Завдяки необгрунтованій політиці центральних банків гроші є нездорово дешевими, і той, хто має сенс, позичає їх (фактично негативно) на 1%, щоб зібрати 4%. Іншими словами, ніколи в історії кваліфіковані фахівці не брали гроші, так би мовити, безкоштовно, щоб нерухомість, придбана шляхом субсидованих іпотечних кредитів, не оберталася з великим запасом на орендна плата, можливо, не оцінюється на не менш неприродно мотивованій зростати відпускні ціни. На перший погляд, податкове законодавство надає перевагу орендодавцям - орендодавець не є підприємцем і працює у простішому режимі, - але це лише подоба: правила щодо податку на прибуток пристойно складно. Зовсім не проблема «слідувати» за ними, часто на власний збиток. Підемо на них.

Орендодавець може вимагати єдину ставку?

Орендувати нерухомість можна без торгівлі, але також на основі торгівлі. Яка різниця?

Фізичні особи можуть де-факто орендувати нерухомість у Словацькій Республіці 2 режими:

На які податкові витрати можна вимагати при здачі в оренду, якщо квартира входить до комерційної власності, а яка, якщо вона залишається в особистій власності?

Візьмемо приклад:

Йозеф проти р. 2015 року придбав квартиру за ціною придбання 100 000 євро. Він використовував його для житла як приватна особа і з тих пір Травень 2018 р вирішив здати його в оренду щомісяця 500 євро. Його доходу від оренди, таким чином, становитиме 8 х 500 євро, тобто 4000 євро. Оподатковуваний дохід від оренди складає 4000 євро за мінусом звільнених 500 євро, тобто 3500 євро. Зверніть увагу, що ці 500 євро як звільнення від оподаткування податком на доходи фізичних осіб більше не можуть вимагатись для будь-якого іншого доходу - тобто також для доходу від продажу (точніше: передачі) опціонів, доходу від передачі цінних паперів або доходу від переказу частки в eseročka, товариства з обмеженою відповідальністю або кооперативи.

Витрати, якщо майно не включає до комерційного майна:

  • енерговитрати на орендовану нерухомість (щомісячні аванси та виставлення рахунків)
  • витрати на управління майном
  • витрати на Інтернет
  • інші поточні витрати
  • меблі та рухоме обладнання квартири, якщо це закріплено в договорі оренди.

Витрати, якщо майно включає:

Однак сума витрат необхідна відрегулювати o співвідношення між оподатковуваним доходом та загальним доходом від оренди, тобто на коефіцієнт 3500/4000 = 0,875.

Остерігайтеся інших налаштувань:

У чому перевага включення нерухомості до комерційної власності, а що недолік?

Перевага в тому більш широке застосування витрат (вище). Недоліком є оподаткування прибутку з подальшого продажу нерухомості: з одного боку, дохід від продажу звільняється лише через 5 років від вибуття комерційного майна (до тих пір він оподатковується), з іншого боку, він оподатковується з цього продажу різниця між виручкою від реалізації та залишковою вартістю після застосування всієї амортизації. Продавець заплатить з нього податок на прибуток, а також медичне страхування, тобто щось приблизно між 30-39%.

Тож якщо Йозеф вирішив продати квартиру, напр. в р. 2030 рік напр. для 150 000 євро, його податкова вартість становитиме початкову ціну амортизації 100 000 мінус амортизацію на 2015-2029 роки (тобто 15 х 2500 євро), тобто 37 500 євро. З різниці між доходами та витратами 62 500 євро сплачує податок на прибуток (сума близько 35000 оподатковується за ставкою 19%, решта за ставкою 25%) та медичне страхування (14%).

Іпотечні платежі також включають реальні податкові витрати?

Ні. Розстрочка - це грошовий потік, тобто вихідні платежі. Власність буде включена у витрати через вищезазначене амортизація - включаючи такі обмеження, як приватне користування, співвласники або частка орендованої площі.

