросли з 2012 року по сьогодні, як у новому будівництві, так і в секонд-хенді. Однак тим, хто має вартість вище реальної ринкової ціни, доведеться виправити це відхилення, щоб мати вихід.

Щодо цифр, чи продали вони більше, ніж у 2018 році (до вересня)? Як змінився ваш білінг?

З моменту відкриття в 2014 році Центру столичного ринку (MMC) у Мадриді, найкращими трьома місяцями виставлення рахунків були травень, червень та липень цього року, перевищуючи перший квартал 2018 року.

Ми очікуємо, що завершимо цей рік, як і минулого року, із зростанням обороту близько 5-10%. Це залежить від того, що відбудеться цього півтора місяця на політичному та економічному рівні, але це був досить хороший рік, коли ми відкрили нову MMC в Ель-Плантіо з більш ніж 1000 м 2 з приблизно 120 агентами, які будуть 180 до кінця 2020 року. За межами міста Мадрид наша зона розширення знаходиться на північ, північний захід та північний схід від столиці.

Ми помітили незначне зменшення операцій понад 3-4 мільйони євро після великої кількості операцій, проведених у 2017 та 2018 роках з венесуельськими клієнтами. Хоча мексиканські покупці не прибули в очікуваному обсязі, ми віримо, що попит прийде і змусить нас закрити операції такого типу протягом першого кварталу 2020 року, якщо все стабілізується.

Як ви думаєте, яким буде ринок нерухомості в Мадриді через 20 років?

Важко сказати, як це буде через півроку, уявіть, через 20 років. Я не думаю, що це щось на зразок того, що ми бачимо зараз або те, що ми бачили в останні роки. Будинки будуть затребувані новими поколіннями. Використання соціальних медіа та технологій змінило світ, а ситуація з нерухомістю також змінюється з усіма стартапами, proptech, платформами тощо. які народилися. Вони ще не зробили кількісного чи якісного стрибка, вони мають свою невелику ринкову нішу, і ми адаптуємось до нового часу.

Це розкіш жити в Мадриді?

Безумовно. Ми живемо у місті, де маємо абсолютно все. Нам нічого не бракує у дозвіллі, гастрономії, спілкуванні, послугах, зручностях ... Я думаю, що ми в привілеї. Не лише тому, що в ньому є все це, а тому, що воно нове, сучасне. У нас відносно молодий метро, ​​у нас хороші готелі та ресторани. Крім того, вони не припиняють відкривати розважальні заклади в найвідоміших районах столиці. Це місто, яке жителі Мадриду, міська рада та громада постійно роблять ставку на оновлення та оновлення, щоб зберегти його як універсальний, космополітичний, сучасний та відкритий для людей.

Деякі дослідження показують, що ціни на розкішні будинки в Мадриді перейшли у стадію стабілізації. Якими ти їх бачиш?

Протягом цього року спостерігається певна стабільність у зростанні цін, близько 5-6%. На 2020 рік ми очікуємо подібного збільшення в районах, де ще є місце для більшого попиту, ніж пропозиції. Ми також очікуємо підвищення ціни на ринку оренди, очікуючи, чи знатимуться положення міської ради чи центрального уряду.

Я думаю, що це рік стабільності. Ми прийшли з часів сильного зростання, і тепер нам потрібно зробити це стійким у районах з потенціалом та корекцією цін у тих, де вони зросли занадто сильно.

Як би ринок припустив регулювання ціни оренди?

Багато країн намагалися регулювати ринки нерухомості, і я вважаю це помилкою з боку політиків. Перш за все, тому, що ви повинні добре знати ринок, щоб спробувати його регулювати. Ринок регулює себе, лише попитом та пропозицією. Слід мати на увазі, що найбільша пропозиція, як в оренду, так і на продаж, надається приватним клієнтом, а не великими коштами або Socimis.

Слід мати на увазі, що найбільша пропозиція, як в оренду, так і на продаж, надається приватним клієнтом, а не великими коштами або Socimis.

Якщо ви є власником нерухомості, ви повинні знати, за якою ціною ви можете виставити його на ринок, щоб отримати хорошу оренду та мати довгострокового орендаря. Кожен, хто має квартиру, яка здається в оренду, найбільше зацікавлений у тому, щоб не заробляти багато, а мати певну прибутковість, з якою вони почуватимуться комфортно для своїх інвестицій, які вони зробили свого часу, і які з часом продовжують.

Такі великі гравці, як міські ради, громади, уряд, Соціміс та фонди, - це ті, хто здатний робити значні внески, яких зараз не вистачає в Іспанії, а точніше в Мадриді.

Новий закон про лізинг спричинив зростання цін. Це породило нестабільність та незахищеність. Не було ефекту стабільності цін та регуляризації. Догори ногами. Вони підтримують ці ціни. Регулювання ціни не є панацеєю. Вони не розуміють, що шкода завдається широкому загалу, основним власникам будинків, що здаються в оренду та продаж.

Останнє повідомлення для суспільства як експерта на ринку нерухомості?

Повідомлення про спокій. Сфера нерухомості переживає найкращі роки з 2007 року. Справи йдуть набагато краще, ніж у період 2000-2007 років. Перефінансування не існує, і ми навчилися з поганих практик. Інвестиції здійснюються після вичерпних досліджень, тому я не бачу кризи як такої, а лише падіння цін. Словом, стабільність та невелике уповільнення.