Як говориться, хороша порада коштує копійки. Інвестори можуть отримати консультацію у менеджерів об'єктів та використовувати свій досвід у плануванні нових інвестицій?
Координація є фундаментальною
З одного боку, зусилля інвестора заощадити якомога більше витрат під час підготовки проекту зрозуміло. З іншого боку, експерти в галузі управління будівництвом та технічного обслуговування будівель допомогли нам скласти повний перелік справ, з якими їм не довелося б мати справу, якби один із трьох інвесторів - дизайнер - будівельна компанія викликав менеджера об'єкта для консультації в час.
Відстані
Франтішек Ен продовжує: «Що стосується конструкцій, то це, безумовно, великі засклені фасади. Не стільки для витоків тепла взимку, скільки для великих прибутків тепла влітку. Сонячна погода "нагріває" скляні фасади до такої міри, що охолодження та затінення будівлі потрібно серйозно вирішити, оскільки традиційне кондиціонування повітря не наздоганяє. Коли в торговому центрі є 300 лічильників електроенергії для окремих операцій, зробити доступ до них максимально зручним і практичним. Абсолютно ідеально, якщо ми можемо зосередити їх в одному місці або, принаймні, відносно близько. Якщо ми створюємо систему вимірювання та регулювання, добре думати не тільки про надійність та вишуканість системи, але і про витрати, пов’язані з її обслуговуванням, які є незрівнянно вищими для монопольних контрактів (єдиний можливий партнер з обслуговування) ніж для систем, де існує кілька альтернатив. Згадаю ще одну дрібницю. Якщо в одній частині будівлі у нас є лише сходи, а в іншій - лише ліфт, а технічне обладнання, яке ми обслуговуємо, знаходиться в тій частині, що має сходи, важко очікувати, що надана послуга буде ефективною за часом ".
Даються обіцянки
Браніслав Треса, у свою чергу, звертає увагу на підводні камені непродуманої маркетингової підтримки проекту: «Ми завжди запитуємо інвестора, що вони заявили в кампанії. Тому що якщо вони пообіцяли, що в районі будівлі буде дитячий майданчик або парк, хтось повинен буде про них піклуватися фізично, а також повинні бути фінансові ресурси на утримання. Це схоже на стійку реєстрації, цілодобову охорону будівлі чи інші послуги, що перевищують стандарт.
Ця проблема правильної кількісної оцінки та належного повідомлення про майбутні експлуатаційні витрати висувається на перший план у житлових проектах. Що робити, якщо власники будинків згодом відмовляться платити за дороге обслуговування, прийом або охорону? Тоді що є альтернативою збереженню безпеки, зовнішнього вигляду або загальної якості використання споруд? "
Більш простим, але для ілюстрації, дуже хорошим прикладом некоректної економії інвестиційних витрат є система доступу в житлових проектах: «На своєму досвіді ми знаємо, що доцільно забезпечити хоча б підготовку до встановлення ідентифікаційного (наприклад, карткового) доступу система. Якщо у вас в будинку сто або більше квартир, власники та орендарі можуть змінитись. Кожному з них потрібні ключі. Один із варіантів - постійно обмінюватися всім набором ключів для всіх, інакше з часом ви потрапите в ситуацію, коли десятки, а може і сотні ключів від вашого будинку розкидані десь у світі. Система доступу представляє мізерно більші витрати на впровадження, але це економить турботи адміністратора та власника і, врешті-решт, чималі гроші, оскільки достатньо запрограмувати загублену або недоставлену картку або інший електронний ідентифікатор ".
Док. Інж. Вієра Соморова, доктор філософії, зі словацької Асоціації управління приміщеннями, також згадує кілька цікавих прикладів: «Бувало, що килими розроблялись у коридорах житлового будинку. Це розкішне рішення, але як щодо того, коли в проекті немає електричної розетки в коридорі? Питання про те, чи зателефонує прибиральна бригада власникові біля дверей, щоб вона могла підключитися до мережі, постало перед керівником закладу. Або візьміть вогні на стелі тенту, який знаходиться над входом у представницьку будівлю в Братиславі. Одна лампочка згоряє, потім інша, і лише тоді, коли сім з них згоріли, церемонія прибуття платформи високого підйому для наведення ладу в порядку. Архітектору слід справді подумати про це або проконсультуватися з фахівцем з технічного обслуговування будівель ».
Отримати пораду
Наведені вище приклади показують, що для інвестора має бути явно вигідним консультувати свій проект із експертами з управління об'єктами. Використання їх досвіду та знань заощадило б йому значні кошти. Ерік Штефанович погоджується: «Ця тенденція дуже відчутна в наших австрійських проектах. Що стосується Словаччини, то, на жаль, це скоріше розоране поле. Однак я переконаний, що це єдино правильний шлях. Не пропустіть ці кроки, а радше проконсультуйтеся з експертами ». Не залишається іншого вибору, як апелювати до того, що при кожному будівництві інвестор створює своє добре ім’я, і одне хороше посилання краще, ніж дорога рекламна кампанія. Однак у цій ситуації власники чи орендарі квартир, офісів, комерційних та інших закладів, безумовно, тягнуться до коротшого періоду, оскільки саме вони несуть увесь фінансовий тягар, спричинений складним адмініструванням та обслуговуванням будівлі.
Що правда в Словаччині
Оскільки заклик до створення доброго імені не завжди є ефективним, доцент Вієра Соморова пропонує: «Кожна будівля повинна мати свій власний посібник з використання будівлі, готовий під час процедури затвердження будівлі. Купуючи будь-який невеликий прилад, ви завжди отримуватимете інструкції щодо використання. Купуйте квартиру чи інше приміщення, і в кращому випадку ви потрапите на технічні та гарантійні листи, у гіршому випадку керівництво має бути написане адміністратором буквально на колінах. У мене також є досвід роботи зі складними конструкціями, наприклад, ми розробили інструкцію з експлуатації для обслуговування Крижаного стадіону імені О. Непеля. Метою нашої асоціації є обов'язок підготувати будівельний посібник, який повинен бути закріплений у законодавстві. Якби навіть було вказано ціну життєвого циклу окремих вбудованих матеріалів, ці значення, безперечно, привернули б самих інвесторів вже на стадії проектування. Дійсно, якби були відомі вхідні витрати на матеріали, включаючи витрати на їх утримання та подальшу утилізацію, інвестори, безумовно, шукали б оптимальні варіанти, наприклад у фасадних системах або в технічному обладнанні будівель. Ми інтенсивно працюємо над тим, щоб внести концепцію книги використання в новий будівельний код. У Словаччині те, що не замовляють, не буде виконано ".