Управління об'єктами знаходить все більше застосування в наших умовах. В даний час, коли увага компаній все більше зосереджується на ефективному управлінні з метою підвищення конкурентоспроможності у вибраному сегменті ринку, застосування управління об'єктами стає актуальним.
Термін управління об'єктами використовується англійською мовою у всіх країнах, де метод управління об'єктами застосовується як метод управління допоміжною діяльністю суб'єкта господарювання. Це міжнародний термін, який у цій формі визначено у європейському стандарті STN EN 15221 Управління спорудами, чинному в Словаччині з 1 вересня 2007 року.
Встановлення управління об'єктами
Для того, щоб зрозуміти суть управління об'єктами, ми повинні знати його історію, а також подальший розвиток. Поява управління об'єктами датується 1970-ми роками в США. Багато дизайнерів будівель та їхні власники усвідомили, що під час експлуатації будівлі їх оригінальні ідеї не збігаються із мінливими потребами користувачів, які по суті копіюють технічний та економічний розвиток суспільства. Даний факт призвів до професійних вимог щодо вирішення питань технічного стану будівель, безпеки людей, речей та послуг. Незважаючи на те, що рішенням займалися експерти, їх діяльність була розділена на різні розділи операції. Вони не мали єдиної стратегії, і їх співпраця була стихійною. Виникла потреба зв’язати інформацію між операціями та окремими менеджерами - керівниками установ та необхідність створити єдину процедуру управління допоміжними діями.
Це спонукало створити офіційну організаційну базу для Американської асоціації управління об'єктами у 1980-х роках, яка об'єднала близько 60 фахівців з управління об'єктами. Це був перший крок у створенні Міжнародної асоціації управління об'єктами (IFMA) у 1981 році в Х'юстоні. В Європі управління об'єктами почали пропагувати на початку 1990-х років, у Словаччині в 2005 році було створено Товариство з управління об'єктами - IFMA SK. Сьогодні міжнародна організація IFMA об'єднує понад 18 000 членів із 50 країн і визначає управління об'єктами як організації, що примирити робітників, трудову діяльність та робоче середовище, яке включає принципи ділового адміністрування, архітектури, гуманітарних та технічних наук ". Управління об'єктами, за визначенням, характеризується взаємозв'язком трьох областей:
- райони, пов’язані з робітниками, т. j. людські ресурси та соціологічні аспекти,
- сфери трудової діяльності, т. j. сфери діяльності та фінансування,
- площі робочого середовища, т. j. архітектура та техніка.
Результат взаємних зв’язків полягає в посиленні всіх процесів, завдяки яким працівники забезпечують оптимальну роботу на своїх робочих місцях - у приємному середовищі, що підтримує ефективність роботи. Зрештою, управління об'єктами вносить позитивний внесок у економічне зростання компанії та підвищення її конкурентоспроможності.
Суть управління об'єктами
Яке застосування управління об’єктами в організації? Чому його застосування стає все більш актуальним? Для того, щоб відповісти на ці запитання, насамперед необхідно пояснити його суть.
Будівля реалізується з метою створення простору, в якому знаходяться різні суб’єкти господарювання. Первинна та вторинна діяльність відбувається в кожному з цих суб’єктів. Первинна або основна діяльність здійснюється з метою отримання прибутку - тому головна мета керівництва компанії - максимальна ефективність основного бізнесу. Вторинна або допоміжна діяльність - це всі інші види діяльності, які створюють умови для успішного ведення основної діяльності. Сюди входять управління майном, експлуатація будівель, просторове планування, прибирання, громадське харчування, інформатика тощо. Рентабельність витрат, пов’язаних із впровадженням управління об’єктами в управління допоміжною діяльністю, становить від 2 до 3 років. Однак економія експлуатаційних витрат у наступні роки зросте до 10-30%.
Витрати, пов'язані з реалізацією допоміжної діяльності, становлять значну суму відносно загальних витрат (тобто суми витрат на основні та допоміжні заходи), однак компанії не роблять достатнього акценту на своєму управлінні. Для того, щоб керівництво компанії могло зосередитись лише на управлінні основною діяльністю, збільшуючи тим самим конкурентоспроможність та прибуток компанії, необхідно відокремити управління допоміжними видами діяльності. Якісне та ефективне управління допоміжними заходами забезпечується управлінням об'єктами. Його основна концепція полягає у гармонізації узгоджених послуг та створенні єдиної процедури управління ними.
Застосування управління об'єктами
Управління об'єктами застосовується до двох груп користувачів: перша складається з інвесторів та девелоперських організацій, друга - власники існуючих будівель. У першому випадку, завдяки управлінню об’єктами, об’єкти будівництва з високою корисною вартістю та низькими експлуатаційними витратами вже впроваджуються на підготовчій фазі інвестиційного процесу, зберігаючи якість проекту та всіх послуг, що надаються орендарю. З точки зору розробника, після закінчення інвестиційного процесу найважливішим фактором є можливість оцінити свої інвестиції - шляхом продажу чи оренди. Життєздатність будівлі також заощадить потенційному учаснику торгів певний відсоток експлуатаційних витрат з мінімальними зусиллями.
Друга група - власники існуючих будівель різного технічного стану та обладнання. Це промислові та виробничі підприємства, адміністративні та комерційні центри, школи та університети, лікарні та інші медичні установи тощо. Застосування управління об'єктами в цій групі може принести оптимізацію допоміжної діяльності, прозорість витрат та їх подальше зменшення, значно більш широке використання площ, матеріальних запасів, технічних ресурсів, послуг і, нарешті, але не менш важливе значення - співробітників, що беруть участь у допоміжній діяльності в компанії .
Факультет управління - це сучасний відділ. Застосування його в управлінні будівлями суттєво сприяє економії експлуатаційних витрат, а отже, збільшенню прибутковості бізнесу. Це не просто тимчасова тенденція в корпоративному управлінні, а практичний спосіб професійного управління та адміністрування корпоративних ресурсів, який слід використовувати постійно.
Література:
1. Вискочіл В., Штруп О.: Підтримка процесів та зменшення накладних витрат. Професійне видавництво: 2003.
2. Крапка, М.: Управління спорудами - відомо невідомо. В: РЕАЛІТ 9/2001.
Стаття підготовлена в рамках грантового дослідницького завдання VEGA 1/2573/05 Оптимізація витрат на управління будівництвом методом Facility Management.
Інж. Вієра Соморова, к.т.н.
ФОТО: Дано Весельський
Автор є віце-президентом Товариства з управління об'єктами - IFMA SK.