Альберто Торрес Лопес

Юридичний директор Sepín. Юрист. Президент секції AU-PH та INM. ICAM
* ПРИМІТКА: У середу, 1 липня, о 12:00, в Онлайн навчання Альберто Торрес Лопес, юридичний директор Sepín та юрист, який спеціалізується на питаннях оренди міст, пояснить практичні ключі RDL 15/2020, стосовно оренди господарських приміщень. Реєстрація натискання тут .

У такій надзвичайній ситуації, як та, яку ми переживаємо, і, виступаючи завжди з суворо юридичної точки зору, я розумію, що це як ніколи необхідне для міри юристів у наших порадах, особливо коли ми захищаємо одночасно інтереси власників та орендарів, і ми усвідомлюємо ситуацію та збитки, які зазнає один одного.

Чи повинні ми сказати нашим клієнтам-орендарям, що оскільки ми раніше були у форс-мажорних обставинах, вони можуть припинити платити оренду? Я щиро вірю, що ні. Точно так само, чи можемо ми вказати тим, хто є власником, що ця ситуація не вплине на їх право збирати оренду в повному обсязі? відповідь повинна бути такою ж, як і в попередньому випадку. Що ми їм тоді говоримо?

Безкоштовна електронна книга! Застосування положення rebus sic stantibus при оренді приміщень
договори

По-перше, ми повинні чітко усвідомлювати, що однозначної відповіді немає, оскільки без шкоди тому, що буквальність підписаного договору повинна бути на першому плані, місцевий житель, змушений закрити двері, не має нічого спільного з іншим, який може продовжують бути відкритими для громадськості за відсутність участі у заборонах, накладених Королівським указом 463/2020 від 14 березня, який оголошує стан тривоги щодо управління кризисною ситуацією в галузі охорони здоров'я, спричиненої Covid-19, або нормами різних автономних громад та міських рад, які встановили інші обмеження торгівлі. Відповідь також не може бути поспішною з того моменту, коли ми сьогодні ігноруємо час, протягом якого ситуація триватиме, і, не маючи можливості виключити торговельну допомогу, яка частково полегшує завданий збиток, в даному випадку, ймовірно, спрямований на орендарів. Щоб бути в курсі, корисно відстежувати юридичні джерела з щоденними новинами, що виникають з цього приводу: BOE, CGPJ, CGAE, Legal Editorials тощо.

Юридично, без необхідності дискутувати про те, чи ми стикаємося з форс-мажорними обставинами чи випадковою подією, ми в своєму Законі передбачаємо положення rebus sic stantibus, яке повинно призвести до зменшення орендної плати, але не до звільнення від сплати тієї самої зупинки. договору оренди. В принципі, немає сенсу звинувачувати лише одну із договірних сторін ризики надзвичайної ситуації.

Що стосується орендної плати, наш Верховний суд, який завжди підкреслював його надзвичайний характер, мав можливість застосувати його нещодавно в результаті останньої економічної кризи в Вирок Т.С., перша палата, цивільне, 591/2014, від 15 жовтня; Апеляція 2992/2012. Доповідач: FRANCISCO JAVIER ORDUÑA MORENO (SP/SENT/790312) що, однак, не виключає резолютивного характеру, але що робить принцип збереження правових актів та бізнесу переважаючим у випадку довгострокового договору оренди, досягаючи тимчасового та виправданого рішення щодо зменшення орендної плати: "... Запропоноване зниження доходу на 29% коригується відповідно до перебалансування договірної економіки, якого слід дотримуватися, особливо враховуючи, що, незважаючи на зазначене зменшення, отриманий дохід буде вищим за 20% від ринкового доходу, який обговорюється в даний час, і значно нижчим ніж зниження орендної плати на 50%, яке власник домовився з іншою мережею готелів та конкурентом позивача.

Нарешті, тривалість модифікації, яка застосовується для зменшення узгодженої орендної плати, встановлюється на період, який починається з моменту подання претензії до кінця 2015 року, оскільки вона вважається скоригованою до тимчасового контексту, який особливо зазнає змін обстежених обставин ... ".

Безумовно, як це, так і попереднє рішення Високого суду виправдовують можливу постанову або призупинення оренди, чого я важко визнати юридично у випадку одностороннього призупинення того самого, що дозволяє орендарю чисто і просто припинити сплачувати орендну плату на зворотному боці майна всі збитки від ситуації, яка склалася, несплата якої може спричинити, серед багатьох інших наслідків, наприклад, дефолт за оформленою іпотечною позикою.

Слід пам'ятати, що наш Цивільний кодекс у своєму Стаття 1575, навіть коли йдеться про сільську оренду, він встановлює, що «орендар не матиме права на зменшення орендної плати через стерильність орендованої землі або втрату плодів із звичайних випадкових випадків; але так, у разі втрати більше половини плодів внаслідок надзвичайних та непередбачених вчинків Бога, завжди, за винятком спеціальної угоди про протилежне. Це розуміється як надзвичайні випадкові випадки: пожежа, війна, чума, незвична повінь, сарана, землетрус чи інші не менш незвичні випадки, і що договірні сторони не змогли раціонально передбачити "., Або Стаття 1576 "Також орендар не має права на зменшення орендної плати, коли плоди були втрачені після відокремлення від коренів або стовбура". Отже, зауважимо, що, ми повторюємо в області сільської оренди, в абсолютно екстремальних ситуаціях, більш серйозних, ніж нинішня, зменшення орендної плати виправдано як крайній захід, але не розірвання контракту і, тим більше, його одностороннє призупинення.

Також варто пам'ятати Стаття 1560 того самого юридичного тексту, який повністю застосовується до міської оренди, який визначає, що «Орендодавець не зобов'язаний відповідати за порушення простого факту, який третя сторона спричиняє у користуванні орендованим майном; але орендар матиме прямі дії проти руйнівника. Фактично не виникає занепокоєння, коли третя сторона, або Адміністрація, або приватна особа, діяла в силу права, яке їй відповідає ". І це навіть дозволило б пояснити, що пряма дія - це орендар проти Адміністрації відповідає.

Усі ці положення нам здадуться анахронічними, однак вони повністю діють, без шкоди для їх тлумачення під звичайним захистом Стаття 3.1 Цивільного кодексу, тобто соціальна реальність того часу, коли вони повинні застосовуватися, принципово враховуючи дух і мету тих, хто.

Зробивши вищезазначені міркування, я роблю висновок, зазначивши, що «ідеальне» рішення передбачає домовленість між орендодавцем та орендарем, яка дозволить пропорційно зменшити орендну плату, припускаючи, що обидві сторони однаково важке навантаження, спричинене коронавірусом, маючи на увазі що якщо ситуація буде притягнута до кримінальної відповідальності, це рішення, яке, швидше за все, буде накладено на рішення, видані судами. Однак ми добре знаємо, що це стане дуже важко, тому зараз бажано бути обережним, чекати подій (допомога, законодавчі зміни, продовження визначеної тривоги тощо) і ретельно аналізувати припущення за припущенням, роблячи все необхідне. в наших руках як юристів для досягнення позасудового вирішення проблеми.