Минулого тижня ми розпочали публікацію чіткого резюме з 10 частин правового середовища та підводних каменів, що встановлюються в ОСББ. Ми раді поділитися частиною 2 з нашими читачами.

Розрізнення спільної власності та роздільної власності

Як ми вже неодноразово зазначали, в ОСББ одночасно присутня форма окремої та спільної власності, а для встановлення ОСББ на будівлі, штат [1] щонайменше два житлові або нежитлові будинки, які можуть бути зареєстровані як окреме майно, повинні бути відокремлені, а також має бути можливим наявність у спільного майна ідентифікованих об’єктів.

Справедливо може виникнути питання про те, що кваліфікується як окреме майно, а що залишається у спільній власності, згідно з якими аспектами приміщення чи елемент слід класифікувати в ту чи іншу групу.

Ви можете прочитати більше актуальних новин про наші лекції та останні статті з нашого блогу про гірниче законодавство та проміжні сайти.

проблеми

Визначення окремих житлових приміщень та нежитлових службових приміщень в основному є правом власників, які засновують ОСББ, оскільки вони мають рішення щодо того, яке приміщення вони хочуть передати у відокремлене, відокремлене право власності, а яке залишити для спільноти ОСББ. Однак це право також слід трактувати як зобов'язання, оскільки відповідно до відповідної судової практики, яка в акті про реєстрацію не вказана як окреме майно, воно в принципі підлягатиме спільній власності, якщо не буде ясно, що елемент або приміщення належать до окремого майна.

Звичайно, право розпорядження засновників не є необмеженим, оскільки окремі одиниці власності повинні бути перелічені відповідно до вищезазначених критеріїв технічного поділу та незалежності, а також з урахуванням відповідних правил реєстрації нерухомості.

Визначаючи приміщення, що належить до окремої власності, Inytv. [2] застосовуються наступні правила:

„12. § Поза земельною ділянкою в якості самостійного нерухомого майна повинні бути зареєстровані:

(b) ОСББ в ОСББ або нежитловому приміщенні, що перебуває в окремій власності (далі - ОСББ), разом із часткою власника ОСББ у частинах, що перебувають у спільній власності, "

„13. § (2) Приміщення житла та приміщення, що належать житлу, повинні бути зареєстровані як постійні або спільні житла, незалежно від того, чи вони технічно пов'язані між собою. Інші приміщення власника постійної або кооперативної квартири (наприклад, гараж, горище для житла, горище) повинні бути зареєстровані разом із квартирою або як окрема нерухомість, залежно від положень установчого договору або статуту . "

Тоді видно чітко, що засновники мають дійсно широкий маневр при визначенні окремої власності, оскільки вони по суті обмежуються квартирами та нежитловими приміщеннями (офіс, офіс, магазин тощо) та їх складовими елементами ( балкон, тераса, проїзд) .Регламент, як принципово, передбачає, що з ними слід або може мати справу самостійно та одночасно. Однак у випадку складських приміщень або, наприклад, мансард, що належать до нашого основного питання, в установчому договорі може бути вирішено, чи є вони незалежною власністю та продаються самостійно, чи йдуть вони паралельно тій чи іншій квартирі.

Слід зазначити, що вищезазначене положення також дає можливість приміщенням, які, як правило, можуть бути зареєстровані окремо як окреме майно, зберігатись установчим договором в рамках спільної власності, як правило, з метою сприяння функціонування громади ОСББ. Такі останні властивості зазвичай є офісними приміщеннями, зарезервованими для загального представника, або приміщеннями для зберігання обладнання для прибирання та обслуговування.

Однак важливо зазначити, що Закон про ОСББ встановлює ще одне обмеження щодо окремої власності, оскільки в ньому зазначено - розділ 1 (2) - що несучі конструкції будівлі, їх частини, безпека (стійкість) будівлі, частини будівлі, що виконують спільне призначення співвласників, будівельне обладнання та майно перебувають у спільній власності, навіть якщо вони знаходяться в житловому приміщенні або в нежитловому приміщенні. Отже, насправді це означає, що основні конструкційні підпірні стіни, облицювання даху або навіть труби та труби, що забезпечують весь будинок інженерними мережами, не можуть вважатися частиною житла чи іншого приміщення, навіть якщо вони зареєстровані як окреме майно.

