Рай чи пекло. Круглий бізнес або непогашена заборгованість. Кредити UVA Вони є ще однією зі спадщини Камбійоса, в якій історії стикаються. У країні, де доступ до житла є вічною невирішеною проблемою, цей інструмент дозволив сотням тисяч сімей стати власниками нерухомості, яка збільшила свою вартість у доларах, шляхом позики в песо з комісіями, меншими за оренду, сума яких було б скориговано до рівня інфляції. Але оптимізм 2017 року та кредитний бум піддалися після фінансової бурі 2018 року, яка поховала цілі щодо інфляції та прискорила її до рекордних рівнів.

взяв позику

У той же час, коли доступ до кредиту було закрито, а можливості для орендарів скасовано, боржники UVA скаржаться на збільшення розстрочки та втрату купівельної спроможності. Враховуючи інфляцію та заробітну плату як фонові змінні, ця дискусія, яка також бере участь уряду та фінансової системи, шукає її результатів.

UVA (одиниця купівельної вартості) - це розрахункова одиниця, вартість якої коригується щодня відповідно до еталонного коефіцієнта стабілізації (CER), в свою чергу, на основі індексу споживчих цін (CPI), підготовленого Indec. З його введенням попередній уряд прагнув створити новий заощаджувально-кредитний механізм з акцентом на житловому секторі. Таким чином, у 2016 році народились іпотечні позики UVA, натхненні схемами, застосованими в інших країнах, таких як Чилі, які прив'язували номінальну вартість розстрочки до інфляції. Таким чином було знижено мінімальний рівень доходу, необхідний для отримання позики та можливості придбання житла.

"Те, що історично існувало в країні, - це ринок позик із фіксованою ставкою в песо з фіксованою процентною ставкою. Це приваблює боржника, оскільки він щомісяця платить суму, яка за високої інфляції за 15 років стає майже нічим Але саме з цієї причини кредитор, який збирався дати вам гроші, нарахував цей кредит з відсотками і визначив дуже високий початковий внесок. Це зробило це забороняючим. До 2015 року лише ті, хто був у 5-ти, могли отримати доступ до позики .% з найвищим рівнем доходу в країні ", - розповідає економіст Федеріко Гонсалес Руко, який працював в кабінеті міністрів під час управління Cambiemos і брав участь у розробці системи UVA.

"З запуском цього інструменту рівень необхідного доходу був порушений, і ті, хто у верхній частині 25% доходу, отримали доступ до іпотечного кредиту. Він продовжував залишатися досить елітарним інструментом, але відкрив можливості для доступу до житла для тих, хто не зміг би цього зробити ", додає економіст.

Під час моделювання, проведеного Центральним банком у березні 2016 року, щомісячний дохід, необхідний для отримання 1 мільйона доларів за 15-річною іпотечною позикою, був на 58% нижчим у випадку з неплатежними фондами порівняно з системою з фіксованою ставкою. У свою чергу, початкова плата за нову модель також була на 61% нижчою.

Таким чином, запровадження UVA сприяло попиту на іпотечні позики в песо. За даними Центрального банку, загальний обсяг наданих позик зріс на 245% у період з травня 2016 року до того місяця 2018 року. "В Аргентині кредит приватному сектору становить менше 10% ВВП, тоді як у Бразилії цей показник подвоєний, а в Сполучених Штатах Штат досягає 100%. Вважалося, що UVA розвиває ринок, оскільки це приносить прибутковість банкам і надає можливість заощаджувачам мати доступ ", пояснює Матіас Райнернам, головний економіст Ecolatina. За підрахунками консалтингової фірми, вага позик в економіці вдвічі збільшився з середини 2016 року до третього кварталу 2018 року. Разом вони зросли від того, що становили близько 0,7% ВВП до 1,5% у той період.

На відміну від інших фінансових інструментів, бум позик UVA не викликав особливого інтересу серед приватних банків. Офіційний імпульс передавався в основному державним структурам, які надавали більшість цих кредитів із нижчими ставками. За даними Центрального банку за листопад 2019 року, 73% цих позик, призначених для людей, були надані державними банками (нація, провінція Буенос-Айрес та місто, головним чином). Потім, з меншими частками, є національні приватні організації (16%) та особи з іноземним капіталом (11%).

