Багато здогадуються, якою може бути доля європейських країн у найближчі десятиліття.

калькулятор

Перспективи досить похмурі: Європа починає втрачати одне з лідируючих позицій у світовій економіці, не здатна вийти з економічної кризи протягом десятиліття, незважаючи на негативні процентні ставки, суспільство старіє у більшій частині Європи, менше молодих людей та більше старших Люди.

Через від’ємні або майже нульові процентні ставки ціни на нерухомість різко зросли по всій Європі, дедалі більше місць у великих містах переживають житлову кризу, де ще не економіка навіть сильно обтяжена високими цінами на нерухомість. (Якщо житло працівника коштує вдвічі дорожче, ніж п’ять років тому, їм доведеться заробляти більше за той самий рівень життя, якщо компанії платять за це, вони зможуть виробляти лише дорожче, тим самим знижуючи свою конкурентоспроможність).

Багато людей побоюються, що Європа не буде діяти так, як Японія, яка бореться з моменту економічного колапсу 90-х років, з майже нульовими процентними ставками, повільно зростаючою економікою, втеченим державним боргом та старінням суспільства. Після десяти років носіння Європи в одних і тих же туфлях і ще не побачивши ні найменшого світла в кінці тунелю, ми не досягаємо особливого прогресу зі стрімкою світовою економікою, не кажучи вже про наступну кризу, я думаю, японська проблема це не майбутнє.

Цими днями я спілкувався з кимось, роздумуючи, чого чекати на європейському ринку нерухомості в цій ситуації, чи варто купувати нерухомість як інвестицію. Звичайно, я цього не знаю, але я вважав, що варто поглянути на японський ринок нерухомості, щоб побачити, чи це допоможе мені побачити майбутнє. Вони вирішили цю проблему майже на двадцять років.

Наступні цифри показують розвиток базової ставки та державного боргу в Японії:

Питання в тому, як змінилася і змінюється ціна нерухомості на японському ринку, і з якою швидкістю нерухомість може здаватися в оренду. На скільки впливає зменшення кількості населення на ціни закупівлі та оренди?

Вивчити зміни цін на нерухомість не так просто, як здається спочатку. Навіть якщо ми агрегуємо різні дані різних місцевих індексів цін і відфільтровуємо інфляцію, багато факторів ускладнюють інтерпретацію десятиліть серій даних.

Більшість індексів не враховують змін у «середній нерухомості» протягом десятиліть. Середній розмір властивостей не тільки стабільно зростає, але і їх якість також динамічно змінюється, що неможливо прочитати в середньому індексі. (Пам’ятаєте, якою була якість середнього майна в 1950 або 1970 роках, але навіть 20-30 років тому? Можливо, ціна цього майна зросла на 30% вище рівня інфляції, але може бути, що вбудовані матеріали, двері та вікна, якість теплоізоляції і в цьому контексті ціна змінилася аналогічним чином.)

В Японії середній термін служби нерухомості також набагато коротший (30 років, лише 22% нерухомості було старше 30 років), ніж на європейському ринку, тому їх зменшення також набагато швидше, тому товари для перепродажу також нижчі, ніж у нас. З тієї ж причини багато нерухомості ніколи не продаються протягом свого життя. Це також полегшує порівняння.

Японський індекс цін на житло з урахуванням інфляції виглядає так:

Післявоєнний економічний приріст і зростання населення приблизно впали з цінами на нерухомість з 12,6% (ціна 2010 року - 100%), а потім досягла максимуму в 189% у березні 1991 року. В результаті економічного стимулу, оголошеного в 2012 році, середня ціна знову почала зростати, зараз це зростання почало дещо знижуватися, значення індексу в даний час становить 108,6%.

Негативні процентні ставки в Японії спричинили те саме, що і скрізь у світі, а ціни на нерухомість стрімко зростають. (Пам'ятайте, що наведена вище цифра відповідає середньому показнику по країні.)

У Токіо ціни на нерухомість були близькі до цін 1990 року, не скориговані на інфляцію. Багато хто вже говорить про чергову бульбашку нерухомості, хоча центральний банк каже, що це ще не так, це просто близько до неї.

У центрі Токіо з оренди будинку наявний урожай до оподаткування, вакансій, амортизації та всіх інших витрат та витрат 3,4-5,4% річних, що відповідає прибутку, доступному в містах подібного розміру. У 2018 році орендна плата зросла на 0,1-0,2% у великих містах. (Частка власників будинків по всій країні становить 61,5%, а решта здається в оренду.)

Старіння та вимирання нації також є серйозною проблемою там, коли поточне населення 126 мільйонів, за прогнозами, скоротиться до 51 мільйону до 2115 року (88 мільйонів у 2065 році), кількість вільних об'єктів нерухомості зросте на 24,4% за десять років і вже досягає 8,6 млн. об'єктів нерухомості, що становить 13,5% від загального житлового фонду, до 2033 р. ця кількість зросте до 20 млн. об'єктів нерухомості, як очікувалося.

Японія кваліфікується як "надстареве" суспільство, тобто частка людей старше 65 років перевищує 20%. Але це стосується і Німеччини, і через 10 років це буде справедливо і для багатьох інших розвинених країн. Коефіцієнт народжуваності в Японії становить 1,42, на один подих менше, ніж в Угорщині - 1,48, або в ЄС 1,6.

Тим не менше, будівництво не зупинилося, хоча воно дещо занепало після кризису 2008 року, у 2018 році розпочато будівництво 942 000 житлових об'єктів.

Який наслідок ми могли б зробити з цього? За останні 30 років у Японії не було великої проблеми з купівлею нерухомості, але в справді великих містах нерухомість все ще може бути видана, втрата меншими населеними пунктами країни поставила власників нерухомості у справді погане становище.