До речі, не тільки перегляд установчих документів, а й сам реєстр нерухомості дає змогу визначити якість власності. Житлові приміщення та нежитлові приміщення, що належать окремо в ОСББ (а також інші належні їм приміщення та частка ідей спільної власності), тобто відповідно до загальної мови, супозидні депозити реєструються на окремих аркушах земельних ділянок і зазвичай під топографічний номер із чотирьох частин, тоді як об’єкти спільної власності вказані на аркуші реєстрації ОСББ з топографічним номером ділянки.

Яка різниця між наявністю роздільного та спільного володіння?

Поки окреме майно перебуває у власності, співвласник має право самостійно приймати рішення про право власності, користування, використання та реалізацію найосновніших прав, що випливають із права власності, таких як відчуження (у формі продажу чи дарування ) або обтяження (заставне право, застава,), до тих пір частини спільної власності можуть використовуватись або належати лише співвласникам, інші рішення вже приймаються громадою ОСББ, тобто спільне право всіх власників, насамперед у форма резолюцій загальних зборів.

Відносна правоздатність ОСББ

Кондомініуми називаються гібридними істотами через змішання форм власності, однак цей показник може застосовуватися в іншому відношенні, а саме щодо правоздатності ОСББ. Закон про ОСББ містить таке:

„3. § (1) Громада співвласників ОСББ (далі: громада) може набувати права та брати на себе зобов’язання під її загальною назвою під час утримання будівлі та управління справами, пов’язаними із спільною власністю, може пред’являти позови та пред’являти позови самостійно, здійснює права власності, пов’язані із спільною власністю, несе тягар спільного майна. Спільний представник (голова комітету управління) має правоздатність. Будь-яке протилежне положення кондомініуму або співвласників є недійсним щодо третіх сторін. '

Правило може здатися зрозумілим у першому читанні, і ми можемо обгрунтовано подумати, що ОСББ, як компанії, асоціації чи житлові товариства, є повноправними організаціями, живуть абсолютно самостійно, і за ними більшість власників приймають рішення опосередковано, але це не відповідає дійсності, або не повністю.

Безсумнівно, що Tht. завдяки наведеному вище положення ОСББ набуває незалежної правосуб’єктності під назвою (фантазія), визначеною в установчому договорі, але це не означає, що вони також є юридичними особами. Це розмежування має велике значення, оскільки хоча юридична особа може, згідно з правилами, що її регулюють, мати майже такі ж права, як і фізична особа (тобто особа), у випадку ОСББ ця норма визначає, в яких випадках і наскільки ОСББ може виступати як окрема юридична особа від власників, як правило, представлена ​​спільним представником.

а) Перша група питань, яка може вирішуватись ОСББ самостійно, включає виконання завдань, пов’язаних з утриманням будівлі. Бронювання як концепція може охоплювати багато речей, але на радість тим, хто шукає відповідь, Tht. серед положень Перекладача (Розділ 56) він визначає випадки застереження, які є такими:

  • експлуатація, тобто надання послуг, які постійно необхідні для цільового використання спільного майна (укладання договорів на комунальні послуги, обслуговування ліфта, прибирання тощо);
  • технічне обслуговування, тобто проведення профілактичних ремонтів (або шляхом усунення несправностей, або регулярних періодичних робіт), щоб забезпечити підтримку та використання стану за призначенням;
  • оновлення, тобто відновлення первісного технічного стану або поліпшення зручності використання шляхом реконструкційних робіт або модернізації.

b) Другий випадок, на який поширюється відносна правоздатність, - це управління справами, пов’язаними із спільною власністю, але це, по суті, охоплює лише завдання, пов’язані з оперативною, повсякденною експлуатацією ОСББ, такі як використання або використання спільних райони.

