Ми вже розглядали майно та публікації майна в блозі з фінансової точки зору. Тепер Джозеф підійшов до проблеми з іншої точки зору. Бо якщо ви віддасте свою голову під житло, ви не лише матимете фінансовий вплив на річ, але і вам доведеться мати справу з людьми. Якщо вам пощастить, у вас будуть хороші орендарі. Якщо ні, у вас може бути багато проблем з цим. Старі ковзани Джозефа на ринку, або були, поки він не продав свої квартири. Слідкуйте за його написанням.

житло

Я давно знімаю квартири, але в моїй родині та в оточенні є квартири, які здаються в оренду (досить багато).
Деякі придбали старі квартири в центрі міста (Bp) для здачі в довгострокову оренду, інші збудували менші ОСББ з кількома квартирами в агломерації, здаючи їх в оренду, треті купують багато автостоянок в підземних гаражах в оренду, але наприклад, у деяких є Airbnb, тому я бачив кілька речей за ці роки.
До речі, я вже продав більшість власних квартир і переїхав у сільську місцевість - цього було досить.

Невеликий прогноз: 90 мільйонів згадувались кілька разів як обмеження, якого потрібно досягти
Правда, це багато в чому залежить від сімейної ситуації людини, де вона живе тощо, але я вважаю, що вдома, особливо в Будапешті, із стільки грошей, хтось не буде настільки “багатим”, як думають багато людей. На додаток до нібито людей, у моєму оточенні є більше людей між 500-1000M (чиста вартість), і, як я помітив, багато людей уявляють собі рівень життя для цих 90-100M HUF, як тільки приблизно. може фінансуватися на порядок більше грошей (чи ні! лише капітал + робоча сила).
В іншому випадку не у багатих багато грошей, а у тих, хто мало бажає. Вища за рівень сума грошей не сильно впливає на якість життя, і цей рівень набагато нижчий, ніж думають багато людей. Її також можна зменшити відповідно до потреб.Міклош також писав це багато разів.

У багатьох місцях можна побачити те, що, на жаль, багато людей помилково порівнюють оренду житла з іншими пасивними інвестиціями (PMÁK, ETF тощо), але, на жаль, оренда житла не є цілком пасивною інвестицією. Багато до цього не готові, особливо ті, хто врізається в це вперше. Більше ризику, більше мацери, несподівані витрати тощо.
Я почав збирати багато речей, але це було б більше книги, якби я все описав, тому я опишу лише кілька випадків, які трапились, які проблеми виникли, на цікавій картині:

- Дилер: Орендар - це добре поставлений молодий чоловік, який завжди платить належним чином. Потім раптом міліція виламує двері і бере їх у наручниках. Він був торговцем, але не на рівні столяра на вулиці.

- Алкоголік: Нижній сусід - алкоголік, який є наймачем у комунальній квартирі. У Анно в моїй квартирі прорвав трубу, сусід взяв гроші у страховика за замочування, звичайно, це було елітно. Після цього він періодично оголошував про замочування знову скрізь, думав, що це прийде кілька разів. Регулярні кола зі стилем, муніципалітетом тощо.

- Хвора дитина: у одного з орендарів була дуже важка дитина з обмеженими можливостями (вони знали, що дитина не виживе, він це зробив, а потім і зробив). Зрозуміло, що жінка була не в дуже хорошому психічному стані, і, на жаль, її проблема вже була з орендодавцем.

- Флаєр: Я здаю квартиру молодій леді, і з часом з’являється її партнер, справжня “складна справа”. Кінець був у тому, що раптом він побив жінку, втік, а я залишився там, у квартирі. На жаль, це теж було досить складно вирішити.

- Сімейні проблеми: при щомісячній зарплаті чоловік і дружина вказують один одному, що інший не віддав свою частку грошей. Я маю з цим щось спільне?

- Будівництво: починають будувати протези поруч із квартирою, фотографують до і під час і після того, як розглядають щілини в квартирі на всі боки, вони постійно листуються, навіть я з цим займаюся.

- Каналізаційна труба: в каналізаційній трубі не вистачає крапель + сусіди кидають все в туалети, результат засмічення унітазу в квартирі щомісяця-два. Рішення не існує, тому що вам довелося бити ванну кімнату та стіни кімнат аж через п’ять квартир (кілька були відремонтовані раніше). Немає шансу.

- Кілька орендарів: я зняв дві квартири поруч, орендарі посварилися і переслідували мене.

- Асамблеї: житлова громада відбирає, але більшість з них є тематичним дослідженням. Я був лише на початку, але здався.

- Злом: вони проникли в одну з квартир і забрали речі. Страховка оплачувала лише ремонт дверей, а не речі наймача. У мене була проблема і з цим.

- Районний податок на майно: прибл. 1500 HUF/м2/рік (!). О, як це? Так, плюс штрафи та пеня за замовчуванням.

- Сусіди: якщо орендарі тусуються з сусідами, є велика ймовірність знайти власника, як правило, через спільного представника

- Парковка: орендар припаркував свою машину таким чином, що хтось із мешканців не міг зручно в'їхати на своє звичне місце, вони поговорили, вранці у орендаря було зламане лобове скло. Я теж міг слухати це.

