Продаж будинків в Іспанії перевищив 400 000 операцій у 2016 році. Ця тенденція пов’язана з обсягом позик, які були підписані для таких придбань, перевищуючи 280 000 іпотечних кредитів, наданих під будинки. Обидва показники підтверджують сприятливий момент, який переживає сектор нерухомості в Іспанії. Тим не менше, кожен продавець повинен знати, що ціна продажу будинку не є фіксованою, Тому важливо враховувати різні причини, через які нерухомість, що продається, втрачає вартість.
Античність
Іспанія має дуже застарілий житловий фонд. Ця ситуація призвела до того, що нові або нещодавно побудовані будинки набувають значення порівняно зі старими. Перевага щодо невикористаних властивостей, погіршення якості матеріалів або необхідність майбутнього ремонту ферми - це деякі наслідки, викликані зазначеним старінням нерухомості, яке, за словами Еміліано Бермудес, заступника генерального директора Donpiso, "знижує ціни за зобов'язаннями".
Іншою стороною медалі цих об’єктів є, за словами Хесуса Дуке, віце-президента Alfa Inmobiliaria, "їх розташування в міських центрах", оскільки окрім того, що вони можуть пропонувати клієнтам інші переваги в будівництві, такі як "Вищі стелі та ширші простори", це також дозволяє їм відображати серед споживачів "високоцінні архітектурні елементи", такі як високоякісні майданчики, підлоги або сходи.
Утримання та реформи
Дюк стверджує, що слід також розглядати обслуговування будинків як фактор, який може призвести до втрати вартості. Це обумовлення підтверджує Альфредо Соса, брокер Re/Max Lanzagorta, який пояснює це Купівля житла “повинна увійти нашими очима, оскільки це більш емоційно, ніж ви думаєте ".
Зокрема, він стверджує, що коли будинок сприймається і сприймається як позитивний, "рішення починає працювати з розумом". Тому він це наголошує, оскільки житло дорожчає, "його реабілітація має більше сенсу". "У будинках верхнього середнього сегменту це має великий сенс, оскільки переоцінка перевищує вартість роботи, не так у недорогих будинках, де, можливо, реконструкція будинку з домашньою постановкою є більш доречною", - говорить він.
Орієнтація
Орієнтація будинку визначає його яскравість інтер’єру, а також види, до яких можна отримати доступ. У разі їх нестачі, при спілкуванні з "Незручності, у яких немає рішення", Дуке уточнює, "логічно його значення буде зважено". Насправді, з Донпізо вони підрахували, що цей фактор, "разом з будинками з найменшими вікнами, сильно впливає на вартість і впливає до 20% і більше різниці в ціні", порівняно з тими властивостями, які добре орієнтовані та мають гарний вид.
Розташування
Все, що оточує будинок, впливає на його кінцеву вартість. Цей біном, названий у секторі нерухомості "Принцип регресії", Соса пояснює, що він складається з того, що перед двома будинками з однаковими характеристиками та якостями, один розташований у районі з подібними будинками, а другий у районі з будинками нижчої якості, "другий буде продаватися за нижчим ціна, ніж друга ".
Такої ж думки дотримується і віце-президент Alfa Inmobiliaria, для якого розташування будинку "є одним з найважливіших аспектів клієнтів під час пошуку". У цьому напрямку він наголошує на цьому будинки, розташовані на консолідованих територіях з такими послугами, як школи, магазини, парки або транспортні засоби, "вони можуть коштувати на 50% більше, ніж ті, що побудовані в погано зв’язаних приміщеннях або в які не було здійснено обіцяних інвестицій".
Запас
Ринок регулюється законом попиту та пропозиції, ось чому, визнає Бермудес, "якщо власник хоче продати свою квартиру в районі, де є багато таких, як ваша, також продаються", можливо, це доведеться " зменшіть свої вимоги ". Така ситуація, попереджає Соса, посилилася під час кризи, особливо в районах нижчого середнього класу, де "пропозиція зросла, і будинки зазнали більших падінь цін, досягнувши 50%". Навпаки, цей брокер нерухомості передбачає це у районах вищого середнього класу ціни впали менше, тому що "продавці мали більш комфортну економічну ситуацію, менше заборгованості та менше безробіття, що змусило їх меншою мірою продати своє майно".
Ціна
Відсутність належної оцінки ціни на будинок може стати тягарем для реалізації операції продажу. Навпаки, вони гарантують від donpiso, "Якщо ціна правильна, процес купівлі-продажу буде набагато швидшим" а вимоги сторін, які беруть участь в операції, "набагато реалістичніші". Таку саму оцінку дає Соса, яка шкодує, що така практика поширена серед продавців, "які вважають, що ціна - це те, що рекламується в Інтернеті або після дзвінка на білборді у приміщенні, подібному до їхнього". “Оскільки продавці не мають інформації про те, скільки коштує ціна закриття об’єктів нерухомості в їх оточенні, їм дуже важко встановити відповідну ціну. Результатом є те, що майно не продається ", - наголошує він.
Час
У секторі нерухомості з плином часу та постійним продажем будинку означає, що згадане майно «спалено», тому клієнту буде дуже важко отримати до нього доступ, якщо в його маркетингу не буде внесено змін. Це пояснюється, зазначає Дуке, тим, що багато продавців "чіпляються за емоційну ціну", не беручи до уваги, що ціна “постійно змінюється і що зараз лише будинки продаються за ринковою ціною ".
Аналогічним чином, віце-президент Alfa Inmobiliaria стверджує, що якщо будинок продається з вищою вартістю, "він втрачає зацікавленість у перші три місяці перебування серед громадськості", і саме тому він в кінцевому підсумку продається "нижче оціночної ціни ". Насправді Соса запевняє, що якщо ціна перевищує очікування покупця більш ніж на 20%, "вони не відвідують ці будинки, тому немає можливості переговорів або продажу, що залишає ці властивості поза ринком ".
Потенційний попит
Попит на реєстрацію майна - це те, що дозволяє власнику встановити адекватну ціну на нього. Крім того, за словами Бермудеса, інтерес, який викликає будинок, що продається, запропонує власникові "знати сильні та слабкі сторони" власності, саме тому йому слід надати значення, яке воно заслуговує. У свою чергу, Дуке визнає, що "хоча нинішній ринок нерухомості демонструє важливі ознаки відновлення", продавець повинен поглянути на свого "ідеального клієнта". Це не хто інший, як "ті, кого цікавить житло", тому життєво важливо "завжди і в будь-якому випадку реагувати професійно" на вимоги, що виникають.
Декор
Сприйняття будинку клієнтом, коли він відвідує його вперше, може визначити його придбання. Отже, наголошують експерти важливість пропонувати хороший імідж власності. Від Re/Max вони рекомендують "нейтралізувати власність", оскільки воно "має сподобатися якнайбільшій громадськості". Насправді він радить позбутися "суворих кольорів, особистих колекцій, вказівок на футбольні команди та релігійних тем", оскільки ці елементи спонукають покупця "не відчувати себе ототожненим з власністю, не відчувати його як дім".
Безпека
Відсутність безпеки в районі, де знаходиться будинок, на думку Дуке, "настільки ж негативна, як відсутність інфраструктури або послуг". Соса стверджує, що "якщо безпека району погіршується, ціна нерухомості погіршується". Цей спуск особливо важливий якщо територія націлена на сім'ї з дітьми, Ну, на думку цього експерта, у цих випадках "погіршення стану різке". "Те саме, якщо існує проституція чи інші види бізнесу чи діяльності, які жоден батько не любить мати там, де проводять час їхні діти", - додає він.