ЗВІТ ПРО ГОТЕЛЬНИЙ СЕКТОР IREA

Вітер дме на користь іспанського готельного ринку. У 2014 році було закрито операцій на суму 1080 мільйонів, що є третім найкращим показником за останнє десятиліття

Вітер дме на користь готельний ринок Іспанська. У 2014 році операції на суму 1080 мільйонів євро були закриті, що означає збільшення на 37% порівняно з 2013 роком і вдвічі більше, ніж у 2012 році. Це третє найбільший історичний запис інвестиції за останні двадцять років лише за 1095 мільйонів у 2007 році та 1780 мільйонів у 2006 році - винятковий рік для цього сектору, згідно з останньою доповіддю, підготовленою консалтинговою фірмою irea.

туристичні

Ці 1080 мільйонів становлять 12% інвестицій у третинні активи, які Іспанія отримала минулого року, водночас подвоївши готельні інвестиції 2012 року та збільшення майже на 40% порівняно з 2013 роком.

За цим оновленим апетитом інвесторів готельні активи спостерігається несміливий економічний підйом, значне послаблення премії за ризик і, особливо, великі показники туризму в Іспанії. Починаючи з 2009 року, кількість іноземних відвідувачів, які приїжджають до нашої країни, не припиняє зростати, доки передбачувано не досягне 63 мільйонів відвідувачів у 2014 році, що є історичним рекордом. "Наступні два-три роки ми будемо продовжувати отримувати туристичні потоки від країн-конкурентів, таких як Північна Африка, поки соціально-політична ситуація там не нормалізується. Але поки цього не станеться, ми прийматимемо близько трьох мільйонів туристів з цих країн ", - пояснив Мігель Васкес, партнер я піду до і директор району готелів.

Іреа підкреслює надзвичайний момент, який переживає поведінка міжнародного попиту, кількість прибулих туристів якого перевищує всі історичні рекорди і перевищує 63 млн. До цього слід додати, що вперше після трьох років поспіль падає, національний попит відновлюється (кількість ночівль зросла на 3,4% порівняно з 2013 роком). "Хороша перспектива еволюції попит разом із стримуванням пропозиції через дефіцит нових подій у кризові роки вони матимуть позитивний вплив на основні показники готелів, такі як заповнюваність та середня ціна протягом 2015 року, що, на нашу думку, позитивно вплине на ринок готельних інвестицій ", - вказав Васкес.

Але які активи та операції були закриті? Найбільше зростання відбулося в операціях з готелі в експлуатації, які досягли 838 млн. євро порівняно з 465 млн. у 2013 р. (+ 80%), тоді як інвестиції у будівлі для перехід на користування готелем він залишився на високому рівні, хоча рівень захворюваності був нижчим, ніж минулого року (243 млн. у 2014 р. проти 326 млн. у 2013 р.). Так само транзакції портфелі сумнівів щодо іпотеки з гарантією готельних активів (проект "Восьминіг", "Амазона" або "Меридіан") вони вступили в силу в останній відрізок 2014 року і продовжать керувати операціями протягом цього року. Три операції, закриті в 2014 році, представляли загальну суму 1003 мільйони євро.

Що за активи придбано?

Високий інвестиційний апетит у готельний сектор означало, що кількість готельних операцій збільшилася в 2014 році: 50 готелів (8 861 номер) та 838 мільйонів євро порівняно з 23 готелями (4735 номерів) та 465 мільйонами у 2013 році. Однак, з точки зору ціни за номер, середній показник, зареєстрований у 2014 році, становив 95 515 євро за номер у порівнянні з 98 204 у 2013 році. Незначне зменшення цього я піду до пояснює той факт, що більша кількість транзакцій Росії активи нижчої категорії і в другорядні місця порівняно із звичайною схемою останніх років, коли так звані "активи безпечного притулку", розташовані в більш бажаних місцях, сконцентрували основну частину інвестицій.

У 2014 році т. Зв одиничні операції, На відміну від попереднього року, в якому діяльність W Barcelona (на яку у 2013 році припадало практично половина готельних інвестицій) та Westin Valencia були дуже актуальними. У 2014 році єдиним особливим активом, який змінив власників, є готель Intercontinental у Мадриді.

За категоріями активи вищої категорії (5-зіркові та 5-зіркові розкішні) втратили значення в 2014 році, сконцентрувавши 34% вартості порівняно з 60% у 2013 році. Зі свого боку, зросла популярність сегментів трьох і чотирьох зірок, що збільшило їх відносна вага до 62,3% від загального обсягу інвестицій.

відпускний сегмент інвестиції домінували у 2014 році як за кількістю операцій, так і за обсягом, 491 млн. євро (59%) та 27 операціями порівняно з 347 млн. (41%) та 23 операціями у міському сегменті. Це ще один ознака того, що інвестиції в готелі в Іспанії повертаються до звичної динаміки порівняно з оберненою тенденцією, що мала місце в роки кризи, коли інвестори готелів зосереджували свої покупки в міському сегменті, який розглядався як напрямок інвестиційний притулок.

Ще однією новинкою інвестицій протягом 2014 року є більша географічна різноманітність операцій порівняно з попередніми роками. Барселона (18%), і особливо Мадрид (20%), який сильно повернувся в 2014 році з восьми операцій, не зігравши жодної участі в 2013 році, Коста-дель-Соль (6,5%), Балеарські острови (22,3%) і Канарські острови ( 16,3%) продовжують концентрувати основну частину трансакційної діяльності, однак у 2014 році операції були закриті в інших вторинних напрямках, які ледь зареєстрували діяльність у кризові роки. Нарешті, обсяг операцій в межах категорії лиха він подвоївся до 264,6 млн. євро (проти 117 млн. у 2013 р.).

