ринках

Що принесла пандемія і як вона відбилася на налаштуваннях компанії, а також на стані та функціонуванні фондів нерухомості або на рівні цін на квартири у Словаччині - ось основні напрямки розмови з Інг. Володимир Салкович, член Ради директорів ПЕРШОЇ ПЕНСІЙНОЇ КОМПАНІЇ УПРАВЛІНСЬКОГО БАНКУ, správ. spol., a.s., де він також є керівником департаменту інвестицій спеціальних фондів.

Коли ми робили інтерв’ю рік тому, ви говорили про обережність кроків перед можливою кризою. У той час, однак, ви більше думали про фінансову або іпотечну кризу, звичайно не про коронарну кризу, яка протягом декількох місяців "змивала" словацьку економіку. Як ви сприймаєте ситуацію на ринку нерухомості наприкінці першої хвилі?
У Першому пенсійному фонді ми передбачали ризики на ринках і були добре підготовлені до можливого зниження. Вже в травні минулого року ми виявили перші ознаки економічного спаду і почали готуватися до такої ситуації в наших фондах. Ми продали власний капітал та ризикові активи або захистили їх від падіння. Отже, зменшення на фондових ринках наших фондів суттєво не позначилося. Купуючи в даний час більш безпечні активи, такі як державні облігації або дорогоцінні метали, ми змогли вчасно підготувати свої кошти до значного спаду на ринку.

У яких обсягах ви продали ці активи?
З минулого року ми поступово продаємо проекти з нерухомості, які не приносили нам необхідного доходу, але також і прибуткові проекти, оскільки склалася сприятлива ситуація для продажу нерухомості. Ми також продали частки майна з фонду нерухомості за кілька миль. Євро. Ми також намагалися покращити результати діяльності фонду, поступово виплачуючи дорогі позики, а потім беручи до нашого фонду нову дешевшу позику. Таким чином, ми підготували весь фонд до кращих показників у майбутньому та до більшого тиску на ліквідність фонду.

Ти зробив це?
Це спрацювало, і коли почалася пандемія, і люди залишились вдома, ми дуже добре володіли готівкою.

Як пандемія вплинула на діяльність вашої компанії? Які заходи вам потрібно було вжити для усунення його наслідків?
Зовсім на жаль, т. Зв «Затьмарити», коли люди справді боялися. Інакше все пішло не найгірше. Нам довелося сидіти вдома, але компанія закрилася, ІТ-співробітники створили для нас віддалений доступ і раптом ми з’ясували, що ми можемо працювати і вдома. Ми розраховували на ще більший приплив наших клієнтів при виборі депозитів. Ми також помітили збільшену кількість запитань від клієнтів, які запитували, що буде далі. Звичайно, нам довелося з цим боротися і докладати ще більших зусиль у своїй роботі. З часом я повинен сказати, що нам вдалося успішно впоратися з цією нестандартною ситуацією, і ми рухаємось далі.

Отже, ви не помітили значного відтоку клієнтів?
В принципі, ми мали справу лише з панікою наших клієнтів, під час якої ми їх заспокоїли. Ми пояснили їм, що кожен фонд має інвестиційний горизонт, якого потрібно дотримуватися. Одні пояснювали це, інші - менше. Правда, ми також помітили певний відтік клієнтів, відповідно. депозити, але ми були готові до цього. Однак вплив засобів масової інформації на поведінку клієнтів був величезним.

Отже, ваша гарантія депозиту залишилася?
Звичайно, нічого не змінилося. Ми заплатили гроші протягом трьох днів, ми працювали за стандартних умов. Але вимоги до нас були підвищені. Після другої хвилі послаблення, коли роздрібна торгівля почала відкриватися, паніка людей стихла. Про це свідчать наші добрі результати, яких ми досягли після скасування пандемічних заходів у травні та червні. Люди повернулися, а ті, кого нам вдалося переконати та заспокоїти, залишились і продовжують з нами.