Однак вони вводять поточні витрати року відсотки за позику. На практиці в більшості випадків - більшість орендодавців ведуть спрощений податковий облік (читати нижче). У випадку, якщо орендодавець веде просту або подвійну бухгалтерію, у разі частки відсотків, сплачених до дати передачі майна в користування/оренду, вирішити, незалежно від того, включають вони їх до поточних витрат або до вхідної ціни нерухомості для довгострокової амортизації.

Що насправді означає "включення до комерційної власності"? Про це потрібно десь повідомити, зареєструвати?

Ide de facto o початок облік/реєстрація даного майна/нерухомості як комерційного амортизованого майна. Тож у податковій книзі ви створюєте інвентарну картку та план амортизації майна - відп. просто запустіть нову електронну таблицю. Це ніде не повідомляє, але - як писалося вище - включення до складу підприємницьких активів та подальша амортизація впливає на пізніше оподаткування продажу нерухомості у значній сумі.

Для юридичної впевненості: ділова власність - це майно, яке дана фізична особа після а) володіє б) використовує для «досягнення, забезпечення та підтримання» оподатковуваного доходу та після в), яке зберігається в бухгалтерському або податковому обліку.

Обмеження подання податкової декларації + звільнення від сплати податку = коли можна не оподатковувати орендну плату?

Це особливо випадок, якщо орендоване майно знаходиться в спільна співвласність подружжя. Тоді подружжя можуть розділити дохід від оренди будь-яке співвідношення, але вони повинні розподіляти витрати в однаковій пропорції. Якщо напр. дохід від оренди такого нерухомого майна, що перебуває у власності, був у 2018 рік 4830 євро а подружжя не мали доходів, крім фізичних осіб (наприклад, від роботи, від бізнесу, як SZČO, або від продажу квартири), вони можуть розділити дохід на 2 частини: чоловік 2415 євро і дружина 2415 євро. Коли обидва вирахують звільнені 500 євро, оподатковуваний дохід обох буде сумою 1915 євро. Але при такому цілорічному оподатковуваному доході вони не повинні подавати податкову декларацію і, отже, не платити податок на прибуток. Незалежно від можливих податкових витрат.

А що, якби квартиру чи кімнату в сімейному будинку минулого року здала в оренду пенсіонерка? Які витрати він може вимагати та які неоподатковувані суми використовувати?

здам

Фото Rapipixel.com з Pexels

Неоподатковувані частини податкової бази (наприклад, для платника податку, для дружини чи, наприклад, для санаторно-курортного обслуговування) можуть бути вирахувані лише з т.зв. активний дохід - тобто від доходу від зайнятості, торгівлі та іншої самостійної діяльності. Дохід від оренди зменшити ці суми неможливо - отже, податок на прибуток оподатковується з доходу (за винятком 500 євро) за вирахуванням витрат (скоригованих співвідношенням між оподатковуваним доходом та загальним доходом від оренди).

Пенсіонери, які отримували пенсію за вислугу років з початку 2019 року або отримували її із зворотним зворотною силою до 1 січня 2019 року, а саме їхню неоподатковувану частину можливого активного доходу вони повинні зменшити o загальний розмір пенсій у 2019, але - як я пишу вище - у випадку з доходом від оренди, це в основному однаково: податок на прибуток орендодавця, що не підлягає оподаткуванню, взагалі не впливають. Пенсіонер може подати заяву такі ж витрати, як у іншого орендодавцяľ - тобто якщо це оренда, де не надаються жодні інші основні послуги, пов'язані з орендою, і, отже, це оренда відповідно до § 6 пар. 3 Закону про прибуток, він може приймати рішення між включенням нерухомості до комерційної власності (більші можливості для податкових витрат) та її утриманням в особистому майні (вужчі можливості застосування податкових витрат).

Однак пенсіонер може користуватися поєднання обмежень для оподаткування та подання податкових декларацій: якщо його цілорічний дохід від оренди становитиме напр. 2400 євро, 500 євро звільняються від оподаткування, а оподатковуваний дохід в 1900 євро нижчий за поріг обов’язкового подання податкової декларації за 2019 рік. не буде платити податок на прибуток.