в) Нарешті, найбільш оманливим напрямком є ​​здійснення прав спільної власності, де ми могли б обґрунтовано припустити, що всі права власності, пов’язані з усіма загальними зонами в ОСББ, включаючи здійснення відчуження, є власністю ОСББ та загальних зборів (більшість), але судова практика чітко дала зрозуміти, що це не так. Tht. Повноваження, надані Комісією, поширюються лише на юридичні ситуації та спори, в яких громада ОСББ потребує правового захисту, інакше відповідно до пункту (b), у зв'язку з використанням або володінням спільним майном. Все це означає, що хоча ОСББ має право виступати та діяти як незалежна юридична особа у питаннях охорони власності, що стосуються загальних приміщень, лише громада ОСББ, тобто всі співвласники, має право власності в суворому розумінні (майно права, сервітутні права, узуфрукт тощо)., які мають право розпоряджатися. Це обмеження є дуже важливою вимогою для придбання горища чи іншої загальної зони.

Відносна дієздатність ОСББ включає можливість ОСББ або спільного представника, що діє від його імені, робити юридичні декларації, тобто укладати договори, робити повідомлення чи приймати односторонні зобов’язання у перелічених тут сферах, а також мати дієздатність. ОСББ також може подавати позов і подавати позов. Ця роль навіть не обмежується тим фактом, що якщо реєстрація ОСББ лише триває, оскільки суди вважають ОСББ законною з моменту прийняття установчого договору.

Ми продовжимо наступний тиждень ...

[1] 2003 CXXXIII. закон про ОСББ

[2] CXLI 1997. Закон про реєстрацію нерухомості.

ПРАКТИКА НЕДВИЖИМОСТІ Електронне навчання

Посередництво у сфері нерухомості, наслідки операцій з нерухомістю, оподаткування та збору, придбання права власності на сільськогосподарську землю та землекористування, правові питання будівництва мансарди в ОСББ
Відеоконференції (Тривалість відео: 556 хвилин)

Доктор Петр Кессен-Балог
Ecovis Угорщина Legal
Юрист Посередник Засновник акціонерного товариства
Balogh, Bihary, B. Szabó, Jean, Zalavári and Partners Law Office
[email protected]
Професійний профіль автора

ПРАКТИКА НЕДВИЖИМОСТІ Електронне навчання

Відеоконференції (Тривалість відео: 556 хвилин)

Доповідачі: д-р Жан Корнель, д-р Калман Кінга, д-р Дьєрдж Залаварі
ЮРИСТИ: 8 кредитних балів

Ціна: 17 900 форинтів замість 21 900 форинтів

ЗАХИСТ ДАНИХ (GDPR) Електронне навчання

Відеоконференції (Тривалість відео: 495 хвилин)

Доповідачі: д-р Кріштіан Бельцкей, д-р Габріелла Дворан
ЮРИСТИ: 8 кредитних балів

Ціна: 17 900 форинтів замість 21 900 форинтів

ПОСЛУГИ ВОРОТИ КОМПАНІЇ, ЕЛЕКТРОННА АДМІНІСТРАЦІЯ 2021

Навчання в режимі реального часу/Інтернет або відео/Навчання електронного навчання

Доповідач: Хільда ​​Келемен
Дата: 1 грудня 2020 року.

Ціна: 17 900 форинтів замість 21 900 форинтів

КЕРІВНИЦТВО ЗА БІЛЛІНГ 2020

Все, що потрібно знати про виставлення рахунків
Автор: д-р Ласло Келемен
Ціна: 8900 форинтів замість 11900 форинтів

    НОВИЙ ЗАКОН ПРО СОЦІАЛЬНУ БЕЗПЕКУ З 1 ЛІПНЯ 2020 року

    Суттєва трансформація системи протитуберкульозної інфекції (Нова TBJ)
    Автор: доктор Габор Футо
    Ціна: 8900 форинтів замість 11900 форинтів