Розширення позик UVA залишалося на найкращій економічній фазі адміністрації Маурісіо Макрі. У 2017 році заробітна плата перемогла інфляцію, і тисячі сімей стали власниками будинків за рахунок позики, щомісячний внесок якої був меншим або еквівалентним оренді будинку з подібними характеристиками. Але девальвація, яка розпочалась у квітні 2018 року, змінила сценарій та порошила цілі щодо інфляції, встановлені органами влади БРА. Зростання цін досяг найвищого рівня з 1991 року в 2019 році, економіка скоротилася, а заробітна плата знову втратила купівельну спроможність, динамікою, яка вплинула на сімейне споживання, зайнятість та щомісячне рівняння тих, хто взяв позику.

"Що внесли UVA, так це те, що вони дозволили вам придбати більшу суму за низькою ставкою. Але інша сторона була індексацією. Макроумови, за яких просувалися ці позики, докорінно змінилися з 2018 року. Інфляція пройшла через дах, зарплати зробили не слідувати, і там почався дисбаланс ", підтверджує адвокат Марсело Мерсере, який взяв позику UVA в 2017 році і є одним із референтів Hipotecados UVA Autoconvocados. Група зосереджує боржників, які скаржаться на вплив інфляції на величину своїх квот. Збільшуючись у песо, UVA також номінально підвищує основну заборгованість. Те саме відбувається з вартістю об'єктів нерухомості, які оцінюються в доларах і зростають у песо зі швидкістю девальвації.

Окрім занепокоєння боржників своїм фінансовим становищем, офіційні цифри наразі не свідчать про узагальнений ризик дефолту за іпотечними кредитами UVA, який загрожує стійкості фінансової системи. Згідно з останнім звітом Центрального банку, дефолт за цими позиками в листопаді становив 0,6% (у жовтні - 0,5%): із загальної кількості 103 609 позик у системі, лише 781 був у нерегулярному стані. З іншого боку, дефолт залишався вищим в іпотечних позиках, які не індексуються за UVA (0,8%).

Поєднання інфляції, девальвації та підвищення ставок припинило ейфорію через операції UVA, і нових позик практично не було. Багато боржників, бачачи, як збільшилася вага квоти на їх доходи, змогли активувати заплановані положення про покриття; що дозволило їм продовжити термін позики.

"У цьому контексті впала реальна зарплата офіційних працівників, які в основному отримували доступ до цих кредитів. Квоти були скориговані з урахуванням інфляції, а тарифи також значно зросли, що є нееластичними товарами, які неможливо припинити споживати, хоча їх ціна зростає, "пояснює Раджнерман, маючи на увазі вплив економічної кризи на сім'ї. Це також вплинуло на звичайних аргентинців, причому зростання надбачок у середньому в потребі, таких як їжа чи здоров'я.

Проблема відкрила дискусію щодо збитків або вигод, сприйнятих тими, хто взяв позику UVA. З групи Hipotecados UVA вони заявляють про "перезаборгованість" і звинувачують попереднє керівництво у стрімкому зростанні інфляції, що призвело до збільшення суми розстрочки більшою часткою, ніж номінальне поліпшення їх доходу.

Інші вважають, що це було вигідним рішенням. "Ті, хто взяв UVA-позику в ці роки, зробили великий бізнес", - говорить Герман Гомес Пікассо, засновник Reporte Inmobiliario. "Якби їх порівняли з тим часом, сьогодні вони не зможуть придбати будинок, оскільки не матимуть доступу до іпотечного кредиту. Дохід був дуже далекий від цін на майно, оскільки з девальвацією його вартість у песо збільшилася у чотири. У нього є позика, у нього є квота в песо, але він володіє нею, і його будинок коштує набагато дорожче. Якби вони продали, вони могли б скасувати позику і тримати гроші в кишенях ", - додає він.

