Протягом декількох днів, в умовах повного розповсюдження коронавірусу в Іспанії та з різкою ймовірністю вступу в стан тривоги, подібного до того, в якому ми нарешті опинились, антивисельні платформи почали мобілізуватися, щоб вимагати мораторію на виплату доходу від оренди, який допомогти орендарям, які постраждали від надзвичайної ситуації, під девізом "якщо ми не беремо плати, ми не платимо".

можна

Це пропозиція, яка вже є на урядовому столі, сприяють члени, які входять до партії "Об'єднані ми можемо" і метою яких є проведення заходів, подібних до тих, які вже застосовувались під заставу. 17 березня Рада міністрів затвердила мораторій на виплату частин позик на придбання житла для постраждалих груп (робітників та самозайнятих), які втрачають роботу або в результаті різко зменшують свої доходи з виняткових заходів, які було вжито для припинення розповсюдження COVID-19.

Фактично, Віце-президент з соціальних питань та порядку денного 2030, Пабло Іглесіас, чітко дав зрозуміти, що "уряд усвідомлює, що багато людей не зможуть платити оренду", тому "він буде шукати формули, що гарантують право на житло, включене до Конституції. Крім того, він наполягав на тому, що затверджені на сьогодні заходи є лише першим планом і що виконавча влада "продовжуватиме робити кроки вперед, щоб нікого не залишати позаду".

На увазі треба виселення оренди становило дві третини всіх запусків, виконаних у 2019 році іспанськими судами (було підраховано 36 467), на першому плані - Каталонія, Андалусія та Мадрид, згідно з даними Генеральної ради судових органів (CGPJ).

Загальний мораторій, хаос

З цієї причини можливість введення мораторію на виплату орендної плати набирає дедалі більшої сили. Захід, який, на думку експертів, був би надзвичайно згубним для багатьох дрібних власників, якщо б застосовувався широко.

“Це породило б хаос і невизначеність, що є тим, що нам найменше потрібно в цей час, оскільки це зменшило б пропозицію в секторі, який вже зазнав серйозних атак цього законодавчого органу. Крім того, житло є джерелом економії для мільйонів іспанців, і, можливо, у разі загострення цієї кризи дохід від оренди буде засобом підтримки для багатьох сімей та самозайнятих, які втратять роботу, знизять свою діяльність або основні джерела. доходу ", - говорить він Беатріз Торібіо, аналітик нерухомості.

У тому ж рядку, Гонсало бернардос, Професор економіки в Університеті Барселони (UB) і консультант з нерухомості, гарантує, що «дохід не може бути переведений з однієї частини населення в іншу. Тобто не має сенсу для орендаря заробляти орендодавцю, щоб він її втратив ".

Його аргументи поділяються Хав'єр Родрігес Ередія, президент Лазора, що впливає на те, що "було б нерозумно навантажувати ситуації вразливості, які виникли внаслідок цієї кризи, на спину приватних заощаджень іспанців, оскільки тисячі дрібних заощаджувачів, відповідально, зусиллями і в багатьох випадках заборговуючи, економили десятки років, щоб гарантувати надбавку доходу, необхідну їм у їхній економіці. Сектор оренди житла - це сектор величезного соціального значення і його правильний розвиток залежить від побудови доступного та соціального житла, орієнтованого переважно на молодь та домогосподарства з низьким рівнем доходу. Це значення вимагає відмови від короткострокових популістських позицій та застосування справжнього планування на майбутнє ".

Зі свого боку, Хоакін Лопес-Чичері, партнер-директор 360ºCorA SGIIC та президент та генеральний директор Socimi Vitruvio, вважає, що «особа, яка перебуває на карантині, яка працює на дистанційному режимі та продовжує збирати свою зарплату, зможе чудово сплатити свою оренду. Її також можуть виплачувати ті, хто має заощадження, поки їм, також допоможе допомога по безробіттю, не знайдеться інша робота. На закінчення ми повинні зосередити допомогу на тих, хто її потребує, а не вживати заходів, популярність яких висока, але які можуть мати згубні наслідки в країні дрібних власників ".