- AirBnb: короткотермінові витрати вже йдуть у сусідніх квартирах, тому на довгостроковий термін не вивозять, бо прихід постійний, партія йде вночі тощо. Хто жив би між двома квартирами Airbnb, особливо якщо ви їх знімаєте?

- Хлібопекарня: пекарня переїхала у діловий простір під квартирою, вони починають трохи рано, шум машин піднімається в квартиру. Це також не буде проблемою для орендаря, оскільки це піде далі. Інші не виймають.

- Ванна кімната: після вбирання виявилося, що ванна кімната в тому році була не в потрібному місці в квартирі, настільки, що її просто довелося перенести. Це було недешево.

- Новозбудована квартира: вона не прийнята в експлуатацію, не закінчена, судовий процес триває роками. Для інших - проблеми з гарантією тощо.

- Зниклі: орендар платить рівно роками, а потім за ніч зникає, квартира в руїнах. Депозит, очевидно, ледь покриває щось від ремонту. (Типовий депозит - максимум 2-3 місяці оренди, що є жартівливим, якщо щось потрібно відремонтувати, і навіть багато хто не може його покласти)

- Миша: внизу квартира, і орендар дражнить власника, щоб миші зайшли, щось зробили.

- Накладні витрати: орендар каже, що, на його думку, у нього багато рахунків за електроенергію. Я кажу йому, що телевізор може ходити цілими днями, а також споживати електроенергію. Це те, про що він говорить: я розмовляю разом, раз електрика, раз електроенергія, і телевізійна передача все одно надходить з ефіру, тому мені не потрібно платити, тому я не хочу бити його більше.

- Підвал: з відсіку підвалу, що замикається, орендарі взяли навісний замок на ходу, сусід з будинку негайно зібрав його і замкнув. Оскільки офіційно ніде не було описано, чий саме, відновити було досить проблематично.

- Капітальний ремонт: у квартирі потрібно було щось робити, сусіди часто виявляли, що там багато шуму тощо. Згодом вони весь час готували, тоді я слухав їх від орендаря.

- Прибирання: до мене прийшов орендар без будь-якої таблички, що квартира не була належним чином прибрана, коли я здавав її в оренду. Тоді чому ви його вийняли і все одно не турбували? (його вивезли приблизно за 3-4 роки до цього і повністю очистили)

- загальна вартість: також можна заплатити за потовщені одноразові предмети для реконструкції, були ремонти даху тощо.

-IKEA: кандидат на оренду при перегляді: квартира гарна, але куди штори та столові прилади капатимуть (!) На кухню? Думаю від IKEA, але дякую, що втомилися.

Ви можете продовжувати лінійку як можна довше, просто від таких історій до книги, багато кумедної та, на жаль, менш смішної. Мені було б цікаво в таких більш проблематичних випадках, що робить "менеджер з нерухомості", я думаю, це не буде зайвим чином вливатися в такі ситуації, а просто закликає власника прийти, є проблеми ...

Поки не виникає проблем, менеджер вам не потрібен, тому що він орендує орендну плату та накладні витрати, пройде весь мережевий зв'язок і телефон, якщо щось піде не так, ви також можете домовитись з орендарем, кинути виклик майстру то зробіть це і вирахуйте. (Максимальний випуск/отримання вимагає особистої присутності).

У коментарях ви можете взяти окремі моменти щодо того, що можна вирішити/захистити, але справа не в цьому. В ретроспективі я теж розумніший, за кілька років пережив кілька речей, але завжди були нові випадки, не можна про все продумати заздалегідь.

Хтось може придбати одну (або декілька) квартир і ніколи не матиме проблем з чимось упродовж багатьох років, але, погодьмося, у довгостроковій перспективі шансів на це досить мало, особливо для багатьох будинків. Спочатку людина все ще в ентузіазмі, але потім через деякий час це може нудьгувати, більше того, ці речі не можуть бути перетворені в гроші, коли голова повна орендарів і квартири. Можливо, все ще варто здавати в оренду, але, на жаль, є і будуть, оскільки оренду будинків здійснюють люди, а не ETF.

Але, щоб навести приклад і в цифрах, одна з квартир, яку я купив, явно впала в ціні на квартиру через кризу. CHF взяв позику як інвестицію до кризи, він не міг/хотів її оформити, він деякий час сплачував позику, основний борг згас, нарешті він продав мені її набагато дешевше, ніж взяв, і я заплатив банк. Він сказав мені, що розрахував ретроспективно, якщо він нічого не зробить, тоді його рахунок буде ціною квартири суто. Це, безумовно, надзвичайний приклад, але він також показує, скільки можна впасти з квартирою.

Я не кажу, що квартира - це погана інвестиція, з часом очікується, що ціна зростатиме в хороших місцях, але з якими темпами, з якими коливаннями ніхто не може передбачити.
Мені фінансово це було варте з цим підвищенням ціни, але коли в кризу сусідська квартира не могла бути продана вдвічі менше років, ніж я купив у 2003 році (параметри були однаковими), це було не веселою ситуацією. Врешті-решт, це пішло за ціною 40%, власнику потрібні були гроші, і покупця не було стільки.

Отже, був такий період, і він міг настати, навіть падіння такого розміру в будь-який час. Не впевнений, але це може бути однаково для проблем, кожен повинен розглянути їх, перш ніж вирішувати їх.