2005 рік не став несподіванкою для нікого на угорському ринку інвестицій у нерухомість: продовжуючи поточну тенденцію, обсяг інвестицій знову встановив рекорд подальшого зниження врожайності: у 2004 році приблизно Обсяг операцій у розмірі 800 млн. Євро зріс приблизно на 25% і склав майже 1 млрд. Євро.
Окрім постійного зниження врожайності та появи нових схем закупівель, однією з найважливіших змін є поява вітчизняних інвестиційних фондів у нерухомість у верхньому сегменті угорського ринку інвестицій у нерухомість, що включає нерухомість високої вартості, згідно з останнім аналізом Естона.
Нові угорські фонди
Більшість вітчизняних фондів нерухомості були створені протягом 2001-2002 рр., Але протягом цього періоду вони не могли "розігнати м'яч", купуючи більші інвестиційні продукти через їх невеликий розмір. Зміна була внесена до 2005 року; Через поглиблення процентних ставок через низку знижень процентних ставок центрального банку, вітчизняні приватні та інституційні інвестори шукали альтернативні варіанти та виявляли фонди нерухомості з прибутковістю до 9-11% порівняно з 6-7% процентними ставками банків.
В даний час в Угорщині функціонують 4 значні фонди нерухомості, в основному інвестуючи в нерухомість (не купуючи та не розподіляючи паї інших фондів). Разом ці чотири фонди мають чисту вартість активів понад 250 млрд. Форинтів, тобто майже 1 млрд. Євро, тоді як усі фонди нерухомості вже складають майже 340 млрд. Форинтів. Тепер це дозволяє їм купувати майже будь-який інвестиційний продукт на ринку. Проте наразі частка нерухомості становить від 30 до 40% серед активів фондів. Що може бути причиною цього, з яким ринковим середовищем та регуляторними обмеженнями сьогодні стикаються фонди, чому вони зараз перебувають у невигідному конкурентному становищі порівняно з великими іноземними фондами?
Угорські фонди нерухомості, як і іноземні, знаходяться під жорстким контролем. Це призначено для обслуговування інтересів інвесторів, але конкретні норми в Угорщині створюють конкурентоспроможність для угорських фондів у кількох аспектах.
Низьке кредитне плече, великий податковий тягар ... - Перевага надається іноземцям
Податкове навантаження на придбання нерухомості в Угорщині наразі є надзвичайно високим. Ця ставка становить 12% від чистої закупівельної ціни, врахованої при розрахунку прибутковості (10% від закупівельної ціни плюс відшкодовуваний ПДВ). Отже, більшість інвестиційних продуктів, що зараз представлені на ринку, продаються в проектній компанії (SPV = Автомобіль спеціального призначення »). Хоча податкове навантаження на фонди становить лише 2,4% (2% від ціни плюс ПДВ), після створення готового продукту продавцям вже не вигідно продавати як нерухомість.
Частково через вищезазначені проблеми, частково через особливості купівлі нерухомості (угода становить приблизно 3-6 місяців) та обмежену кількість продуктів на ринку, фонди наразі мають лише 30-40% коефіцієнта нерухомості порівняно з до ідеальних 80% вони змушені інвестувати решту своїх активів в державні цінні папери, які інакше вважаються конкурентами. Фонди намагаються вирішити зазначені вище конкурентні недоліки двома шляхами; з одного боку на власні розробки, з іншого боку на т. зв через форвардну покупку.
Внутрішній розвиток теоретично може призвести до набагато вищої віддачі, але, звичайно, з вищим рівнем ризику. Останнім часом ми можемо побачити кілька прикладів цього; тим не менш, цей тип навряд чи стане домінуючим у інвестиціях фондів. Це пов’язано з вищим ризиком, часом та витратами на створення апарату девелопменту, а також тим фактом, що девелопери вже є серед материнських компаній із типовим банківським досвідом.
«Попередня покупка»
Ситуація з конкурентним попитом, що виникає внаслідок обмеженого пропозиції відповідних інвестиційних можливостей, може бути ефективно вирішена шляхом придбання проекту нерухомості. У цьому будівництві укладається угода про нерухомість, яка ще не завершена, шляхом створення заздалегідь визначеного набору умов. Таким чином, продавець (розробник) може заздалегідь розрахувати впевнений успіх продажу, що також полегшить фінансування інвестицій. Для покупця це також означає передбачуваність, і можна усунути найсерйозніший конкурентний недолік вітчизняних фондів нерухомості - заборону купувати проектну компанію.
Сильна конкуренція, несприятливе регуляторне середовище
Відповідно до вищезазначеного, можна констатувати, що угорські фонди нерухомості змушені працювати в умовах сильної конкуренції в регуляторному середовищі, яке не є обов'язково сприятливим для них, дещо відхиляючись від початково цільового напрямку, що несе такі ризики.