І критика також надходить зі світу просування. "Коли пропонується продовжити мораторій на ці виплати за орендну плату, ми не маємо ні найменшого уявлення про шкоду, яка наноситься цьому величезному сегменту суспільства, і про дисбаланс, який він створює на економічному рівні, що, чесно кажучи, може створювати нескінченні драматичні ситуації ", - заявила в соціальній мережі Хуан Антоніо Гомес-Пінтадо, президент Асоціації роботодавців будівельних компаній та промоутерів в Іспанії (APCE).

Хосе Рамон Зурдо, генеральний директор Агентства переговорів про оренду житла, Він навіть робить крок далі і зізнається, що «значна частина портфеля орендованих об'єктів нерухомості, якими ми управляємо, власники перебувають у гірших економічних умовах, ніж орендарі, і ми вже повідомляємо, що існує профіль власника з дуже обмеженими ресурсами, до такий момент, що коли вам доводиться замінювати прилад у домі, ми повинні фінансувати його самі, оскільки вони не мають економічних можливостей для цього ». З цієї причини він попереджає, що «будь-який захід, який буде здійснено в оренді, повинен бути взаємним для обох сторін (орендодавців та орендарів), тому, якщо введений мораторій на виплату орендної плати за житло, він повинен приходять у супроводі подібного заходу щодо власників, щоб не залишити їх незахищеними ".

На думку експертів, формулою, яку можна було б запровадити, було б, щоб орендодавці домовлялись індивідуально з орендарями з конкретними проблемами про тимчасове припинення щомісячних платежів, а держава взяла на себе зобов'язання гарантувати їх стягнення після погоджений термін, і доки орендар не може нормально поновлювати виплати. Але ця альтернатива, тим не менше, повинна була б гарантуватися державними ресурсами і матиме прямий вплив на дефіцит, саме одна з найбільш суперечливих макроекономічних змінних останнім часом і яка спричинила значну частину коригувань. Ви також можете використовувати облігації як заставу.

Навіть власні Віце-президент з економічних питань Надія Кальвіньо, попросив поміркувати над цим заходом і наголосив, що основна відмінність від мораторію на іпотечний кредит полягає в тому, що "з іншого боку є громадянин, а не банк".

При цій внутрішній розбіжності в уряді та підтримці сектору нерухомості, Все вказує на те, що пропозиція Подемоса буде зосереджена лише на професійних орендодавцях; тобто компанії та приватні особи, які вважаються великими власниками будинків (розглядаються як такі, що мають щонайменше 10 поверхів), здатність яких тимчасово призупиняти дохід набагато вища, ніж фізична особа. Крім того, вона вже оголосила за останні тижні, що готує інші заходи, які впливають на великих власників, наприклад, формулу припинення виселення орендної плати у їх власності.

Надходять перші ініціативи

Лазора, Фонд, започаткований менеджером Азорою майже два десятиліття тому, для просування доступного житла в Іспанії, передбачив можливі офіційні заходи та став першим приватним орендодавцем, який реалізував план дій на випадок надзвичайних ситуацій, щоб допомогти своїм орендарям, які можуть постраждати від економічних наслідків просування вірусу.

Зокрема, компанія (яка в даний час управляє приблизно 15 000 будинків, половина з них захищена, а інша половина безкоштовна) запровадила мораторій на виплату орендної плати тим сім'ям, чиє становище погіршується та мають фінансові труднощі, спричинені COVID-19. Критерії, за якими орендар може скористатися цією допомогою, базуються на тих, які застосовуються урядом у випадку мораторію на іпотечний кредит, і включають можливість відстрочки виплати орендної плати протягом періоду тривоги та наступного внеску. виплата доходу, не виплаченого в той час протягом року.

Лазора також наголосив, що у неї є команда соціального посередництва та допомоги, яка буде аналізувати кожну ситуацію окремо, щоб запропонувати альтернативи, які найкраще відповідають кожній обставині, і для цього вона створила спеціальний канал зв'язку, доступний для всіх її працівників. Американський велетень Чорний камінь Це також вивчало б застосування подібного мораторію, повідомляє газета Cinco Días.