VILADOMY SLÁVIČIE - Братислава - Дата побудови: 4. Q/2019 - 3. Q/2021 |

Які ще заходи Вам доводилося вживати в компанії? Вам довелося «зменшити» штат або зменшити заробітну плату?
Нам ще нічого подібного робити не доводилося. Залучаючи людей до компанії, вони повинні були вивчати інші процедури та обробляти речі по-іншому. Ми також почали більше переходити до електронної платформи, що вплинуло на низку інших процесів.

Які бачення на найближче майбутнє?
У компанії нам доведеться адаптуватися до нових обставин та вимог. Це стосується також відносин з акціонерами, з якими нам доведеться впоратися за будь-яких обставин, щоб ми не обмежували їх жодним чином. Особистий контакт буде зведений до мінімуму, і операція буде все частіше переміщуватися в Інтернет-простір.

Які очікування настрій споживача в цій ситуації? Наприклад, ви сприймаєте зрушення в квартирах? Це повернення до "нормального" - де воно буде розвиватися?
Коронарна криза повинна була спричинити зниження цін на житло до 30%, і багато людей чекали цього із прихованими "готівками". Прогнози епідеміолога проф. Володимира Крчмери про те, що ми повернемося на роботу через два місяці, було підтверджено, тому ціна на квартири навіть не встигла впасти, відповідно. зовсім не зменшувався. На ринку все ще бракує нових квартир, і нові проекти не надходять у такій кількості, яка могла б задовольнити попит людей.

Ціни на квартири будуть підтримуватися, або вони зростатимуть?
У довгостроковій перспективі ціни на житло стабілізувались. Люди ретельно вибирають проект, і є місця, які мають стабільну ціну. Правда, коли клієнт хоче придбати квартиру в кращому місці, він також повинен за це заплатити. Ми точно не були свідками того, що квартира в хорошому місці впаде на 30%.

Від чого залежить стабілізація цін на житло?
На ринок надходить мало нових проектів розвитку, і, можливо, відбудеться уповільнення завершення будівельних проектів, що будуються. Можливо, ціни на квартири почнуть зростати пізніше, але зараз ми очікуємо стабілізації. Забудовники пильно стежать за тим, за скільки вони продають квартири, а також за кількістю квартир, що продаються і продаються на ринку, і коли вони зацікавляться ними, їх ціна зросте.

В останній період знову багато розмов про оренду житла, про що також йдеться у програмній заяві уряду Словацької Республіки. Ви думаєте, що він тепер сподівається на перезапуск також у співпраці з містами та приватними забудовниками?
Оренда квартир повинна ділитися на ринкову та соціальну. Що стосується оренди квартир за ринковими цінами, люди все ще вважають за краще купувати власні квартири раніше них, тоді як іпотечні кредити все ще привабливі та доступні. У той же час є забудовники, які реалізовують свої проекти в Братиславі, зберігаючи частину квартир від проекту та здаючи їх в оренду. Це форма заощадження порції грошей та її довгострокове подорожчання. Якщо клієнт задоволений поверненням, це нормально.

KYNEK REZIDENCIA - Nitra - Дата побудови: 3. Q/2019 - 4. Q/2020 |

Що важливо при соціальній оренді квартир?
Щоб модель орендної квартири працювала ефективно, необхідно запровадити стимулюючі припущення в цій галузі. Перш за все, законодавство потребує адаптації. Необхідно дозволити прискорену амортизацію, внести зміни до закону про колективні інвестиції, внести зміни до закону про збереження старості та пенсійних заощаджень, щоб фонди другого та третього стовпів також могли брати участь у створенні або фінансуванні орендне житло. Також необхідно запровадити коригування внеску за оренду квартир, а також слід внести зміни до закону про податок на додану вартість.

В даний час правдою є те, що платник податку т. j. фізична особа - підприємець - або юридична особа, яка знімає квартиру, не звільняється від сплати ПДВ за оренду. Таким чином, не можна відрахувати вхідний ПДВ з моделі оренди, тобто ціна придбання квартири збільшується на вартість ПДВ. У той же час непогано було б перенести нерухомість, наприклад квартири, з групи амортизації №. 6 (40 років) до групи амортизації № 5 (20 років).