Орендодавець також сплачує податкові аванси?

Авансові податки сплачує орендодавець, чий т. Зв "Останнє відоме податкове зобов'язання" було вищим за 5000 євро (квартальні аванси) або вище, ніж 16 600 євро (щомісячні аванси). "Останнє відоме податкове зобов'язання" не є загальною сумою податку на прибуток з останньої поданої податкової декларації, його розрахунок може бути дещо складнішим.

Це правило щодо виплати авансів поширюється лише на орендодавців, які в певному році отримували дохід лише як SZČO - чи то з торгівлею, чи без неї. Якби вони мали на додаток до бізнесу дохід а також дохід від зайнятості а база оподаткування доходів працівників становить понад 50% суми бази оподаткування для бізнесу та зайнятості, авансів не застосовувати. Якщо база оподаткування доходів працівників менше 50%, аванси сплачуються, але в половина зросту.

Орендодавець подає податкову декларацію, а також усі зв’язки з платниками податків в електронному вигляді?

Електронні орендодавці надсилають податкові декларації, а також будь-яку іншу заяву, лист або заяву будь-якому орендодавцю, який має присвоєний номер ПДВ, і це суб’єкт господарювання - здається, що орендодавець, що займається самозайнятістю, повинен спілкуватися в електронному вигляді в електронній формі (тобто вести бізнес відповідно до § 6, п. 1 Закону про податок на прибуток, так, той, що має одноразову суму), орендодавець "більш визначений" (§ 6, п. 3 Закону про податок на прибуток) Ні спростимо це: електронна декларація економить час, а отже і гроші, саме тому, незважаючи на ворожу і часто дисфункціональну систему платників податків на мільярд доларів, я рекомендую її. Крім того, люди можуть обирати між входом за допомогою імені користувача та пароля та використанням eID. Перший - з метою делегування спілкування бухгалтеру чи дружині більш практичним і нібито безпечнішим.

Чи зобов’язаний орендодавець зареєструватися в податковій інспекції? Якщо він цього не зробить, є певні ризики?

Кожна фізична особа, яка розпочала оренду нерухомості (має вона торговельну ліцензію чи є "більш вузькою" орендою), зобов’язана до кінця місяця, наступного за місяцем, в якому вона отримала торговельну ліцензію або здала майно в оренду, подати заявку на реєстрацію в податковій інспекції. Податкова служба призначить його ІПН, після чого він подаватиме податкові декларації та зв’язуватиметься з фінансовою адміністрацією. Однак, якщо номер ПДВ вже призначений - напр. через інший бізнес, який раніше не був SZČO, він не повинен реєструватися знову. Штраф за невиконання зобов’язань щодо реєстрації становить від 60 до 20 000 євро.

Орендодавець сплачує внески на соціальне та медичне страхування?

Ні. Отже, якщо це орендодавець відповідно до § 6 пар. 3 (має лише номер ПДВ). І це незалежно від суми доходу від оренди.

Так. Якщо це орендодавець згідно з § 6 пар. 1 (самозайнята особа, має ідентифікаційний номер та номер ПДВ). Вони виплачуються після перевищення загального доходу від оренди в сумі 6 078 євро (сума на 2019 рік) відповідно. 6 552 євро (сума на 2020 рік).

Більше:

Який облік або записи повинен вести орендодавець?

Цього достатньо спрощений податковий облік. Орендодавці згідно з § 6 пар. 3 Закону про ПДВ, вони можуть в основному використовувати класичну книгу, а також бухгалтерське програмне забезпечення або звичайні таблиці. Через згадані вище складні правила щодо податкових витрат - особливо щодо амортизації та технічних удосконалень - ці таблиці можуть бути простими як 20+. Довірити обробку сусіду з другого поверху, який сидить біля воріт місцевого офісу вдень і хоче вечорами заробляти гроші, тож це може бути не найкращою ідеєю.

Поміщикам-торговцям це стає ще простіше: можливо, досить 2-3 таблиці. Якщо вони мають здоровий глузд і застосовують одноразову суму.

