Згідно з повідомленням VidaCaixa, сім з десяти людей старше 65 років мають лише державну пенсію як джерело доходу. Так само 67% пенсіонерів мають пенсію нижче 1250 євро, а майже 40% не досягають 750 євро. Ситуація ускладнюється, оскільки переоцінка пенсій нижча за зростання цін, що спричиняє втрату купівельної спроможності пенсіонерів.
Щоб вирішити цю ситуацію, у 2016 році, згідно з даними Unespa, майже 8500 людей старше 65 років перетворили частину своїх активів на довічну ренту, щоб збільшити свої доходи та скористатися податковими пільгами, встановленими в останній реформі податку на доходи фізичних осіб. У сімейному вотчині пенсіонерів житло має велику вагу, оскільки 87% пенсіонерів мають власність, яку вони можуть зробити вигідною для збільшення своїх доходів під час виходу на пенсію.
Пожиттєва рента: спадкоємці втрачають право власності
Рента нерухомості - це продукт, який зараз найбільше використовують пенсіонери для збільшення своїх доходів. З нею голі права власності на будинок продаються, але користування зберігається, тобто право користування, а пенсіонери отримують щомісячний дохід до смерті. Покупець може розпоряджатися будинком лише тоді, коли людина помирає. “Оскільки користування зарезервовано, ви можете продовжувати жити у своєму домі все життя. Навіть якщо він хотів поїхати до помешкання, він міг би орендувати будинок і отримувати другий дохід на додаток до першого », - пояснює Кніго Ернандес, директор з розвитку бізнесу в Оптіма Майорес.
У цій операції, витрати на оформлення договору, включаючи муніципальний приріст капіталу, несе покупець. "Власник рятує IBI, надзвичайні розливи громади та страхування континенту будинку", - говорить Мар Вілла, директор служби обслуговування клієнтів Grupo Retiro.
Зворотна іпотека: спадкоємці сплачують борг
Зворотна іпотека - це позика під заставу власності, за яку банк виплачує власникові фіксовану щомісячну суму. Не передаючи майно, коли власник будинку помре, спадкоємці можуть його повернути сплата боргу перед банком. «Продукт розроблений таким чином, що на той момент борг був значно нижчим за вартість будинку, щоб спадкоємці мали можливість погасити борг шляхом продажу, за допомогою нової застави або за рахунок власних коштів. Операція передбачає відсоткову ставку близько 6% фіксовану, плюс нотаріус, витрати на реєстрацію та управління ”, - уточнюють вони з Mayptima Mayores.
Орендна плата, яку отримує власник будинку, залежить від віку та вартості будинку. "Особливістю цих позик є те, що літня людина не повинна сплачувати капітал або відсотки банку, оскільки загальна сума боргу відкладається після смерті власника, будучи його спадкоємцями, у кого буде рік на погашення боргу », - пояснює директор служби обслуговування клієнтів Grupo Retiro.
Продаж із гарантованою орендою та життям
Продаж із гарантованою орендою - це формула, яка широко використовується компаніями, які пізніше прибули на ринок житла. Це дві операції, з одного боку, продаж майна, що не означає втрату його використання, оскільки одночасно з новим покупцем підписується договір оренди протягом періоду, який зазвичай є довічним. «Гроші отримують одразу, і продавець повинен управляти ними, щоб сплатити оренду та поліпшити якість свого життя. У цьому випадку продавець зазвичай виплачує муніципальний приріст капіталу ", зазначає Ернандес.
Що стосується решти витрат, „продавець/орендар буде платити за воду, електроенергію, газ та телефон, тоді як покупець/орендодавець буде платити IBI та громаді околиць. Пункти договору оренди конкретні для кожного випадку та кожного пенсіонера ”, - пояснює Хосе Марія Гранадос, директор Lisbak. Дохід від оренди оновлюється щороку відповідно до ІСЦ і "вона встановлюється на основі ринку та ціни придбання житла", за словами Ернандеса. При купівлі-продажу орендної плати немає можливості викупити будинок спадкоємцями, коли господарі помруть.
Більше 65 років із власністю будинку
Єдиними вимогами, які потрібні для доступу до цих продуктів, є вік старше 65 років та власне житло для кожного є відповідний вік. "Оренда нерухомості починає бути привабливою для більшості інвесторів/покупців після 75-річного віку власників", за словами Ернандеса. Навпаки, при купівлі-продажу орендної плати, якщо це буде зроблено до 75 років, „ви можете ризикувати тим, що якщо ви живете довше, ніж очікувалося, або погано керуєте капіталом, у вас можуть виникнути проблеми, якщо ви витратите гроші, оскільки будинок вже не ваш ".
Щодо вимог до житла, вони шукають тих, які легко продати, ні дуже дешеві, ні надмірно дорогі у великих містах з активним ринком купівлі-продажу, особливо для інвесторів, і добре розташовані. "Для зворотної іпотеки потрібні будинки на суму понад 200 000 євро, у яких є ліфт, якщо це не перший поверх", - зазначає Вілла.
Як обчислюється дохід, який отримує пенсіонер
Змінними, що визначають дохід, який отримує пенсіонер, є ринкова ціна будинку, вік договірних сторін та місцезнаходження майна. Прибутковість для покупця коливається від 5% до 10%, за оцінками групи "Ретиро". Ця прибутковість залежить від продажу з орендою ціни продажу порівняно з ціною придбання, тоді як у довічній ренті це функція доходу, вартості будинку та років, які нарешті прожиті.
Для зворотної іпотеки фінансова установа встановлює кредитний ліміт відповідно до тривалості життя позичальника, який зазвичай становить 65% від вартості будинку. «Тепер з фіксованими 6% відсотками та початковими витратами дохід, який можна отримати, визначається таким чином, щоб, коли позичальник досягне цієї дати, сума щомісячних отриманих сум, плюс початкові витрати та відсотки доходили до межі . кредит ”, - пояснюють вони в Óptima Mayores. Приблизний розрахунок того, що може бути нараховано на ануїтет з нерухомості, це такий сума доходу, який потрібно отримати, плюс вартість узуфрукту протягом очікуваного життя, повинен складати вартість будинку.
Продукт, підрядник якого потребує поради
Дохід, що стягується з довічних ануїтетів з нерухомості, є фіксованим, він не переоцінюється за допомогою ІСЦ. Покупець, який зазвичай є інвестором, розглядає цю операцію як довгострокову інвестицію із середнім часом очікування 15 років. Дохід від зворотної іпотеки не оподатковується як дохід отже, податку не потрібно платити. Якщо власники зворотної іпотеки переживають дату, на яку було накопичено максимальний кредитний ліміт, наданий банком, вони продовжують стягувати орендну плату за рахунок відстроченої ануїтетної страховки, включеної в продукт. Премія за це страхування стягується з боргу. "Капітал, який збирається за допомогою страховки, не є частиною боргу, який мають повернути спадкоємці за відновлення будинку після смерті власників", - уточнює Вілла.
У разі продажу з орендою, проблема виживання юридично вирішується за допомогою пунктів, передбачених договором оренди. "Пенсіонер має спокій, що він завжди залишатиметься вдома, доки буде жити", - підкреслює Гранадос. В ануїтеті нерухомості, саме покупець бере на себе ризик виживання власників, адже якщо ви припините платити оренду, пенсіонер відновлює власне право власності на будинок і не повинен повертати отриманий дохід. Ці вироби мають певну складність, тому поради, з якими консультуються професіонали, радять скористатися слушною порадою, щоб вибрати варіант, який найкраще відповідає профілю кожної людини.