У багатьох випадках спільна власність може бути створена на нерухомість. Найпоширенішим є той факт, коли після смерті батька діти спільно успадковують майно або кілька людей спільно купують більшу площу, яка не розділена згідно з земельною книгою. Неподілене спільне майно є широко відомим поняттям, однак у суспільній свідомості існує багато помилкових уявлень про використання, обслуговування та продаж цих об'єктів нерухомості. Спільна власність - це завжди юридична ситуація, яка вимагає співпраці кількох осіб, тому ми перелічимо типові проблеми нижче і спробуємо внести пропозиції щодо їх вирішення.

спільної власності

Що означає неподільне спільне майно?

У разі спільної власності нерухомість має декількох власників, але певні права, що випливають із права власності - право володіння, користування, розпорядження - належать кожному співвласнику так само, як якщо б вони були одноосібними власниками. Це означає, що у випадку спільної власності кожен із співвласників має право користування та володіння майном - але може не реалізовувати це право на шкоду правам іншого співвласника.

Помилки щодо спільної власності

Право переважного викупу

Загальновідомим правилом є те, що у випадку об’єктів спільної власності співвласники мають переважне право власності один на одного. Однак багато хто точно не знає, що означає це переважне право і як ним скористатися. Припустимо, у вас є власність, яка має трьох власників, а один власник хоче продати 1/3 її. Співвласник, що продає, оголошує свою частку власності, і якщо покупець (яким може бути будь-хто) подає заявку, він повинен повідомити отриману від нього пропозицію про купівлю співвласникам - звичайно, до підписання договору купівлі-продажу. Якщо цю пропозицію приймає хтось із співвласників - тобто він також готовий придбати пакет акцій за запропонованою ціною - співвласник, що продає, повинен укласти з ним договір. Однак, якщо жоден із співвласників не бажає продати за ціною, запропонованою покупцем, це слід вважати так, ніби вони не бажають реалізовувати свої переважні права, і продавець може безпечно продати свою частку акцій "стороннім ”Покупець. Тому право переважного викупу не підходить для когось, щоб запобігти продажу, якщо він не має серйозного наміру придбати себе.

Кожен співвласник має право переважного викупу, однак за визначенням, якщо хтось бажає продати свою частку одному зі своїх співвласників, інші власники не можуть з цим нічого зробити, оскільки в такому випадку попередня -викупне право. Суть переважного права має пріоритет над особами, крім співвласників, але якщо співвласники укладають договори між собою, інші не мають права на це.

Спільне використання

Оскільки у випадку з нерухомим майном, що перебуває у спільній власності, як зазначено вище, усі співвласники мають право користуватися всім майном, доцільно домовитись про використання із співвласниками за письмовою згодою. Важливо знати, що якщо право власності купується в кредит, банки-позикодавці очікують існування угоди про користування, тому доцільно підготувати це, щоб наше право власності могло бути належним чином продано пізніше.

Розподіл власності та використання майна найчастіше здійснюється за територіальною ознакою, при якій співвласники визначають, яка частина майна є виключно у власності та користуванні, який співвласник має право. Відправною точкою для спільного використання зазвичай є частка власності, але співвласники можуть відступити від цього в угоді, а також можуть визначити частини майна, які будуть продовжуватись спільним використанням (наприклад, дорога на майно, проїзд тощо). Спільне користування територіальним користуванням є більш поширеним явищем, але вони також можуть прийняти рішення про розподіл власності та використання власності з часом (наприклад, вони можуть використовувати спільний будинок для відпочинку у різні місяці). Якщо ми не можемо домовитись про використання, то врешті-решт суд може врегулювати спосіб та обсяг використання.

Як можна скасувати спільне майно

Оскільки ніхто не любить взаємодіяти з іншими, особливо не тоді, коли співвласники є незнайомими один одному, часто виникає потреба у співвласників припинити ситуацію із спільною власністю. Законодавство пропонує три можливості для цього. Перший - це поділ майна в натурі, другий - придбання частки власності іншими співвласниками, а третій варіант - спільний продаж майна та поділ ціни придбання пропорційно до власності акцій. Важливо знати, що це також правовий порядок, а це означає, що суд спочатку застосує перший варіант, якщо це неможливо, то другий, а спільний продаж може відбутися лише за відсутності всіх інших варіантів.

Цивільний кодекс зазначає, що припинення спільної власності може вимагати будь-який співвласник, і відмова від цього права є нікчемною. Отже, право співвласників припинити спільну власність, таким чином, не є строковим і не може бути поступово відмовлено. Право припинити спільне підприємство полягає в тому, що співвласник, який прагне розпуску, може вимагати від інших: узгодити спосіб розпуску, який відповідає найкращим інтересам їх спільних інтересів.

У разі поділу в натурі суд, як правило, пристосовує пропорції власності, навіть якщо власники раніше використовували майно по-різному. На жаль, поділитися інформацією - хоча це найщасливіше рішення - не завжди можливо. Немає можливості поділу, якщо, наприклад, офіційні правила цього не дозволяють - наприклад, тому, що розмір ділянки, що виникає в результаті поділу, не досяг би розміру ділянки, встановленого в місцевій постанові, або одного з отримані в результаті властивості не мали б належного під'їзду до дороги.

Якщо немає можливості спільного використання в натурі, співвласники можуть спробувати взяти право власності один на одного. Однак жоден співвласник не може бути зобов'язаний змінити себе, оскільки ніхто не може бути зобов'язаний набувати майно проти його волі. Є лише один виняток, і саме там мешкає у власність один із співвласників. У такому випадку суд може постановити йому змінити майно за умови, що це не шкодить його справедливим інтересам.

Важливо знати, що припинити спільну власність можна навіть тоді, коли припинення спрямоване проти власності лише одного співвласника, оскільки інший співвласник хоче його придбати. У такому випадку також повинен бути розпочатий позов про припинення спільної власності, незважаючи на те, що після результату позову все одно залишиться спільна власність на майно, але за участю одного власника менше.

Зрештою, суд призначить припинення спільної власності шляхом її продажу на аукціоні. У цьому випадку ціна придбання повинна бути розділена між співвласниками. У випадку аукціону мінімальну ціну придбання повинен встановити суд у своєму рішенні: отже, він повинен визначити, якою є мінімальна ціна придбання, за яку можна продати майно, і як ціна придбання розподіляється між співвласниками . У разі припинення спільної власності як ціна викупу, так і продаж на аукціоні повинні базуватися на ринковій вартості.

На жаль, ліквідація спільної власності судом - це тривала і дорога юридична процедура, оскільки суди часто призначають експерта для визначення ринкової вартості майна. Тому у випадку спільної власності набагато доцільніше врегулювати питання власності та користування за домовленістю, оскільки це дозволить кожному користуватися майном лише настільки, наскільки він є власником, і нести витрати лише в ця пропорція. Для досягнення всебічної, всеохоплюючої згоди між співвласниками ми завжди повинні звертатися за допомогою до адвоката, хоча б тому, що документ, підписаний адвокатом, є приватним документом із повною доказовою вартістю. А якщо є позов, варто також проконсультуватися з адвокатом, оскільки це дасть вам інформацію про можливий результат та очікувані витрати на майбутній позов.