Хто купує?

Різноманітний тип і походження покупців був ще однією з головних новинок ринку для готельні інвестиції протягом минулого року. У 2014 році з’явилася велика кількість нових гравців, яких на сьогоднішній день не було на ринку готельні інвестиції. З одного боку інвестиційні фонди з акцентом на секторі нерухомості та готелів, а з іншого боку, Соцімі (головним чином Іспанія, яка придбала 4 готелі в 2014 році) зіграли дуже важливу роль з точки зору інвестицій в готелі, не тільки завдяки кількості операцій та обсяг вкладених коштів, а також за місцем розташування та категорією готелів, оскільки вони забезпечували ліквідність у сегментах ринку, які в останні роки мали невелику активність.

Азіатські інвестори такі як китайська група Jiangsu GPRO, інвестиційний фонд Platinum Estates (базується в Гонконгу) або Frasers Hospitality of Singapore провели свої перші операції в Іспанії в 2014 році, тоді як суверенні фонди Близького Сходу не пропустили своє звичне призначення придбання готелів Renaissance у Барселоні та Intercontinental у Мадриді.

Нарешті, національні готельні групи, відповідно до попередніх років, сконцентрували значну частину обсягу закупівель, зокрема 244 мільйони, загалом у 13 операціях.

Хто продає?

З точки зору продажів, готельні мережі сконцентрували майже половину від загального обсягу вибутих. З іншого боку, національні інвестори (а не готельні оператори) продали 169 мільйонів (20% від загального обсягу), тоді як міжнародні інвестори здійснили продаж активів на приблизно 149 мільйонів (18%). Зі свого боку, обсяг продажів фінансових установ склав 68 мільйонів, що приблизно відповідає цифрам 2013 року.

Що буде в 2015 році?

Забігаючи на цей рік, консалтингова компанія оптимістична внаслідок прогнозів зростання іспанської та світової економіки.

Крім того, існують специфічні зовнішні фактори, які, згідно з я піду до, підтримає позитивну тенденцію Росії Іспанський туристичний сектор протягом 2015 року, таких як падіння ціни на нафту, що позитивно позначиться на транспорті та слабкість євро, що посилить конкурентоспроможність національних напрямків на таких важливих ринках джерел, як Великобританія та США.

«Прогресивне покращення передбачається в сегменті MICE, корпоративному та національному дозвіллі, що в більшій мірі матиме позитивний вплив на міські напрямки, хоча це також буде відчутно в місцях відпочинку, найбільш підданих національному туризму, і які почнуть повернути втрату попиту, яку вони зазнали в роки кризи », - вказує Мігель Васкес.

У 2015 році на ринок приєднаються нові потенційні покупці, такі як нові Socimis, міжнародні інвестори, національні сімейні офіси та здорові готельні мережі

«З інвестиційної точки зору, покращення умови фінансування, передбачувана тенденція вдосконалення надання кредитів фінансовими установами та перспективи розвитку процентних ставок у середньостроковій перспективі матимуть позитивний вплив на інвестиції в нерухомість ", - говорить Мігель Васкес.

«Окрім інвесторів, які працювали в 2014 році і все ще перебувають у інвестиційному циклі, на ринок приєднаються нові потенційні покупці, такі як нові Socimis, міжнародні інвестори, національні сімейні офіси та здорові готельні мережі продовжуватимуть здійснювати діяльність протягом 2015 року Викладене призведе до ефекту удару серед власників готелів, котрі можуть побачити в цьому новому ринковому контексті момент здійснення дезінвестиції готельних активів, які вони не змогли здійснити в роки кризи », - продовжує Мігель Васкес.

З іншого боку, як пояснив Мікель Ечаваррен, генеральний директор фірми, "операції з борговим портфелем, закриті в 2014 році, швидше за все, будуть трансформовані в операції з купівлі-продажу активів, або через угоди про сплату платежів з боржниками, або в результаті процесів ліквідації. У цьому сенсі ми розуміємо, що операції з лиха залишатимуться головними героями протягом 2015 року та пізніше ".

З огляду на трубопровід, з якого починається цей рік, інвестиційні операції в готельних портфелях відіграватимуть важливу роль протягом 2015 року. Цілком ймовірно, що операції, статус переговорів яких був висунутий наприкінці минулого року, але які не досягли формалізації, як це відбувається справа про продаж набору від шести до восьми готелі для відпочинку від Мелії до Старвуд-столиці. Процес продажу значного портфеля 16 готелів для відпочинку у місті Барсело (приблизно 6000 номерів) також, здається, прогресує.

Що стосується операцій з борговим портфелем, ми також очікуємо високої активності протягом 2015 року. Такі організації, як Bankia або Sareb, можуть надати нові портфелі позик, гарантовані готелями, щоб скористатися високим інвестиційним апетитом. Не можна виключати, що інші фінансові суб'єкти виконують ті самі дії та вирішують вивести інші подібні портфелі на ринок протягом 2015 року.

«Прогноз посіву на 2015 рік є позитивним, і ми вважаємо, що цей 2015 рік буде також надзвичайною активністю як щодо прямих інвестицій в готелі, так і для операцій з продажу іпотечного боргу під заставу готельних активів», - підсумовує Мігель Васкес.