Вашим предметом бізнесу є фонди нерухомості. Вони також можуть бути засобом оренди житла?
Відповідно до Закону про колективні інвестиції, фонди нерухомості можуть допомогти в оренді квартир через компанії з нерухомості, маючи можливість створити таку компанію з нерухомості. Ріелтерна компанія може придбати та зняти квартиру, здійснити будівництво та його зміни. Ми створили механізм для цього у нашому фонді нерухомості, і таким чином ми можемо бути частиною орендованих квартир. Однак потрібно встановити робочу модель.

Подібно до компаній з управління пенсіями?
Це може спрацювати, якщо законодавство зміниться і для них. В даний час вони інвестують в акції та облігації з необхідним рейтингом, тоді як дохідність облігацій наразі має від’ємну процентну ставку. Це було б можливо, якби вони могли інвестувати довгострокові гроші, які вони збирають з другого стовпа, в орендні проекти - або у формі придбання облігацій нерухомості, або купівлі акцій нерухомості. Потім вона вкладала гроші у фонд у довгострокові орендні проекти. Однак фондам також потрібен партнер, який гарантуватиме необхідну віддачу. Ми можемо будувати та фінансувати, але нам потрібен партнер, який гарантує нам повернення на період 10, 15 чи 20 років і буде субсидувати різницю між тим, що ми будуємо, та доходом, який вимагає соціальне житло.

А як ви сприймаєте практичну сторону бізнесу, тобто місцевість забудови? Словацька будівельна галузь вже давно вирішує проблему дефіциту кваліфікованої робочої сили, що посилюється через брак робітників з-за кордону під час пандемії.
Ми є фінансовою стороною, і оскільки ми підписуємо контракт із будівельною компанією, ми не відчуваємо нестачі робочої сили. Правда, інформація з будівельного ринку стверджує, що це проблема. Деяким забудовникам довелося відкласти свої проекти, інші продовжують це робити, але їх будівництво сповільнилося. Можливо, потрібно буде оптимізувати будівельні процеси та використовувати нові технології. Як і іншим компаніям, будівельним компаніям доведеться адаптуватися до нових ринкових умов, оскільки вони не виживуть. Їм також доведеться шукати шляхи заміщення частини фізичної робочої сили.

Кожен інвестор, безумовно, зміг би «витягнути» кілька речей, які слід змінити в чинному законодавстві про будівництво. Що навіть при невеликих зусиллях може покращити будівельне середовище?
У законодавстві про будівництво мають бути більш суттєві зміни. Зокрема, це повинні бути зміни, що стосуються учасників провадження - включення дизайнерів у весь процес отримання дозволу, дотримання встановлених строків для окремих процесуальних актів, напр. при видачі обов’язкового висновку та спрощенні процесу затвердження будівлі. Процедура будівництва повинна бути швидшою та простішою для окремих будівельників, а також для самих будівельних органів. У той же час, щоб коментарі в процесі ОВНС не передавалися до будівельних процедур. Вищі вимоги до дизайнерів, підрядників, будівельників та якості будівель також сприятимуть покращенню.

NOVÁ VLÁRSKA - Братислава-Крамаре - Дата побудови: 4 квартал 2017 року - 3 квартал 2019 року |

У вашому портфелі також є проекти розвитку, які фінансуються за рахунок ваших фондів нерухомості, які виступають інвесторами. Яка умова цих проектів - ви продовжуватимете їх фінансувати?
Оскільки ми визначили ситуацію як майбутню рецесію, ми, в принципі, не починали нові проекти. Ми просто наздогнали запущені і спробували пришвидшити їх будівництво. Ми отримали 2-й етап міста Петржалка (138 квартир) та проект Nová Vlárska у Крамарах (82 квартири), де ми продали всі квартири. Ми збирали гроші саме в той час, коли готувались до періоду кризи. В даний час ми виконуємо три проекти, які ми також фінансуємо - Kynek (77 квартир) в Нітрі, готель Lux в Бансько-Бістриці - 2-й етап, де ми реконструюємо нежитлові приміщення та створимо 16 нових квартир, тоді як колишній готель буде здебільшого стають багатоквартирними будинками. І третій проект - це фінансування будівництва міського будинку Slávičie údolie у Братиславі, де ми маємо чотири таунхауси, кожен з яких має три квартири та один нежилий приміщення. Цей проект ми вирішуємо спільно з забудовником KLM real estate a.s. Четвертий проект - будівництво другої черги торгового парку Eperia у Прешові. Ми побачимо, як діяти далі, поки що ми перебуваємо у фазі очікування при підготовці інших проектів.