Звичайно, орендодавець також може добровільно вести повноцінну просту або подвійну бухгалтерію.

Я можу орендувати квартиру або її частину як місце, кімнату для переговорів, архів чи склад для своєї власної eseročka?

Ти можеш. Але друге - це лише розмір орендної плати. У торгівлі між 2 суб'єктами господарювання повинно бути ринку. Після нового ніхто не може брати плату за оренду в розмірі декількох сотень євро на рік. Але на вищих, вам неодмінно потрібно бути обережними трансфертне ціноутворення.

Більше:

А як щодо ПДВ? Він сплачується з ПДВ за оренду?

Власність можна орендувати також платник ПДВ, особливо якщо це активна самозайнята особа з іншими доходами, яка як існуючий платник ПДВ "додала" до свого портфеля діяльності ще й оренду квартири. Якщо орендодавець ще не є платником ПДВ, він зобов’язаний ним стати, якщо його дохід від оренди або. та інші заходи досягнуть через 12 відп. менш послідовних календарних місяців 49 790 євро і це доставка оренди як послуги з місцем доставки в Словацькій Республіці.

І що тоді? У разі здачі в оренду нерухомості, мета якої - у рішенні про затвердження житло, орендна плата становить звільнені від ПДВ. Тож це неможливо відняти ПДВ з відповідних входів.
Що стосується оренди нерухомості с інше зазначене призначення, орендуючи суб’єкту господарювання, орендодавець-платник ПДВ може прийняти рішення про те, що орендна плата буде рахунок-фактура ПДВ (тоді він може вирахувати вхідний ПДВ) або орендна плата звільняє (тоді він не може вирахувати вхідний ПДВ або може потрапити в режим коригування вхідного ПДВ на коефіцієнт).

Однак, якщо нерухомість орендує самозайнята особа в межах сфери своєї торгівлі і, отже, є послугою розміщення в більш широкому плані, орендна плата обкладається ПДВ і тому виставляється рахунок. за ціну з урахуванням ПДВ. Таким чином, власник приватної власності може відрахувати відповідний вхідний ПДВ.

Більше:

Яке з цих правил стосується оренди через Airbnb?

Airbnb це на перший погляд така «котяча голова». Іншими словами, Airbnb - це в основному просто платформа, канал продажів, за допомогою якого орендодавці можуть запропонувати свої кімнати для короткострокової оренди на кілька днів або тижнів, а також повноцінні готелі або кого-небудь між ними. Тому завжди потрібно дивитись визначення послуги, що надається:

  • якщо це суто оренда без великих послуг, орендодавець здійснює операції відповідно до § 6 п. 3 Закону про податок на прибуток - тобто без фіксованих витрат, але також без збору та часто із звільненням від ПДВ
  • у випадку оренди, включаючи прибирання, харчування тощо, це торгівля - і, отже, можливість вимагати фіксованих витрат, відрахування ПДВ, а також зобов’язання сплачувати збори. Якщо я правильно розумію, орендодавець також може стати самозайнятою особою з метою оренди своєї квартири. добровільно та скористатися усіма відповідними перевагами. Він також може добровільно взяти в оренду навіть як eseročka - хоча і без фіксованої ставки, але також і без збору.

Звичайно, орендодавці в Airbnb можуть грати інакше, ніж визначення наданої послуги. Звичайно, є квартири для користування, які виглядають як повноцінний готель - там працює портьє, ви можете замовити пральню, камеру зберігання багажу або пізніше виїзд (мені це теж подобається особисто:), але також квартири, де ви отримуєте лише житло, але ціна включає гостинного господаря, який також надасть сніданок як бонус:)

Читати? Якщо вам сподобалась стаття, поділіться нею з колегами чи друзями.

Якщо ви знаєте, як до нього щось додати, зробіть це в обговоренні під статтею - ви також допоможете іншим.

Фото Дар’ї Шевцової з Pexels (включаючи ілюстративне фото у вступі)