Ринок житла може зазнати змін: у 2019 році гонка, здається, закінчилася. Хоча ми спостерігали значне зростання цін на житло в останні роки, індекс SAVINGS зріс більш ніж на 120 відсотків із свого мінімуму в першому кварталі 2014 року до другого кварталу 2019 року, більш ніж удвічі, і 2019 рік приніс ряд невизначеностей про його продовження.

На даний момент доступні дані за перше півріччя 2019 року, на основі яких, здається, ринок житла може зазнати змін, і це також підтверджується попередньою інформацією за третій квартал, пише Takarék Group у своєму аналіз.

Застійні ціни на будинки

Початок року сильно розпочався на вітчизняному ринку житла, хоча кількість угод у першому кварталі незначно впала, але вона все ще була мінімальною. Тим часом ціни знову значно зросли, більш ніж на 7 відсотків, що було надзвичайним результатом навіть у порівнянні з попередніми кварталами.

Однак другий квартал вже приніс сильніший застій на ринку. Кількість транзакцій впала ще більше, особливо в Будапешті, де вони зменшились майже вдвічі, і це зниження продажів також сильно позначилося на цінах. Зростання цін зупинився між квітнем і червнем по всій країні.

Все це, на думку аналітиків, говорить про те, що бум на ринку житла в останні роки, можливо, закінчився.

став

Зміни в житловому індексі Такарека між 1998 і 2019 роками Джерело: Індекс Такарека

Однак, як зростання попередніх років не впливало однаково на різні частини країни, існували суттєві відмінності в застої. У той час як у Будапешті, незважаючи на значне зменшення кількості угод, ціни продовжували зростати, а західні регіони також дорожчали, в інших частинах країни, особливо в невеликих населених пунктах, типові квадратні метри трохи повернулись до другого кварталу порівняно з перші три місяці, хоча порівняно з рівнем 2018 року це все-таки означало значно вищі ціни за одиницю.

На сьогоднішній день для третього кварталу все ще доступно досить багато інформації, хоча лише нові дані зможуть зблизити нас для визначення подальших перспектив ринку. На даний момент можна бачити, що влітку кількість транзакцій була дуже низькою, і, хоча у вересні-жовтні на ринку спостерігалося деяке відновлення, у листопаді кількість продажів була нижчою, ніж у попередні роки.

Середнє значення цін на житло в регіонах Угорщини Джерело: Індекс заощаджень

Куди, що рухає ринок житла?

За різних темпів зростання цін на ринку житла видно, що великі населені пункти з кращими ринками праці працювали краще, особливо в столиці, тоді як ціни відставали в мікрорегіонах значно менше. Існує ряд факторів, що зумовлюють різну ефективність ринку житла.

Наприклад, у попередньому аналізі Індексу заощаджень він детально розглядав наслідки різних інвестицій у будівництво, тобто містобудування, на ринок житла. У період між 2014 та 2018 роками спостерігалася суттєва різниця в обсязі офісів, готелів, промислової нерухомості, житла та освіти/досліджень та розробок, впроваджених у різних столицях округів.

Найбільші інвестиції були здійснені у Дьєрі, місто складало 19% від загальної кількості. На другому місці опинився Дебрецен з 11 відсотками, за ним слідували Татабанья, Сегед та Кечкемет. У найменшій кількості розробки були завершені в Шальготар'яні, але акції Бекешчаби, Сексарда, Сольнока та Капошвара залишились нижче 2%. Розвиток може відігравати значну роль у здатності даного району утримувати або залучати людей, тобто це впливає на попит на ринку житла.

Аналітики Індексу заощаджень виявили, що зростання цін на житло було більш значним у містах, де здійснювались більші інвестиції, тоді як міста з нижчими показниками завершених інвестиційних показників стали дешевшими між 2013 і 2018 роками.

Індекс Takarék також розглядав ринок житла у сільській місцевості в окремому детальному аналізі, який показує, наприклад, що існували суттєві відмінності між найбільшими містами Східної Угорщини та Західної Угорщини; на чолі з Дьором у більшості випадків. Згідно з результатами дослідження, у випадку міст та їх околиць із позитивним чи менш негативним сальдо міграції за останні роки, зміна цін на житло була більшою, наприклад, у Дьєрі та його околицях або в Кечкеметі. І сальдо міграції показало більш позитивну картину, коли рівень чистої заробітної плати на одного платника податків був вищим.

Джерело ілюстрації: Shutterstock

Що можна зробити з кількості житлових конструкцій?