Повернемося до квартир - які тенденції в їх плануванні? Чи складність клієнтів у їх виборі? Те, що вони віддають перевагу квартирам?
Сьогодні ціни на квартири набагато вищі, ніж раніше, а за 2-кімнатну квартиру також можна заплатити 200 000 євро. Деякий час тому було стільки 3-кімнатної квартири. Звичайно, витрати також зросли з боку забудовників - чи то з точки зору проектної документації, чи індукованих інвестицій, або плати за розробку, чи витрат на будівництво. Однак покупець хоче отримати набагато більше за свої гроші. Це одна з причин, чому розробники вже встановлюють охолодження стелі або зовнішні жалюзі або готуються до зовнішніх жалюзі та алюмінієвих вікон. Він також включає зелене оточення, дитячий майданчик та малоенергетичні розміри житлового будинку. Таким чином, складність зростає, тоді як сам клієнт більш освічений і більш гарний.

Це також стосується планування квартир?
Звичайно, наприклад, клієнт більше не хоче великих коридорів, і коли він уже платить великі гроші за квартиру, він обчислює квадратні метри і оцінює їх. Якщо йому це не подобається, він переходить до плану поверху іншої квартири, де буде напр. коридор менший, а площа квартири більша. Неправильне планування квартири часто визначає успіх продажу. І тому важлива співпраця з архітекторами та дизайнерами.

Як виглядає структура вашого фонду нерухомості?
У наших фондах нерухомості ми зосереджуємося в основному на офісних будівлях та комерційних будівлях, які мають високий рівень заповнюваності, і ми маємо довгострокову оренду з орендарями. Це приносить нам регулярну віддачу, яка відображається на вартості активів компаній з нерухомості у фонді, що позитивно впливає на результати діяльності фонду нерухомості. У наших фондах нерухомості ми управляємо активами на суму 962,4 млн. Грн. євро, і ми інвестували ці активи в різні об’єкти власності відповідно до розміру та спрямованості на сектор. Це дозволяє нам досягти позитивних результатів, навіть якщо можливе зниження вартості майна.

Це не зміниться?
Наші договірні оренди працюють у звичайному режимі, швидше за все, я думаю, що орендарі не будуть надто розширюватися і будуть шукати заощадження в собі. Також цілком ймовірно, що простори не будуть розширюватися такими ж темпами, як у минулому, але будуть оптимізовані. Ми теж будемо шукати новий стиль управління та функціонування людей. Зрештою, деякі люди також працюватимуть вдома. Однак, з точки зору довгострокової діяльності компанії, я думаю, що 30-40% людей не зможуть працювати вдома. Кожна компанія має власний план та ключові показники, яким вона повинна відповідати, якщо хоче досягти успіху. Я вважаю, що під час тривалої роботи вдома продуктивність праці працівників знизиться, і компанія не матиме на них такого впливу. Також існує потреба в соціалізації людей. Потрібно десь належати, зустрічатися, брати участь, змагатися і рухатися вперед. Я впевнений, що бізнес неможливо здійснити лише за допомогою відеодзвінка, але людям дійсно доведеться зустрітися. Можливо, деякі люди знову залишаться вдома під час можливої ​​другої хвилі пандемії, але в перспективі, на мій погляд, це не спрацює.

Як управляти інвестиціями у фонд нерухомості в періоди падіння ринку?
Ціна облігацій та акцій, якими щодня торгують на фондовій біржі, постійно змінюється і залежить від настроїв ринку та очікувань інвесторів. Однак нерухомість не реагує динамічно таким чином. Фонди нерухомості інвестували активи в нерухомість і отримують дохід від цих об’єктів у вигляді орендної плати протягом усього періоду, коли фонд нерухомості володіє цим майном. Наприклад. падіння ціни на нафту може негативно позначитися на цінах деяких акцій відразу, але, наприклад, це не впливає на вартість торгового центру в короткостроковій перспективі.