Спеціальні, жорсткіші правила та довга офіційна процедура чекають на кожного, хто хоче придбати сільськогосподарські угіддя сьогодні. Виняток з цього - якщо хтось уклав контракт із близьким родичем: у такому випадку не існує права переважного викупу, офіційного схвалення, а у випадку безпосередніх родичів навіть не сплачується податок. Однак, якщо вибрана нами земля підпадає під дію Закону про земельний рух, навіть якщо на ній, очевидно, немає сільськогосподарської діяльності, бажано бути готовим до того, що нас чекає складний і тривалий процес придбання.
Ми кваліфікуємось як рілля
Спеціальні правила передачі орних земель викладені в Законі CXXII 2013 року про оборот сільськогосподарських та лісових земель. законодавство, тому воно детально регулюється Законом про землю. Закон також визначає поняття орної землі таким чином: «незалежно від місця розташування земельної ділянки (внутрішня площа, зовнішня територія), всі земельні ділянки, які є орними, виноградник, сад, сад, луг, пасовище (газон), очерет, ліс у земельній книзі та заліснена земля реєструється в галузі вирощування, а також земельна ділянка, зареєстрована як оброблювана земля, для якої площа, зареєстрована як ліс у Національному лісовому реєстрі, зареєстрована в реєстрі нерухомості ».
Найпростіший спосіб дізнатись, чи відібране нами майно кваліфікується як рілля, знаходиться на право власності. Якщо власність - це відкритий майданчик або закритий сад, ми вже можемо підозрювати. Детальні відомості про власність можна знайти на першій сторінці документа про право власності на нерухомість, у Частині I, і назва власності також вказана тут. Якщо слово “вивезене” є в назві, це хороший знак, оскільки це означає територію, вилучену із сільськогосподарських обробок. І якщо назва власності не включає вивезене слово, натомість ми бачимо, що це орні землі, луки, садові пасовища тощо, то, на жаль, ми маємо справу з орними землями.
Дуже важливо знати, що на землі, класифіковані як закриті сади, також поширюється дія Закону про земельний рух. Закриті садові ділянки - це в основному будинки вихідних днів та котеджі, які розташовані за межами внутрішньої території населеного пункту, проте продати їх можна лише відповідно до земельного законодавства. Раніше власник міг виключити свій закритий сад із сфери дії Закону про земельний рух, це можна було зробити до 31 грудня 2017 року. Отже, якщо нерухомість вказана як закритий сад, винесений на право власності, нам пощастило. Якщо цього не сталося, це вже неможливо, тому ми повинні слідувати положенням Закону про землю.
Кількісні обмеження
У разі передачі орної землі закон також регулює розмір землі, яка може стати нашою власністю. Якщо ми не фермери, ми можемо мати максимум один гектар землі, це означає, що загальний розмір землі, яка вже існує або яку ми хочемо придбати, не може перевищувати одного гектара. Однак є виняток: якщо наш близький родич передає нам право власності на сільськогосподарські угіддя, ми можемо переступити межу в один гектар, але навіть тоді ми не можемо придбати більше трьох гектарів.
Приємно знати, що не кожен в Угорщині має право купувати орну землю. Лише громадяни Угорщини або громадяни країн ЄС можуть купувати землю, а громадяни інших країн та іноземних держав, наприклад, не можуть.
Обов’язкові формальності
Формальні правила, що регулюють продаж та купівлю іншого нерухомого майна, однаково діючі: отже, цей договір може скласти лише адвокат або нотаріус, усі сторінки повинні бути підписані, адвокат повинен мати суху печатку тощо. Однак особливим правилом для ріллі є те, що тут копія договору повинна бути зроблена на так званому захисному документі. Все, що нам потрібно бачити як неспеціалісту, - це те, що ми підписуємо копію договору на зеленому папері з водяним знаком та іншими різними функціями безпеки. Якщо у вас є, формальності в порядку.
Обов’язкові декларації в договорі купівлі-продажу
Окрім обов’язкових формальностей, закон також передбачає обов’язкові елементи змісту, оскільки для захисту орних земель новий власник повинен взяти на себе певні зобов’язання та зробити відповідну декларацію.
По-перше, покупець повинен заявити у договорі купівлі-продажу, що він не передаватиме землю користуванню іншій особі, буде користуватися нею самостійно і, виконуючи це, виконуватиме своє зобов'язання щодо землекористування та зобов'язуватиметься не використовувати землю для будь-яка інша мета протягом 5 років з дати придбання.
Слід також зазначити, що покупець не накопичив боргу за плату за користування землею (це може бути цікаво, якщо раніше хтось володів землею не як власник, а як користувач і не платив власнику за винагороду). Покупець також повинен зазначити в договорі купівлі-продажу, що не було встановлено, що він уклав юридичну операцію, щоб обійти межі придбання протягом 5 років до укладення договору. Також, звичайно, слід зазначити, що загальний розмір земельної ділянки, яку потрібно придбати за договором купівлі-продажу, та земельної ділянки, яку раніше придбав покупець, не перевищує законодавчого обмеження (один гектар).
Покупне право
Офіційне затвердження
Тож якщо ми пробігли обов’язковий круг у клерка і нам пощастило, бо ніхто не хотів скористатися своїм переважним правом, ми все одно повинні отримати офіційне схвалення. Погодження видає земельна служба, для чого вона також отримує рішення компетентного місцевого земельного комітету. Місцевий земельний комітет розглядає договір купівлі-продажу згідно із встановленими законом критеріями, наприклад, чи придатний договір для обходу обмежень на придбання, чи може виникнути ситуація, коли новий власник може згодом зловживати своїм переважним правом або ціна придбання пропорційна ринковій вартості землі.
Якщо рішення Земельного комітету є сприятливим, сільськогосподарська адміністрація дає своє схвалення та включає в договір пункт, за яким остаточно реєструється право власності покупця.
На жаль, вищезазначена процедура не є простою, і, у хорошому випадку, знадобиться щонайменше півроку, перш ніж покупець зможе остаточно прийняти рішення про реєстрацію свого право власності. Здійснюючи це, звичайно, ми не хочемо нікого стримувати від купівлі сільськогосподарських угідь, але корисно знати, що якщо ми купуємо таке майно, очікуємо, що млини бюрократії будуть повільно молоти.
Обдаровування
Набагато простіше, ніж купівля та продаж, придбати сільськогосподарські угіддя в подарунок, але цей варіант доступний лише обмежено. Згідно із Законом про землю, право власності на землю може бути передане в подарунок лише на користь близького родича, усталеної церкви або її внутрішньої церковної юридичної особи, місцевого самоврядування та держави. Якщо, з іншого боку, ми робимо подарунок, немає переважного права і не потрібно офіційне схвалення.
***
Тож для того, хто хоче придбати сільськогосподарські угіддя, потрібно багато терпіння та наполегливості, але це не така неможлива місія, як здається спочатку. Важливо вибрати юриста, який має досвід продажу та купівлі ріллі, оскільки несправний або неповний контракт може продовжити процес на місяці.