Якщо ми трохи заблукаємо назад у часі, порівняно легко зрозуміти, чому ці чотири площі повернулися до банку. Найбільша операція з нерухомістю в Угорщині відбулася в 2004 році, коли центри Plaza продали свої площі французькому Клепієру (який з тих пір був придбаний, тож площі зараз належать Сецегу). В рамках угоди було продано 12 торгових центрів, але 3 торгові центри та побудований тоді Веспрем залишились поза межами бізнесу. Раніше американець Хайтман хотів придбати 15 торгових центрів у Plaza Centres, і довгий час це було ніби створено магазин. Він придбав лише 12 торгових центрів у Клепієрі, тож решта чотири (які, звичайно, не були серед найкращих виконавців, оскільки флагманами портфеля були торгові центри Альба, Дунай), поїхали на День Доні в рамках іншої транзакції, яка в 2005 році. Вартість операції на той момент становила 56,5 млн. Євро. Хоча й можна подумати, що вона була рефінансована в наступні роки (через зниження врожайності), MKB В угоді це могло бути 40-50 мільйонів євро. (Щодня пише близько 40 мільйонів євро)

банків

Незважаючи на пристойне минуле в День Доні, він (був) надзвичайно агресивним гравцем і не вкладав грошей з дуже розумним розумом. Він активно працював на румунському ринку, але саме він купив портфель нерухомості Interfruct у SCD за 82,5 млн. Євро, після чого мережа універмагів зникла через кілька років.

Чому майно повертається банку?

Повертаючись до повернення майна, причина порівняно проста, але ви повинні вибрати історію надвоє. Якщо ми подивимось на діючу сторону торгових центрів, то ми можемо побачити, що нинішня криза, якщо в різній мірі, відчувається в їх роботі. Тенденції роздрібної торгівлі не є позитивними, конкуренція зростає, і орендарі все частіше вимагають знижок, оскільки вони не можуть отримати початкову оренду, яка в форинтах вища, ніж минулого року. Тож ми не ризикуємо багато, якщо заявляємо, що 4 таблички, ймовірно, принесуть менший дохід у 2009 році, ніж у 2008 році. Інший потік - LTV. Фінансування нерухомості характеризувалось високим рівнем LTV, MKB був особливо агресивним банком. Однак, оскільки на ринку інвестиційної нерухомості відбулася дуже сильна девальвація, 90% LTV може легко скотитися до 120-130%. Додавши до цього зменшення доходу, ми не виключаємо, що для деяких проектів фактична, реалістична LTV складе 130-140%. Якщо процентне покриття проекту недоступне, а власника майна в достатку, майно зазвичай звільняють або банк бере його назад, оскільки власник більше не має частки власності.

Однак MKB не втратила всіх 40-50 млн. Євро, оскільки нерухомість все ще приносить гроші. У них є оператор, але вони продовжують працювати і приносити прибуток, тому, навіть якщо вони не можуть повернути загальну процентну відповідальність, є великі шанси на 60-80% (хоча ми провели швидке опитування серед сільських членів редакції) борту, і, м'яко кажучи, жодної площі Вестенд.) Віртуальна невдача становить лише 8-16 мільйонів євро. 8-16 мільйонів євро - це все ще велика кількість, але це не викликає проблем. Це не здійснилося, це все ще можна зберігати в достатку у власних книгах, чекаючи, поки деякі збитки покриє ринок нерухомості. Проблеми в угорському банківському секторі можуть виникнути, якщо подібних випадків ще багато. У таких випадках банки не зможуть зберегти масу нерухомості у своїх книгах, їх доведеться змусити продавати, з чого вони, мабуть, можуть вийти лише з серйозними збитками.

Дамоклів меч

Дуже важко оцінити потенційну суму кредиту, яка нависла, як дамоклів меч над банківським сектором, але ми спробуємо обчислити. Якщо припустити середньострокову економічну кризу та ринок нерухомості (угорською мовою, ми очікуємо зменшення орендної плати, проблем із витратами та повної загибелі ринку транзакцій), то приблизно 1,125 мільярда євро дуже легко може бути поганим.

Параметри розрахунку:
- в Будапешті Офісні будівлі категорії 2,5 мільйони квадратних метрів на кінець 2010 року
- 70% з них абсолютно без проблем, 15% з них тикають, але платять, 15% з них не справляються
- один квадратний метр офісу обтяжений середньою позикою в 1500 євро
- така ж сума кредиту припадає на інші ринки (Bp.: категорія B, C, сільська місцевість, торгові центри, логістика, готелі) та всі офіси BP категорії A.

Параметри розрахунку суперечливі, але той факт, що вартість, що перевищує 1 млрд. Євро, можна легко визначити, означає, що на цей ризик слід звертати увагу банкам. На щастя, частина позик була надана іноземними банками, але ризик для угорської банківської системи також не є незначним. Повернення властивостей, що генерують грошові потоки, професійному оператору не становить великої проблеми (усі, наприклад, нинішні 4 таблички), але порожні будівлі без грошового потоку - кошмар для кожного банкіра.

У будь-якому випадку, великі можливості ринку нерухомості 2010 року будуть не на ринку житла, а в портфелі комерційної нерухомості банків.

  • Теги:
  • банки