Як не дивно, за перші 9 місяців 2019 року було видано трохи більше дозволів на будівництво, ніж за той самий період 2018 року. Зростання не є значним, лише 2,7 відсотка по всій країні, але в Будапешті збільшення склало 22 відсотки, що вже можна назвати набагато більш різким збільшенням, і що ще цікавіше, коли ставка ПДВ знову зросте з 1 січня 2020 року. Звичайно, отримання дозволу на будівництво не означає розпочати будівництво, тим паче, що вартість розпочатого будівництва суттєво зменшилась протягом перших 9 місяців згідно Звіту ЄБА про будівельну діяльність, хоча в Будапешті все ще спостерігалося збільшення.

У столиці, де частка ОСББ є найбільш значною, мабуть, завдяки швидкому запуску проектів, розробники намагалися скористатися нижчою ставкою ПДВ навіть у 2019 році, щоб заохотити своїх клієнтів платити більші аванси в 2019 році.

Згідно з Будапештським звітом про ринок житла, імпульс на новому ринку житла також зменшився, кількість знову запущених квартир зменшилась на 72 відсотки порівняно з весною за літній період у Будапешті, але і кількість проданих квартир також зменшилась.

Велике питання, які причини можуть бути за слабшими показниками ринку житла у другому кварталі, оскільки кілька факторів могли вплинути на розвиток ринку. З одного боку, MÁP + вийшов на ринок у цей період, а з іншого боку, з початку липня були продовжені заходи захисту сім'ї, включаючи майже нульову позику на очікування немовляти, що, можливо, виправдало деякі очікування від клієнтів у попереднього періоду, тобто у другому кварталі.

Однак відстрочений попит в контексті заходів із захисту сім'ї може пізніше знову вийти на ринок. Останнє може бути підтримане посиленням операцій у вересні та жовтні.

Більше питання полягає в тому, наскільки інвестори будуть «любити» ринок житла в майбутньому. Ми знаємо, що інвестори відігравали значну роль у підйомі ринку житла, в умовах низьких процентних ставок багато хто обрав житло як альтернативний варіант інвестування для розміщення своїх заощаджень, який зараз отримав сильну позицію. Купівля та продаж державних цінних паперів набагато простіший, ніж купівля нерухомості, оскільки це набагато більш ліквідний актив, тоді як у випадку з нерухомістю це питання також включає серйозні ризики.

З прибутковістю майже 5 відсотків наддержавні цінні папери є абсолютним конкурентом нерухомості.

У жовтні, крім рівня цін на житло, доступного за перший квартал, аналітики Індексу Такарек вивчали дохідність покупок житла для інвестиційних цілей у Будапешті та деяких великих містах.

Джерело ілюстрації: Origo

У випадку покупки з 50-відсотковою позикою, рентабельність власного капіталу становила від 6,6 до 10,4 відсотка в Будапешті, тоді як у сільській місцевості вона становила від 8,1 до 10,1 відсотка, припускаючи 3-річне зростання цін на житло у наступний період. Як показує цей викрадений приклад, майбутнє зростання цін на житло має дуже важливу роль у розвитку прибутковості, доступної при купівлі будинку, оскільки дохід від орендної плати сам по собі не досягає рівня прибутковості MÁP +. Більше того, незважаючи на високий попит на оренду, зростання орендної плати не супроводжувався зростанням цін на житло, і її зростання навряд чи прискориться в майбутньому.

Тож не дивно, що покупці житла для інвестицій не впевнені. Згідно з інформацією мереж нерухомості, зменшення їх частки в групі клієнтів також відчувалося в період найбільшої кількості операцій восени.

Результати 2019 року також включають той факт, що все більша частка новозбудованих будинків використовує сучасні технологічні рішення. Оскільки ми рухаємося вперед у часі та наближаємось до граничного строку для посилення енергоресурсів у 2021 році, будинки повинні відповідати все вищим і вищим вимогам до якості, тобто ті, хто зараз вибирає між вільними будинками, матимуть все більше шансів придбати житло з майже нульовим споживанням енергії .

Серед аналізів індексу Такарека було виділено зміну енергетичних потреб та її вплив на ринок житла. За даними першого кварталу 2019 року, у випадку з 45 відсотками квартир, що продаються у проекті, що будується, метою було отримати принаймні рейтинг ВВ.

Порівняно з 35 відсотками житлових будинків з цільовою датою 2019 року на початок 2019 року, частка житлових будинків, що використовують відновлювану енергію, зросла до 64 відсотків серед зданих у 2020 році, тоді як частка тих, що були завершені в 2021 році або пізніше, також збільшився завдяки більш жорстким правилам. Він зростає до 100 відсотків.