Це ініціатива, до якої поступово приєднуватимуться більш професійні орендодавці. Відповідно до Мікель Ечаваррен, генеральний директор Colliers Іспанія, «У світі є сенс, що великі власники орендованого житла користуються цим, щоб рекламувати на свою користь те, що стане неминучим, і намагатись цього разу не бути поганими хлопцями у фільмі. З урахуванням кількості людей, які залишаться безробітними, неминуче буде домовлятися з сім’ями, яких ви не зможете виселити, оскільки фізично це було б неможливо в умовах кризи. Тому це здається мені розумним, і всі великі власники будинків будуть за цим ".

Також надійшли перші громадські ініціативи щодо полегшення навантаження на орендарів. Наприклад, його Місто Мадрид оголосив про введення мораторію на поверхи Муніципальної житлово-земельної компанії (EMVS) принесе користь 6000 сім’ям. Зокрема, він не виставить рахунок-фактуру за квітень, хоча може продовжити міру в залежності від розвитку ситуації та скасувати будь-який запуск до червня. Міра, подібна до тієї, яку оголосив Уряд Каталонії, що застосує його на понад 20 000 поверхів VPO.

Зі свого боку, "Агенція Доготіадора дель Алкілер" приєднується до планів дій на випадок надзвичайних ситуацій, щоб допомогти орендарям, які потрапили в біду, і вирішила зменшити дохід від оренди на 50% протягом наступних трьох місяців (з квітня по червень) та періоду до кінця року (6 місяці), щоб власники могли відновити це зменшення.

І, схоже, домовленості між окремими особами теж надходять. "Необхідне співпереживання між орендодавцями та орендарями вже має місце, і своєчасне падіння орендної плати, я знаю, що про це вже ведуться переговори", - зізнається він Фернандо Енсінар, керівник досліджень Idealista.

Ключ: не втрачайте оренду

І це якраз один із ключових ключів, якого вимагає сектор: що допомога орендареві не означає втрату доходу орендодавцем.

У цьому сенсі Гонсало Бернардос нагадує про це може "звільнити плату протягом певних умов, Наприклад, розподіл суми, що залишилася невиплаченою протягом певного періоду (шість місяців, один рік) або протягом строку дії контракту, що полегшення орендаря не означає, що орендодавець втрачає дохід і що допомога та допомога по безробіттю, що активуються урядом, враховуються як дохід, який отримує орендар ".

Фернандо Енсінар також попереджає про "можливість того, що орендар може залишити будинок через два місяці, ускладнює відшкодування щомісячного платежу, а можливість розподілу передбачає збільшення орендної плати в наступні місяці з подальшим вагою для економіки орендаря", хоча він попереджає, що "деякі з тих, хто вимагає мораторію на оренду житла, насправді просять прощення або несплати безпосередньо. Щось, що навіть у випадку іпотеки не було піднято".

Зі свого боку Беатріз Торібіо стверджує, що «Так, компанії можуть бути більш гнучкими та застосовувати плани відстрочки платежів, обмежені пільгові періоди. але в цілком конкретних випадках вразливих сімей з соціально-економічної точки зору.

Експерт з нерухомості наполягає, що “професіонали у цьому секторі є частиною рішення, не проблема, і вам потрібно розраховувати на те, що вони вийдуть із цієї ситуації, а не прийматимуть закони проти них ”. Його дисертація викладає важливість великих власників будинків, що мають більшу вагу на ринку оренди в Іспанії. Різні дослідження показують, що лише 5% орендованих квартир у нашій країні знаходяться в руках фондів, Socimis та інших компаній, хоча в столиці Мадрида вага становить близько 15%.

Насправді він це додає «Якби у нас був більш професійний ринок оренди в Іспанії, було б більш доцільним шукати тимчасові рішення у відповідності до яких випадків. Але зважаючи на ринок, де домінують приватні особи, при розгляді загального мораторію на оренду житла існує більше ризиків, ніж переваг ".

Лопес-Чичері також просить, щоб "хрестовий похід з ідеологічних міркувань проти професійних інвестицій у житло" не повинен розвиватися, оскільки "це не має нічого спільного із захистом тих, хто потрапив у біду через поточну кризу. Захист, з яким погодиться кожен, хто має мінімум соціальної совісті ".