Вирахована в доларах, середня ціна квадратного метра використаних квартир у місті Буенос-Айрес накопичилася між 2015 і 2019 роками на 19%, навіть при 4% зниженні минулого року, коли попит різко впав. Через девальвацію вартість цього будинку в песо зросла більш ніж у чотири рази.

"Порівняно з орендарями, ті, хто зміг отримати UVA-позику, перебувають у дуже вигідній ситуації, оскільки вони є власниками. Сьогодні ті, хто здає в оренду, не можуть отримати доступ до позики, і хоча виплата іпотечного кредиту може перевищувати вартість оренди, вони не стикаються з проблемою, що на момент закінчення терміну дії невідомо, яке коригування ціни буде застосовано в новому контракті ", - говорить Гомес Пікассо. Згідно з даними Properati, середня вартість оренди в місті Буенос-Айрес зросла на 25% у 2019 році, що вдвічі перевищує рівень інфляції (53,8%), тоді як орендна плата для власника в доларах досягає історичних мінімумів.

Девальвація на наступний день після PASO, яка призвела долар від 45 до 60 доларів, сколихнула кожну полицю аргентинської макроекономіки. Після поразки на виборах та в умовах інфляційного прискорення та великої волатильності Макрі терміново активізував низку паліативних заходів, які включали боржників UVA. Тоді було прийнято рішення заморозити до кінця 2019 року вартість розстрочки для тих, хто отримав позику до 140 000 UVA, рішення з потенційним охопленням близько 90 000 сімей (між традиційними заявниками та бенефіціарами План прокреарів). Президент Альберто Фернандес вирішив продовжити заморожування, спочатку на цей місяць.

"Мені не подобається заморожування, але в той час було відчуття кризи, і це було важливо зробити. Це був спосіб стабілізації, і ця паніка не перейшла на систему, а тим часом думати про рішення ", - говорить Гонсалес Руко, який підкреслює регресивний характер цього заходу: при заморожуванні квот розрив покривається державними грошима. У січні заморожування вимагало 235 мільйонів доларів (це було б близько 300 мільйонів доларів, якби захід продовжили до лютого). Це субсидія, що фінансується з державних коштів, призначена для сімей, які на момент отримання позики мали 25% найвищого доходу в країні. Сума еквівалентна 16 704 мінімальним пенсіям (сьогодні 14 068 доларів США) або 85 579 австралійських доларів (2746 доларів США).

Якщо рівень інфляції все ще високий, результат можна здогадуватися. "Для економіки не добре мати сім'ї, які мають вічні борги, оскільки це означає, що вони перестають користуватися", - говорить Раджнерман. У законі про надзвичайні ситуації уряд доручив Центральному банку проаналізувати проблему UVA з метою пошуку механізмів, що "пом'якшують негативні наслідки", з критерієм "спільних зусиль між кредитором і боржником".

У президентських дебатах Макрі згадав ідею зміни індексу коригування через різницю в зарплаті, що відхиляє Іпотечна UVA. "Якщо цей уряд дотримується і заробітна плата зросте більше, ніж інфляція, це в кінцевому підсумку стане більш шкідливим", - говорить Мерсере. З Hipotecados UVA просять "вийти з індексації" і перейти до "традиційної моделі, де передбачувана заборгованість на капітал".

Для Райнермана варіація заробітної плати була б життєздатним рішенням, яке пов’язало б „еволюцію кредитів із долею боржників”. "Ви не завжди можете перемогти. З урахуванням зарплати обидві сторони стають партнерами у збитках, і якщо реальна зарплата зросте, як це сталося в 2017 році, непогано, що ви можете заплатити трохи більше", - додає економіст Ecolatina.

Зі свого боку, Гонсалес Руко пропонує запровадити компенсаційний фонд, чиї ресурси починаються з плюсу, що нараховується на нові кредити, і капіталізується на ринку. "Це дозволило б боржнику платити відповідно до зміни заробітної плати плюс маржа, і після цієї суми виплата кредитору покривається грошима фонду, і навпаки".